¿Qué puedo hacer si la casa de mi vecino huele mal? La Ley de Propiedad Horizontal aclara qué hacer frente al mal olor

Los malos olores son uno de los problemas habituales que sufren las comunidades de vecinos. Sin embargo, no es lo mismo un mal olor puntual que uno persistente. De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, no está permitido desarrollar actividades molestas o insalubres en una vivienda y, si ocurren, los vecinos pueden denunciar.

En Fotocasa analizamos qué podemos hacer si hay malos olores en la comunidad de vecinos.

¿Qué dice la ley sobre el mal olor en una comunidad de propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) aclara que ni el propietario ni cualquier otro ocupante de una vivienda pueden molestar a sus vecinos.

«Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas«, de acuerdo con el artículo 7.2 de la LPH.

Aunque la norma no menciona explícitamente los malos olores, un hedor continuado y fuerte podría considerarse una molestia y podría ser un indicio de una actividad insalubre.

¿Podemos denunciar a un vecino por mal olor?

Sí. La Ley de Propiedad Horizontal establece los pasos para denunciar los malos olores de un vecino, así como cualquier otra actividad que provoque molestias. Lo primero que debemos hacer es hablar con el presidente de la comunidad para que le comunique al propietario u ocupante de la vivienda que emana los malos olores «la inmediata cesación» de las actividades que los provocan, «bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes», de acuerdo con la normativa.

Si el vecino, cuya vivienda huele mal, no soluciona el problema, el presidente de la comunidad, con la autorización de la junta de propietarios, podrá denunciar al infractor.

«Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación», señala la LPH.

¿Qué tipo de olores son denunciables?

Muchos vecinos se preguntan cuándo un mal olor llega a ser motivo de denuncia. Vivir en comunidad implica, de vez en cuando, percibir olores extraños o desagradables. Si un vecino cocina unas sardinas o si fuma cerca de nuestra ventana, podríamos notar el olor.

Debemos diferenciar entre un hecho puntual y un mal olor continuado provocado por humedades, acumulación de basura, animales mal cuidados, etc. Por lo general, para que una actividad sea molesta debe ser evidente, recurrente y superar un límite razonable.

La Sentencia Civil Nº 166/2015 de 30 de abril de 2015 de la Audiencia Provincial de Pontevedra señala que para que una actividad sea considerada molesta, en este caso los malos olores, «los requisitos son, en síntesis, que la actividad se produzca dentro del inmueble, que exceda y perturbe el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia y permanencia en la incomodidad) […] y que esté suficientemente probada».

La misma sentencia añade que «no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario además de cierta intensidad, que tales actos pertenezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad; y que el comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia«.

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¿Qué consecuencias puede sufrir un vecino que provoca malos olores?

El marco legal es claro a este respecto. Para empezar, el juez podrá solicitar que el vecino deje de realizar la actividad prohibida e imponer una indemnización por daños y perjuicios.

Además, la autoridad podrá decretar «la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad«, señala la LPH. En otras palabras, si la casa de un vecino huele mal y es denunciado, el juez podría privarle de usar su vivienda durante un plazo de hasta tres años.

¿Y qué ocurre si el vecino que causa los malos olores es un inquilino? En ese caso, «la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento».

Y tú, ¿has tenido algún problema con los malos olores en tu comunidad? Cuéntanoslo en la sección de comentarios.