Wie lange dauert ein Hauskauf in Spanien? Der Ablauf Schritt für Schritt

Der Kauf eines Hauses kann viele Fragen aufwerfen, besonders wenn Sie sich zum ersten Mal dem Labyrinth aus Immobilien- und Bankformalitäten stellen.

Wir von Fotocasa erklären Ihnen, was die wesentlichen Phasen sind und wie viel Zeit Sie tatsächlich benötigen, um die Transaktion zu formalisieren, ohne Fehler zu machen, die Ihre Anzahlung gefährden könnten. In diesem praktischen Leitfaden lernen Sie den Fahrplan mit allen für 2026 aktualisierten Fristen der Branche kennen.

Wie lange dauert es im Durchschnitt, den Kauf- und Verkaufsprozess in Spanien abzuschließen?

Wie lange dauert es im Durchschnitt, den Prozess des Wohnungskaufs in Spanien abzuschließen?

Der Kauf- und Verkaufsprozess eines Hauses dauert in der Regel zwischen zwei Monaten und einem Jahr, je nachdem, wie schnell Sie die Immobilie finden und wie zügig die Abwicklung der Hypothek verläuft.

Laut dem Bericht „Kauf- und Verkaufserfahrung im Jahr 2025“ von Fotocasa Research weisen die Transaktionen unterschiedliche Geschwindigkeiten auf:

• 20 % der Käufer schließen den Prozess in weniger als zwei Monaten ab.
• 23 % benötigen zwischen zwei und vier Monaten.
• 19 % benötigen zwischen vier und sechs Monaten.
• 17 % der Käufer benötigten zwischen sechs Monaten und einem Jahr, um eine Immobilie zu kaufen.
• Ganze 22 % der Wohnungssuchenden benötigen mehr als ein Jahr (aufgeteilt in 12 % zwischen einem und zwei Jahren und 10 % mehr als zwei Jahre).

Im Folgenden erklären wir die vier großen Schritte beim Immobilienkauf und deren genaue Fristen.

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Die 4 Schritte beim Wohnungskauf und ihre durchschnittlichen Fristen

Wie lange wir für den Kauf eines Hauses benötigen, hängt im Wesentlichen davon ab, wie lange es dauert, die passende Immobilie zu finden, und ob wir eine Hypothekenfinanzierung benötigen.

Der gesamte Ablauf beim Kauf einer Immobilie mit einem Hypothekendarlehen erfordert im Durchschnitt zwischen 60 und 90 Tagen von der Reservierung bis zur Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde. Dieser Zeitraum garantiert den notwendigen Spielraum von 10 bis 15 Tagen, den die Banken für die Genehmigung der Finanzierung benötigen, zuzüglich der Zeit für die offizielle Bewertung der Immobilie.

Dies sind die wichtigsten Schritte und Fristen beim Hauskauf:

Schritt 1 – Immobiliensuche und Preisverhandlung: Wie lange dauert es, eine Immobilie in Spanien zu finden?

Diese Anfangsphase ist meist die längste des gesamten Prozesses. Im Durchschnitt benötigen Käufer zwischen einem und sechs Monaten, um eine Immobilie zu finden, die zu ihrem Budget und ihren persönlichen Bedürfnissen passt. Dies umfasst das Durchsuchen von Immobilienportalen wie Fotocasa, die Durchführung von Besichtigungen vor Ort und das Einreichen von Kaufangeboten.

Sobald das Haus gefunden ist, beginnt die Phase der Preisverhandlung. Laut der Studie von Fotocasa Research verhandeln 52 % der tatsächlichen Käufer den ursprünglichen Preis, und von diesen erhalten 83 % einen Preisnachlass auf den Startpreis. In 77 % der Fälle liegt dieser endgültige Rabatt bei unter 10 % des inserierten Preises. Mehr als die Hälfte der Käufer (55 %) schließt diese Verhandlung in weniger als einem Monat ab.

Schritt 2 – Erstellung und Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags (Arras): Wie lange dauert das?

Sobald sich beide Parteien über die Bedingungen einig sind, wird der private Anzahlungsvertrag (contrato de arras) aufgesetzt, um die Immobilie zu reservieren. Seine technische Erstellung nimmt üblicherweise zwischen 24 und 48 Stunden in Anspruch.

Wer ist für die Erstellung dieses Dokuments zuständig? Es kann erstellt werden durch:

1. Sich selbst: Bei Geschäften zwischen Privatpersonen wird es meist vom Verkäufer anhand einer Mustervorlage erstellt.
2. Die Immobilienagentur: Wenn ein Makler eingeschaltet ist, übernimmt dieser die Erstellung ohne zusätzliche Kosten (in seiner Provision enthalten).
3. Einen professionellen Makler oder Anwalt: Ein externer Spezialist kann dies im Rahmen eines individuellen Angebots übernehmen.

Der private Vertrag setzt eine maximale Frist für die Formalisierung des Verkaufs vor einem Notar fest. Üblich sind 30 Tage bei einer Barzahlung (ohne Hypothek) oder 60 bis 90 Tage bei einer Hypothek, um der Bank genügend Spielraum für die Bearbeitung der Finanzierung zu geben. Bei dieser Unterzeichnung wird in der Regel eine Anzahlung von 10 % des vereinbarten Immobilienwerts geleistet.

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Schritt 3 – Wie lange dauert es, bis eine Hypothek bewilligt wird?

Wenn Sie eine Bankfinanzierung benötigen, wird diese Phase einen großen Teil der im Arras-Vertrag vereinbarten Zeit in Anspruch nehmen. Das Finanzinstitut benötigt im Durchschnitt zwischen 10 und 15 Werktagen für die erste Kreditprüfung und die Genehmigung des Darlehensantrags. In komplexen Fällen kann sich dies jedoch auf bis zu zwei Monate verlängern.

Dies sind die Phasen und Fristen, die Sie für die Unterzeichnung einer Hypothek benötigen:

• Finanzielle Risikoprüfung: Dauert 3 bis 7 Werktage nach Einreichung von Gehaltsabrechnungen, Arbeitsnachweis (vida laboral) und Einkommensteuererklärung (IRPF).
• Immobilienbewertung: Der gesamte Bewertungsprozess dauert 3 bis 10 Werktage. Die Zuweisung des Gutachters dauert 24 bis 48 Stunden, die Besichtigung vor Ort nimmt etwa 30 bis 60 Minuten in Anspruch, und die Erstellung des endgültigen Gutachtens dauert nach der Besichtigung 3 bis 5 Werktage.
• Ausstellung des verbindlichen Angebots (FEIN): Dauert 2 bis 3 Tage nach Genehmigung des endgültigen Risikos. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, diese Konditionen 30 Kalendertage lang aufrechtzuerhalten.

Schritt 4 – Notariat, endgültige Unterschriften und öffentliches Register: Wie lange dauert das?

Sobald das FEIN vom Käufer empfangen und unterzeichnet wurde, beginnt die gesetzlich vorgeschriebene Bedenkzeit, die im Staatsanzeiger (BOE) festgelegt ist. Es müssen mindestens 10 Kalendertage als obligatorische Frist vergehen (14 Tage in Katalonien), bevor die Urkunden persönlich unterzeichnet werden können.

Dieser letzte Schritt erfordert zwei obligatorische Besuche beim Notar:

1. Erster Besuch (Transparenzprotokoll): Findet mindestens einen Tag vor der Unterzeichnung der Urkunden unter vier Augen mit dem Notar statt. Er dient dazu, Fragen zu klären und zu bestätigen, dass der Käufer alle Kreditklauseln versteht. Dieses Treffen dauert weniger als eine Stunde.
2. Zweiter Besuch (Öffentliche Urkunde und Hypothek): Wird am nächsten Tag oder wenige Tage später durchgeführt. Anwesend sind Käufer, Verkäufer, die Bank des Käufers und die Bank des Verkäufers (um dessen eventuelle vorherige Hypothek zu löschen). Dies ist der offizielle Tag der Schlüsselübergabe.

Formalitäten nach dem Kauf: Nach dem Notartermin haben Sie gesetzlich maximal 30 Werktage Zeit, um die mit dem Kauf verbundenen Steuern zu begleichen. Anschließend muss die offizielle Eintragung im Eigentumsregister erfolgen, wodurch die neue Eigentümerschaft öffentlich eingetragen wird.

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Quelle: Fotocasa

Unter Berücksichtigung der Fristen, die von den Risikoabteilungen der Banken und dem Hypothekengesetz vorgegeben werden, wird empfohlen, im privaten Anzahlungsvertrag immer eine Mindestfrist von 60 bis 90 Tagen zu vereinbaren, wenn Sie ein Bankdarlehen in Anspruch nehmen möchten. Einen Vertrag zu unterzeichnen, bei dem Sie sich verpflichten, in weniger als 30 Tagen zu beurkunden, führt zu extremem Stress und gefährdet Ihre Anzahlung durch externe Faktoren, die Sie nicht kontrollieren können – wie etwa die Verzögerung eines Gutachtens oder fehlende freie Termine beim Notar.

Diese zeitliche Planung ist im aktuellen Kontext des spanischen Marktes besonders wichtig. Der Mangel an Angebot ist für 80 % der Käufer und 74 % der Verkäufer die Hauptursache für den Preisanstieg. Dies führt dazu, dass 71 % der tatsächlichen Käufer angeben, aufgrund der hohen Preise auf ernsthafte Schwierigkeiten gestoßen zu sein, was den finanziellen Spielraum bei der anfänglichen Bereitstellung Ihrer Ersparnisse einschränkt. Die Kenntnis der Fristen ermöglicht es Ihnen, das Geschäft mit vollen rechtlichen Garantien zu koordinieren.

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