¿Da más rentabilidad comprar barato y alquilar por poco o comprar más caro y alquilar por más?

La rentabilidad de la vivienda en España cerró 2022 en un 6,5%, aunque invertir en inmuebles en algunas capitales de nuestro país, como Huelva, Lleida, Santa Cruz de Tenerife capital o Tarragona capital da una rentabilidad superior al 7%, según el estudio de Fotocasa “La rentabilidad de la vivienda en España en 2022”.

Sin embargo, y a pesar de que España es un país en el que invertir en vivienda es bastante habitual, para aquellas personas que no se dedican profesionalmente a hacerlo puede resultar complicado elegir a qué precio poner en alquiler una vivienda para obtener rentabilidad. Y no sólo eso. También pueden tener serias dudas acerca de si da más rentabilidad comprar barato y alquilar por poco o comprar más caro y alquilar por más.

Lo analizamos en profundidad en este artículo, en función de los precios de la vivienda en venta y alquiler del Índice Inmobiliario Fotocasa.

¿Cómo saber si una vivienda es rentable o no?

La rentabilidad de una vivienda es el rendimiento económico neto que obtiene un propietario por alquilar un inmueble. Para calcularla, debemos tener en cuenta:

• El monto de dinero que implica la compra de dicho inmueble y las reformas que pueda necesitar
• Los impuestos que hay que abonar derivados de la compraventa
• Los gastos fijos (como la comunidad, el IBI, etc.)
• Los posibles gastos de mantenimiento (derramas, reparaciones, etc.)

Una vez haya calculado a cuánto ascenderán todos estos gastos, el propietario deberá establecer a qué precio alquilar el inmueble para sacarle rentabilidad. En el caso de necesitar una hipoteca para adquirir la vivienda deberá restar a dicha inversión la cantidad hipotecada y añadir a los gastos fijos la cuota que paga mensualmente.

Si bien, como hemos comentado, la rentabilidad de la vivienda en España se situó al 6,5% al cerrar el año, los expertos aseguran que toda aquella inversión que genera una rentabilidad neta de entre el 4% y el 7% es positiva.

Si partimos de la base de que ninguna comunidad autónoma baja del 5,2% de rentabilidad, podemos afirmar que, a grandes rasgos, invertir en vivienda en nuestro país es siempre -o casi- rentable.

La calculadora de rentabilidad de Fotocasa nos permite calcular la rentabilidad de cualquier inmueble en alquiler:

Calculadora de rentabilidad de vivienda de alquiler

Entonces, ¿será más rentable comprar barato y alquilar por poco dinero o comprar más caro y alquilar por más?

Dependerá de cada caso y de factores como el precio de la vivienda que se ha comprado y de lo que se paga de alquiler por metro cuadrado en la zona y del estado del inmueble, entre otros. Para hacernos una idea podemos consultar el Índice del Precio de venta y alquiler de Fotocasa.

¿Cuánto cuesta comprar una casa en España?

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en España?

De hecho, como hemos analizado en el punto anterior, la rentabilidad que obtengamos no dependerá de si compramos y alquilamos más o menos barato, sino del beneficio que obtengamos después de descontar los impuestos, los gastos de mantenimiento y, obviamente, de cuánto hayamos pagado por la vivienda.

Está claro que cuanto más alto sea el alquiler, más rentabilidad obtendremos. Sin embargo, establecer un importe demasiado elevado puede ser contraproducente, dado que es posible que nos cueste más encontrar buenos inquilinos que puedan -y quieran- pagar una renta por encima de la media. Y es que no debemos olvidar que deberemos seguir pagando los gastos que genere el inmueble y puede que, incluso, una hipoteca.

Por lo tanto, lo mejor es establecer un precio justo, que nos permita percibir una renta acorde al precio de mercado, para encontrar inquilinos lo antes posible.

El simulador de tasación online de Fotocasa, nos puede servir de gran ayuda a la hora de calcular el importe por el cual podemos alquilar nuestra vivienda y sacar la mayor rentabilidad por ella.