La subrogación de hipoteca puede darse de dos maneras diferentes: puede ser una subrogación de deudor (cambiar de titular del préstamo) o una subrogación de acreedor (cambiar la hipoteca de entidad). Es decir, cuando se trata de una subrogación de deudor es cuando se compra un inmueble cuyo vendedor ya estaba pagando una hipoteca por él y el comprador la asume, mientras que la subrogación de acreedor o entre entidades implica que la hipoteca se mueve de una entidad bancaria a otra, una opción que cada vez se ve con más frecuencia en el mercado hipotecario español.

La subrogación de hipoteca más común: cambiar el préstamo de banco

La subrogación de acreedor es el tipo de subrogación de hipoteca más utilizada. Esta, te permite mejorar el precio que pagas por el préstamo a tu banco actual y modificar su plazo, pudiéndolo acortarlo o alargarlo. No obstante, no es posible ampliar la hipoteca, es decir, solicitar más capital, simplemente podrás mover de una entidad a otra tu préstamo hipotecario ya contratado.

Pero ¿qué mejoras exactamente al hacer una subrogación de hipoteca? Estos son las beneficios que obtendrás si decides cambiar tu hipoteca de banco:

  • Reducir o cambiar el interés de tu préstamo. Si optas por subrogar tu hipoteca, podrás rebajar el interés que pagas por tu hipoteca o bien cambiar el tipo de préstamo de variable a fija o al revés
  • Suprimir las comisiones y condiciones extra. Si tu hipoteca actual te cobra comisiones por amortizar anticipadamente o te obligó a contratar productos adicionales como seguros, planes de pensiones o fondos de inversión, haciendo una subrogación podrás eliminar todos estos productos extra y liberarte del pago de comisiones en la operativa
  • Eliminar las cláusulas abusivas. Al igual que podrás eliminar los productos vinculados de tu hipoteca, podrás deshacerte también de las cláusulas que se han declarado abusivas, como por ejemplo, las cláusulas suelo, índice IRPH o intereses de demora elevados
  • Ampliar o reducir el plazo. Si tenías pensado recortar el plazo de tu hipoteca o ampliarlo para ir más desahogado, es tu oportunidad. Al realizar una subrogación de hipoteca podrás solicitar que modifiquen tu plazo actual.

¿Qué requisitos debes cumplir para poder hacer una subrogación?

No todos los clientes con hipoteca son aptos para poder solicitar el cambio de banco. Para ello, es necesario cumplir con una serie de requisitos:

  • Tener un buen perfil. Es más probable que el nuevo banco acepte la subrogación si cuentas con un buen sueldo, un trabajo estable y no debes asumir el pago de múltiples deudas
  • Capital pendiente inferior al 80%. Si te queda más de un 80% por pagar todavía del total de tu hipoteca, es poco probable que otros bancos aprueben tu solicitud
  • Dos años pagando hipoteca. El nuevo banco debe comprobar que has pagado religiosamente las cuotas de tu hipoteca en tu banco actual, por lo que te pedirán que, como poco, hayas estado pagando durante dos años la hipoteca en tu entidad

Necesitarás, además, entregar el DNI o NIE, la copia del contrato, las últimas nóminas, darle autorización a la nueva entidad conforme pueden consultar tus datos en la CIRBE (en la cual aparece tu historial crediticio), la nota simple, la escritura de la vivienda y el informe de tasación. Eso sí, ten en cuenta que cada banco es un mundo, por lo que podrás encontrarte con entidades que te soliciten más o menos documentos para este trámite.

¿Cómo se realiza una subrogación de hipoteca entre entidades?

Antes de nada, es aconsejable estudiar bien si te merece la pena cambiar la hipoteca de banco. Consulta en varios bancos qué coste tendría para ti el cambio de hipoteca y sopesa si realmente ahorrarás a fin de cuentas. Te adelantamos que en la mayoría de los casos sí ahorrarás, aunque conviene revisarlo bien.

Si finalmente se quiere dar el paso de subrogarla, el trámite se prolongará unos 40 días. Este proceso comienza una vez que se ha elegido el banco al que se quiere cambiar y este realiza una oferta vinculante que el titular podrá estudiar durante 10 días. Si se acepta, se solicitará toda la información al banco antiguo, que dispondrá de 15 días para realizar una contraoferta. De no aceptarse, la entidad dispondrá de 15 días para hacer efectiva la subrogación de hipoteca.

Aparte de la inversión de tiempo, el proceso de subrogación de hipoteca tiene una serie de gastos económicos. Por ejemplo, los honorarios notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad o la tasación de la vivienda.

Por último, una de las inquietudes que suele existir entre las personas que se plantean la subrogación de hipoteca es saber si va a perder la desgravación en la renta. La respuesta a esta duda es que no, no se pierde este derecho cuando se subroga una hipoteca, o incluso aunque se cancele para constituir una nueva siempre y cuando la finalidad del nuevo préstamo sea financiar esta adquisición.