Una hipoteca variable es, como su nombre indica, aquella que tiene un tipo de interés variable y que, por lo tanto, hace que las cuotas mensuales vayan cambiando.
Esto sucede porque este tipo se calcula a partir de dos elementos: uno que se mantiene a lo largo de todo el contrato, conocido como diferencial, y otro que va cambiando y que se conoce como índice de referencia.
- Diferencial: es siempre el mismo y se mantiene igual durante toda la vida del préstamo. Se pacta con la entidad bancaria en el momento en el que este se formaliza.
- Índice de referencia: es el que hace que las cuotas de la hipoteca vayan cambiando, ya que este va cambiando constantemente. El euríbor es el índice de referencia más utilizado en España, aunque existen otros tantos, como el IRPH o el valor de las divisas de cada país.
Por lo tanto, las cuotas de una hipoteca variable irán subiendo o bajando en función del índice de referencia.
A pesar de que el valor de estos índices fluctúa constantemente, las cuotas de una hipoteca variable cambian cuando la entidad financiera revisa los tipos de interés, que suele ser cada seis o doce meses, dependiendo del contrato y de la entidad bancaria.
Ejemplo de cómo se calcula:
Si el banco nos ofrece una hipoteca cuyo interés es, por ejemplo, euríbor a 12 meses + 2%, significa que la cuota estará sujeta al valor del euríbor (que en mayo de 2021 se situó a -0,481%), pero que mantendrá siempre el 2% como diferencial.
Dicho de otra manera: el interés de las hipotecas variables se calcula sumando el euríbor más el diferencial. En este caso sería -0,481% + 2%, por lo que el interés de la hipoteca que se pagaría sería de 1,519%. En 12 meses, el banco revisará cómo está el valor del euríbor en ese momento y aplicará el cambio, por lo que el interés variará.
¿Qué tipos de hipotecas existen?
Los consumidores pueden elegir, según el tipo de interés, entre tres tipos de hipotecas:
- Hipoteca variable. Como ya hemos comentado, es aquella en la que el importe de las cuotas mensuales varía según lo haga el índice de referencia. El tipo de interés suele ser el euríbor más un diferencial fijo.
- Hipoteca fija. Es aquella en la que el tipo de interés se mantiene durante todo el plazo de la hipoteca. La cuota mensual es siempre la misma, durante toda la vida del préstamo.
- Hipoteca mixta. Es una combinación de la fija y la variable. Suele ser fija los diez primeros años y después pasa a ser variable.
¿Qué hipoteca debemos elegir?
Depende de cada caso. Las hipotecas variables son las más demandadas en España, dado que los tipos de interés fijos suelen ser más caros que los variables, y el euríbor (el índice de referencia español por excelencia) está actualmente en negativo, lo que hace que las cuotas no sean demasiado elevadas.
Sin embargo, las hipotecas fijas ofrecen una estabilidad que las variables no pueden garantizar, aunque, como apuntábamos, sus intereses son, de base, más elevados.
¿Qué debemos tener en cuenta si optamos por una hipoteca variable?
Antes de hipotecarnos debemos analizar qué hipoteca nos van a conceder en función de nuestros ingresos, nuestros gastos y nuestros ahorros; es decir, qué cuota vamos a pagar inicialmente y cuánto podríamos llegar a pagar en el caso de que se produjera una subida de los tipos de interés.
Aunque desde 2006 el euríbor está cotizando en mínimos históricos (en mayo de 2021 se situó al -0,481%) su subida podría suponer un gran encarecimiento de las cuotas mensuales. De hecho, el índice europeo suele oscilar entre el 1,5% y el 3%, y puede llegar a superar el 5%.
Por lo tanto, como apuntábamos, es importante que el banco nos diga cuánto llegaríamos a pagar en la peor de las situaciones, para estar seguros de que podremos hacer frente a las cuotas. Estas nunca deben superar el 35% de los ingresos mensuales netos de todos los titulares.
Si queremos que el banco nos rebaje el diferencial de la hipoteca (que, recordemos, se mantendrá estable durante todo el contrato) podemos negociar con este, a cambio de contratar alguno de sus productos financieros, como planes de pensiones, o seguros para el hogar.
¿Qué herramientas existen para calcular las cuotas de una hipoteca variable?
Para saber a cuánto van a ascender las mensualidades de una hipoteca variable podemos recurrir a simuladores de cuotas online, así como al histórico de la evolución del euríbor, que nos permitirá tener una idea de cuál será su comportamiento en los próximos años, a pesar de que es imposible predecir su evolución de forma precisa.
Asimismo, deberíamos consultar los servicios online de una entidad financiera omnicanal, apoyada por gestores personales especializados en hipotecas. Estos nos ayudarán a elegir la que más se adapte a nuestras necesidades.
