La subrogación es un trámite que permite al consumidor traspasar su préstamo hipotecario de un banco a otro, o de un titular a otro. Esto significa que la operación no se extingue, sino que sigue vigente ya sea en otra entidad bancaria o con otro propietario. Frente a una subrogación hipotecaria pueden encontrarse dos situaciones:
- Subrogación por cambio de acreedor, es decir, la entidad financiera. Se produce cuando existe una hipoteca sobre un inmueble con una entidad financiera. Entonces, se decide cambiar la entidad para mejorar las condiciones del crédito hipotecario.
- Subrogación por cambio de deudor, es decir, el titular de la hipoteca. Suele producirse en aquellos casos en los que hay una mejora en el tipo de interés y en la duración del préstamo.
¿Cuáles son las condiciones que mejoran al subrogar por cambio de acreedor?
Las condiciones que pueden mejorar dentro de una subrogación de acreedor son:
- El interés hipotecario: el cliente sería capaz de rebajar o cambiar el tipo de interés de su préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca variable a otra de tipo fijo.
- La vinculación y las comisiones: a través de la subrogación de hipoteca algunas comisiones, como la amortización anticipada, la novación,o la vinculación a los planes de pensiones, podrían ser revocadas.
- Las cláusulas “abusivas”: si la hipoteca posee alguna condición abusiva, como las cláusulas suelo, el traslado podría facilitar la eliminación de las mismas. Además, es posible reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior, suprimir el índice IRPH y otros intereses de demora.
- El plazo de reembolso: el traslado a una nueva entidad podría disminuir o ampliar el período de devolución del préstamo hipotecario.
¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?
Hay que tener en cuenta que no todos pueden solicitar una subrogación hipotecaria. Los clientes que deseen llevar a cabo este proceso deberán cumplir una serie de requisitos:
- Poseer una buena situación laboral y financiera. Es importante contar con un buen salario, un trabajo estable y pocas deudas.
- El capital pendiente no puede superar el 80% del valor de la compra venta original. De no ser así, prácticamente ningún banco aprobará la solicitud.
- Que las cuotas hayan sido pagadas durante al menos un año. Este requisito es imprescindible para demostrar que el cliente ha sido capaz de afrontar la hipoteca.
