Gastos e impuestos que debes abonar al comprar una casa prefabricada en 2026

Estamos de acuerdo en que, por lo general, comprar una casa prefabricada es mucho más barato que comprar una vivienda tradicional. No obstante, no se trata únicamente de adquirir la vivienda, también hay que tener en cuenta una serie de gastos que van ligados a la instalación, así como los permisos y los trámites para la construcción de la vivienda prefabricada. Además, tienes que contar un un terreno que admita este tipo de construcciones.

Pero, ojo, dependiendo del tipo de vivienda prefabricada que quieras construir, deberás abonar más o menos gastos e impuestos. ¿Cuáles son en cada caso? Lo analizamos, en Fotocasa.

¿Cuándo es bien inmueble o bien mueble una casa prefabricada?

Los trámites, permisos y gastos variarán en función de si la vivienda prefabricada que vamos a instalar es considerada bien inmueble (al igual que las viviendas tradicionales) o bien mueble.

• Bien inmueble. Una vivienda prefabricada suele considerarse bien inmueble cuando está destinada a permanecer de forma permanente en una parcela, está conectada a suministros y requiere obras de cimentación o anclaje.
• Bien mueble. Todo lo contrario a lo anterior. Un bien mueble puede ser transportado de un lugar a otro, por lo que no se encuentra anclado en el suelo, siendo autosuficiente sin necesidad de contar con suministros. Al no tratarse de una vivienda como tal, se evitan los trámites típicos de las propiedades (escrituras, cédula de habitabilidad, registro…).

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Gastos al comprar una casa prefabricada si es bien inmueble

Si queremos construir una vivienda prefabricada para darle el uso de vivienda habitual, la vivienda deberá ubicarse en una parcela donde el planeamiento urbanístico permita este tipo de construcción. Estos son los impuestos y gastos a tener en cuenta:

1. Impuesto sobre el Valor Añadido IVA

Si compras una vivienda prefabricada considerada bien inmueble «llave en mano» al fabricante (quien también se encarga del montaje o construcción en la parcela), se aplicará el 10% de IVA, al considerarse obra nueva. La compra del terreno tributa aparte: al 21% de IVA si se lo compras a una empresa, o mediante el ITP si se lo compras a un particular.

2. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras

Es un impuesto municipal obligatorio. Aunque el porcentaje es el mismo que en la obra tradicional (suele rondar entre el 2% y el 4% del coste de ejecución material de la obra, según el ayuntamiento), el importe a pagar por el ICIO suele ser más barato porque el presupuesto base de una casa prefabricada es menor.

3. Licencia urbanística para construir

Es la tasa municipal que se paga al ayuntamiento por el permiso para levantar la vivienda, y debe abonarse antes de iniciar los trabajos. Su coste suele oscilar entre el 1% y el 2% del presupuesto de la obra.

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4. Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad acredita que la casa cumple los requisitos mínimos de salubridad y espacio para ser habitada. Su coste no es fijo, varía según la comunidad autónoma y el ayuntamiento, pero suele oscilar entre los 50 y los 150 euros.

5. Escrituras de la nueva propiedad

Para legalizar la vivienda, es necesario realizar la Escritura de Declaración de Obra Nueva. Para ello, se debe acudir a un notario. Los honorarios están regulados por ley y suelen representar entre el 0,5% y el 1% del valor declarado de la vivienda.

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6. Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Al igual que con las viviendas tradicionales, al formalizar la escritura pública ante notario será necesario pagar el IAJD. Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas y varía entre el 0,5% y el 1,5% del importe escriturado.

7. Registro de la Propiedad

Tras pasar por la notaría, es aconsejable inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad de la localidad donde se ubique. Este trámite genera un coste que varía en función del valor escriturado, situándose habitualmente entre 100 y 300 euros.

Si tomamos como referencia una casa prefabricada considerada bien inmueble con un precio medio de 120.000 € (sin incluir el terreno), estos serían ejemplos orientativos de cada gasto:

Gastos al comprar una casa prefabricada si es bien mueble

Las licencias y los gastos para la instalación de casas prefabricadas consideradas bienes muebles (como las mobile homes) son significativamente menores. Al poder moverse de un lugar a otro, contar con medios de autoabastecimiento y no necesitar cimientos, no requieren ser escrituradas ni inscritas en el Registro de la Propiedad.

1. Impuestos en la compraventa (ITP o IVA)

• Si se compra de segunda mano a un particular: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compraventa de bienes muebles (vehículos, embarcaciones, obras de arte) entre particulares. A nivel general, el tipo impositivo es del 4% sobre el valor declarado, aunque varía según la comunidad autónoma.
• Si se compra nueva a un fabricante: la operación estará sujeta al 21% de IVA, que es el tipo general aplicable a la venta de bienes muebles.

2. ¿Se necesita licencia de obra para instalar una casa móvil?

Depende del municipio. Hay ayuntamientos que exigen una licencia urbanística específica (por el movimiento de tierras o la ocupación del terreno), mientras que otros solo requieren trámites más sencillos como declaraciones responsables o autorizaciones.

Estas son las principales diferencias entre gastos para una casa prefabricada considerada bien inmueble o bien mueble:

¿Estás pensando en comprar una casa prefabricada? Si tienes más preguntas sobre la compraventa, impuestos, licencias, puedes hacer una consulta personalizada a la IA de Fotocasa.