Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft delegieren, wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen: Risiken, Vorteile und Ablauf

Es ist durchaus möglich, sein Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft an jemanden zu übertragen, wie Artikel 15 des Wohnungseigentumsgesetzes bestätigt, jedoch kann dies gewisse Risiken bergen. Manchmal ist es uns aus beruflichen oder persönlichen Gründen unmöglich, an der Versammlung der Eigentümergemeinschaft teilzunehmen. In diesen Momenten scheint die einfachste Lösung zu sein, die Stimme einer Vertrauensperson zu „überlassen“.

Fotocasa erklärt Ihnen, wie Sie Ihre Interessen bei der Übertragung Ihres Stimmrechts schützen können und welche Verpflichtungen die Person hat, die in Ihrem Namen handelt.

Wussten Sie, dass Sie rechtlich verpflichtet sind zu zahlen, wenn Ihr Vertreter für eine kostspielige Renovierung stimmt, selbst wenn Sie nicht anwesend waren?

Welche Dokumente und Voraussetzungen benötige ich für die Stimmdelegation?

Damit die Vertretung gültig ist und niemand Ihre Stimme anfechten kann, reicht eine mündliche Vereinbarung nicht aus. Das Wohnungseigentumsgesetz (LPH) verlangt, dass die Delegation nachweislich belegt wird. Wie in Artikel 15 des LPH festgelegt: „Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung erfolgt persönlich oder durch gesetzliche oder freiwillige Vertretung, wobei ein vom Eigentümer unterzeichnetes Schriftstück zum Nachweis der letzteren ausreicht.“

Daher muss die Übertragung des Stimmrechts durch ein unterzeichnetes Schriftstück erfolgen. Dieses Dokument ist der einzige rechtliche Beweis gegenüber dem Sekretär der Gemeinschaft, dass diese Person berechtigt ist, für Sie zu entscheiden.

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Checkliste für das Dokument zur rechtlichen Vertretung bei der Stimmabgabe in der Eigentümergemeinschaft

Um das Stimmrecht mit Garantien zu delegieren, stellen Sie sicher, dass das Dokument Folgendes enthält:

1. Daten des Eigentümers: Vollständiger Name, Details der Immobilie.

2. Daten des Vertreters/Bevollmächtigten: Vollständiger Name und DNI/NIE (Identitätsnummer) der Person, die teilnehmen wird.

3. Identifizierung der Versammlung: Datum und Uhrzeit der Einberufung (unter Angabe, ob es sich um die erste oder zweite Einberufung handelt).

4. Unterschrift: Sowohl vom Vertreter als auch vom vertretenen Eigentümer.

5. Kurzer Text: Angabe, dass der Eigentümer sein Stimmrecht auf den Vertreter überträgt, damit dieser abstimmen kann.

Wenn wir die Gültigkeit verstärken wollen, kann es empfehlenswert sein, eine Kopie des Personalausweises (DNI/NIE) beider Parteien beizufügen.

Wichtig: Um unsere Stimme delegieren zu können, ist es wichtig, dass wir mit allen Zahlungen auf dem Laufenden sind.

An wen kann ich meine Stimme delegieren?

Es ist möglich, die Stimme an jede beliebige Person zu delegieren. Die Vorschriften sind in dieser Hinsicht flexibel. Es ist nicht zwingend erforderlich, dass der Vertreter ebenfalls Eigentümer im Gebäude ist oder in einem Verwandtschaftsverhältnis zu Ihnen steht. Sie können die Vollmacht an einen Nachbarn, einen Freund außerhalb der Gemeinschaft, Ihren Mieter (falls Sie vermieten) oder sogar an den Präsidenten oder den Hausverwalter (Administrador de fincas) selbst delegieren.

Es ist jedoch entscheidend, jemanden zu wählen, der Ihre Interessen versteht, da seine Entscheidungen in der Versammlung volle rechtliche Gültigkeit für Ihr Eigentum haben.

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Welche Vorteile hat die Stimmdelegation in der Eigentümergemeinschaft?

Die Delegierung unserer Stimme ermöglicht es uns, weiterhin aktiv an den Entscheidungen der Gemeinschaft teilzunehmen, falls wir nicht anwesend sein können, aber das ist nicht der einzige Vorteil. Die Übertragung der Stimme ist ein wesentliches Instrument für das Funktionieren des Gebäudes. Viele wichtige Entscheidungen erfordern qualifizierte Mehrheiten, die nicht erreicht würden, wenn abwesende Nachbarn ihre Vertretung nicht delegieren würden. Dies sind einige Vorteile der Stimmabgabe durch Dritte in der Eigentümergemeinschaft:

• Erleichtert das Quorum: Ermöglicht die gültige Konstituierung der Versammlungen.

• Vermeidet Blockaden: Verhindert, dass dringende Themen, wie die Reparatur eines Schadens, mangels Beteiligung gelähmt werden.

• Wahrt Ihr Recht: Stellt sicher, dass Ihre Immobilie an Entscheidungen beteiligt ist, die den Wert Ihres Eigentums beeinflussen.

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Welche Verpflichtungen hat die Person, an die wir unsere Stimme in der Eigentümergemeinschaft delegiert haben?

Die Stimmdelegation ist eine sehr gängige Praxis, zum Beispiel bei Personen, die ihr Haus vermietet haben und im Ausland leben. Obwohl das Wohnungseigentumsgesetz keinen strengen Verhaltenskodex vorschreibt, geht derjenige, der Ihre Vertretung annimmt, die moralische und rechtliche Verpflichtung ein, nach Treu und Glauben zu handeln.

Seine Hauptpflicht besteht darin, die von Ihnen erteilten Stimmvorgaben zu respektieren und in Ihrem Interesse zu handeln. Es ist wichtig daran zu erinnern, dass seine Unterschrift im Protokoll (Acta) rechtlich bindend für Ihr Eigentum ist. Daher liegt es in seiner Verantwortung, als Ihre direkte Stimme zu agieren, ohne seine persönlichen Interessen über die Ihren während der Debatte in der Versammlung zu stellen.

Was sind die Risiken, wenn wir unsere Stimme in die Hände Dritter legen?

Die Hauptgefahr bei der Delegierung Ihrer Stimme besteht darin, dass die Person, der Sie Ihre Stimme übertragen, letztendlich für etwas stimmt, das Ihren Interessen widerspricht.

Wenn Sie eine “Blankovollmacht” (ohne spezifische Anweisungen) erteilen, hat Ihr Vertreter völlige Entscheidungsfreiheit.

Dies kann führen zu:

• Genehmigung übermäßiger Sonderumlagen: Der Vertreter könnte für Bauarbeiten stimmen, die Sie für unnötig oder zu teuer halten, oder sogar für Sonderumlagen (Derramas), die Sie derzeit nicht bezahlen können.

• Änderungen der Gemeinschaftsordnung: Änderungen der Satzung, die die Nutzung von Gemeinschaftsbereichen oder beispielsweise Ferienvermietungen einschränken.

• Interessenkonflikte: Wenn Sie Ihre Stimme beispielsweise an einen Nachbarn delegieren, kann es passieren, dass dieser für etwas stimmt, das ihm nützt, aber der Gemeinschaft oder Ihnen direkt schadet.

Sichere Stimmdelegation: Praktische Tipps

Um die oben genannten Risiken zu vermeiden, empfehlen wir von Fotocasa folgende Schritte:

• Weisungsgebundenes Votum: Unterschreiben Sie kein leeres Dokument. Geben Sie ausdrücklich “JA” oder “NEIN” neben jedem Punkt der Tagesordnung an.

• Vertreter sorgfältig wählen: Es ist vorzuziehen, jemanden zu bevollmächtigen, dem Sie vertrauen und der ähnliche Interessen wie Sie hat, oder den Präsidenten selbst, wenn Sie für die offiziellen Punkte stimmen wollen.

• Protokoll anfordern: Fordern Sie nach der Versammlung das Protokoll an, um zu überprüfen, ob Ihr Vertreter gemäß Ihren Anweisungen abgestimmt hat.

• Widerrufbarkeit: Denken Sie daran, dass Ihre physische Anwesenheit die vorherige Delegation automatisch aufhebt, falls Sie doch an der Versammlung teilnehmen können.

Vergleich: Wie delegiert man die Stimme sicher?

Die Stimmdelegation kann in einigen Fällen notwendig sein, damit die Gemeinschaft vorankommt, sollte aber niemals allein auf dem Wort oder dem guten Glauben der anderen Person basieren. Transparenz und schriftliche Details sind Ihr bester rechtlicher Schutz.

Fahrplan für die Übertragung Ihrer Stimme:

1. Prüfen Sie die Tagesordnung.

2. Notieren Sie Ihren Standpunkt zu jedem Punkt.

3. Unterzeichnen und übergeben Sie das Dokument nur an eine Vertrauensperson.

4. Prüfen Sie immer das abschließende Protokoll (Acta).

Mussten Sie Ihr Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft schon einmal delegieren? Wie war Ihre Erfahrung?