Una estricta regulación del precio de los alquileres no hará que estos disminuyan o atenúen su ritmo de crecimiento, sino que provocará la aparición de un gran mercado negro.
En el pasado mes de junio, el Ayuntamiento de Barcelona instó al Gobierno de España a elaborar una ley que limitase la subida del importe de los arrendamientos en las grandes ciudades del país o, en su defecto, delegase esta función en las corporaciones locales. En síntesis, dicha iniciativa pretende sustituir una legislación cercana al libre mercado por un control de alquileres. El objetivo es evitar una excesiva subida anual de su precio.
El precio de alquiler no se puede subir más de un 10 % por m2 con respecto a la zona
La alcaldesa Ada Colau aspira a que la capital catalana siga el ejemplo de Berlín y de París, dos ciudades que han adoptado leyes muy similares. En la metrópoli alemana, desde el 1 de junio de 2015 existe una normativa que impide a los propietarios, tanto en los nuevos contratos como en la renovación de los antiguos, fijar un precio por m2 que exceda en más de un 10 % al existente en la zona próxima a la correspondiente vivienda. La única excepción contemplada son los pisos nuevos o rehabilitados destinados por primera vez al alquiler, cuya entrada en el mercado se haya producido con posterioridad al 1 de octubre de 2014.
En Barcelona aumentaron las rentas como consecuencia de un descenso de la demanda y un aumento de la oferta de pisos de alquiler
Desde mi perspectiva, la primera edil de Barcelona hace un buen diagnóstico de la situación del mercado de arrendamientos. En el ejercicio de 2015, el importe pagado por el piso promedio aumentó un 6,9 %. No obstante, lo hizo más el m2 de alquiler (un 9,2 %). Las causas fueron una reducción de la oferta y un incremento de la demanda, siendo uno de los resultados de dicha combinación la sensación de una alarmante escasez de producto.
¿Por qué ha aumentado la demanda de alquileres en Barcelona?
Sin embargo, tal y como sucede con muchos otros temas, la alcaldesa de Barcelona falla en la solución. La copia a Berlín y París no es una garantía de éxito, pues en el extranjero también se equivocan. Y este es un caso claro. La subida del precio del alquiler en la ciudad es consecuencia de dos principales factores: la recuperación de la economía española (el PIB incrementó un 3,2 % en 2015) y la pertenencia de la capital catalana a la Champions League Inmobiliaria Mundial. Por tanto, en gran parte, es consecuencia de su éxito. Así, en ella cada vez quieren residir, aunque solo sea unos meses, un mayor número de extranjeros, ya sea por motivo estudio, trabajo u ocio.
Aparición del mercado negro en los pisos de alquiler
En este contexto, una estricta regulación del precio de los alquileres no hará que estos disminuyan o atenúen su ritmo de crecimiento, sino que provocará la aparición de un gran mercado negro. Dicha regulación es muy difícil que tenga éxito si el inquilino está de acuerdo en pagar al propietario el precio que este pide, aunque sea significativamente superior al que establece la normativa. Así, si el segundo quiere percibir 1.500 euros mensuales y el primero está dispuesto a abonarlos, aquel será el verdadero importe del alquiler. Si la ley establece una renta máxima mensual de 900 euros, esta será la cuantía pagada por el arrendatario de forma oficial, siendo el resto sufragado en negro.
La escasa rentabilidad hará que se reduzca más aun la oferta de viviendas de alquiler en Barcelona
Incluso, en el raro caso de que propietarios e inquilinos respetaran la nueva limitación, el control de alquileres provocaría que los primeros obtengan por el arrendamiento una rentabilidad cada vez más reducida. Un aspecto que les incitaría a vender sus pisos e invertir en otros activos. Por tanto, daría lugar a una oferta de vivienda de alquiler en Barcelona más escasa de lo que en la actualidad es. Así pues, su entrada en vigor generaría con el paso de los años un resultado opuesto al inicialmente buscado. Es lo que suele pasar cuando el político no entiende las distintas repercusiones que genera la interacción entre la demanda y la oferta.
En este contexto, una estricta regulación del precio de los alquileres no hará que estos disminuyan o atenúen su ritmo de crecimiento, sino que provocaría la aparición de un gran mercado negro.
Un efecto adicional que provocaría la reducida rentabilidad obtenida por los propietarios sería la disminución del capital destinado a la conservación de la propiedad. Este sería muy escaso o simplemente nulo. Una situación que, con el paso de los años, deterioraría significativamente el parque de viviendas de alquiler.
El resultado sería la expulsión de la clase media partidaria de vivir en régimen de arrendamiento, desde el mercado de alquiler al de la propiedad, aunque aquella solo tuviera capacidad económica para adquirir una vivienda en el extrarradio de la ciudad. Debido a ello, solo permanecería en el primero la población con escasos recursos. Por tanto, la transición de un país de propietarios hacia otro de inquilinos, tal y como le gustaría a la alcaldesa, sería prácticamente imposible.
La comprobación de los anteriores efectos de la regulación de alquileres es muy sencilla. No debemos estudiar el mercado de ninguna ciudad extranjera, sino simplemente recordar lo que sucedió en España durante la dictadura franquista. Una etapa en la que el régimen reguló de forma draconiana el mercado, principalmente a través de considerar casi cualquier contrato como indefinido y de permitir subidas nulas del alquiler o, en el mejor de los casos, muy inferiores al valor del IPC. Los datos hablan por sí solos. En 1953, en el conjunto del país las viviendas arrendadas tenían una cuota de mercado del 51 %; en 1981, solo del 21 %. En lo que respecta a la ciudad de Barcelona, mientras que en la primera fecha era del 81 %, en la segunda no llegaba a la mitad de la anterior.
El precio de los alquileres continuará creciendo
Las soluciones ni son maravillosas ni tienen vigencia a corto plazo. Sin embargo, después de unos años, pueden reducir el elevado crecimiento del precio del alquiler observado en la actualidad. No obstante, difícilmente conseguirán disminuirlo si el país no cae en una larga y profunda recesión. En la próxima década, si la economía va bien, el precio del alquiler en la capital catalana continuará aumentando debido a la elevada calidad de vida que proporciona la ciudad a sus residentes y a un importe del arrendamiento medio muy inferior al de la mayoría de las metrópolis de la Champions League Inmobiliaria Mundial.
Mi propuesta es sencilla: alargar a 10 años el período mínimo de vigencia de un contrato y permitir que el arrendador pueda subir la renta anual como máximo un 2 % por encima del IPC.
Así, según la web Numbeo, el alquiler de un apartamento de tres habitaciones en el centro de la ciudad cuesta en Barcelona un 67,16 %, 62,10 %, 46,25 % y 38,19 % menos que en Londres, Zúrich, París y Roma, respectivamente.
Soluciones para controlar la renta
- Incrementar la duración de los contratos de alquiler.
- Crear por parte de las Administraciones un gran parque público de viviendas en régimen de arrendamiento.
- Incentivar fiscalmente a los promotores, family office y otros participantes del mercado a ceder a las Corporaciones Locales la gestión de al menos una parte de sus activos residenciales.
Reformar la ley de arrendamientos urbanos
La primera medida supondría realizar una reforma de la ley de Arrendamientos Urbanos en sentido contrario a la que efectuó el gobierno del PP en 2013. Dicha reforma favoreció claramente a los propietarios y perjudicó a los arrendatarios. Por un lado, disminuyó el número mínimo de años que estos últimos tenían derecho a permanecer en la vivienda alquilada, al pasar la denominada prórroga forzosa de 5 a 3 anualidades. Por el otro, permitió que las partes pudieran pactar subidas anuales del precio muy superiores a la tasa de inflación del período. Mi propuesta es sencilla: alargar a 10 años el período mínimo de vigencia de un contrato y permitir que el arrendador pueda subir la renta anual como máximo un 2 % por encima del IPC.
Aumentar el presupuesto para la construcción de viviendas de alquiler
La segunda conllevaría el progresivo aumento del dinero dedicado por las Comunidades Autónomas y Corporaciones Locales a la construcción de viviendas de alquiler. Un incremento que vendría muy condicionado por el estado de las cuentas de la respectiva institución. Sería una intervención totalmente opuesta a la realizada hace 3 años por el gobierno del PP de la Comunidad de Madrid. En el año 2013, decidió vender 3.000 viviendas públicas al fondo de inversión Goldman Sachs – Azora. Indudablemente, durante la etapa de crisis se perdió una gran oportunidad. Dado que todos los españoles rescatamos a numerosas cajas de ahorro, éstas podrían haber correspondido a nuestro esfuerzo trasladando la propiedad de sus inmuebles a las Corporaciones Locales para que éstas pudieran aumentar su oferta de viviendas sociales.
Que los propietarios cedan al ayuntamiento la gestión de las rentas
Finalmente, si los propietarios de pisos cedieran al correspondiente ayuntamiento su gestión con la finalidad de que este fije un precio inferior al de mercado, mi propuesta sería que las rentas de alquileres obtenidas estuvieran en compensación exentas de tributación. Dicha exención la complementaría con la posibilidad de desgravar fiscalmente con periodicidad anual una parte del coste del inmueble. En concreto, un 2 % por cada año que fuera cedido a la corporación local. De esta manera, la rentabilidad obtenida después de impuestos sería como mínimo similar a la conseguida en un mercado regido por la oferta y la demanda.
En definitiva, Ada Colau tiene buena intención, pero está equivocada. El motivo es que, en lugar de innovar, ha copiado de quién lo ha hecho mal. Aunque rectificar es de sabios, tengo la impresión de que no lo hará.
