¿Cómo funciona la extinción de condominio entre hermanos?

Cuando unos hermanos heredan una vivienda o la adquieren conjuntamente es habitual que surjan dudas sobre cómo se debería gestionar una posible venta en el futuro. En este escenario, existe una figura clave: la extinción de condominio entre hermanos.

Desde Fotocasa, presentamos una guía clara y práctica para entender en qué consiste, para qué sirve y qué implicaciones fiscales tiene la extinción de condominio entre hermanos, un proceso legal que permite disolver una copropiedad.

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¿Qué es una extinción de condominio entre hermanos?

La extinción de condominio es el proceso jurídico mediante el cual se pone fin a la propiedad compartida de un inmueble. En términos prácticos, significa que si dos o más hermanos son copropietarios de una vivienda, uno de ellos puede quedarse con el 100% de la titularidad mientras los demás dejan de ser propietarios, normalmente a cambio de una compensación económica proporcional.

Esta figura se basa en lo establecido por el Código Civil español, que regula la comunidad de bienes y establece que cualquier copropietario tiene derecho a solicitar la división de la cosa común para poner fin a la situación de copropiedad. En el caso de inmuebles que no pueden dividirse físicamente, como ocurre con una vivienda, el artículo 404 del Código Civil prevé que «Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible (…) se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás».

Es un procedimiento muy común, especialmente tras una herencia, cuando varios hermanos pasan a ser dueños de un piso o una casa. Por lo general, uno se queda el inmueble y el resto recibe una compensación económica.

¿Para qué sirve una extinción de condominio entre hermanos?

Hay varios supuestos en los que una extinción de condominio puede ser el proceso legal más conveniente:

1. Evitar conflictos familiares

Al compartir un piso heredado es normal que aparezcan discrepancias sobre reformas, alquileres, gastos o incluso sobre si vender o no. Si unos hermanos quieren vender el piso heredado y otros conservarlo, la extinción de condominio permite resolver la situación: uno de ellos se puede quedar con la propiedad sin necesidad de forzar la venta del piso.

2. Simplificar el reparto de una herencia

Cuando los hermanos quieren repartir la herencia de forma justa, la extinción de condominio puede ser la forma más práctica de hacerlo. Si hay varios herederos de un inmueble, no hace falta venderlo para repartirlo. Uno se queda la casa y los otros reciben su parte en dinero o compensación, equilibrando la herencia de manera justa.

3. Ahorro fiscal respecto a una compraventa

En muchos casos, disolver el condominio es más económico que realizar una compraventa. La tributación es distinta y suele implicar un coste menor (no hay que pagar Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), lo que convierte este mecanismo en una vía interesante para familias que quieren gestionar su patrimonio.

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Extinción de condominio entre hermanos con y sin compensación económica

¿Qué diferencias existen en los supuestos de extinción de condominio entre hermanos con y sin compensación económica?

Extinción de condominio con compensación económica

Es el supuesto más habitual. Si uno de los hermanos se queda con la vivienda, lo normal es que compense económicamente al resto según el valor que corresponda a su participación. Por ejemplo:

• Dos hermanos heredan un piso al 50%.
• El valor de mercado del inmueble es de 200.000 euros.
• El hermano A quiere quedarse la casa.
• Tendrá que pagar al hermano B 100.000 euros para conseguir la titularidad completa.

La clave es que esta compensación no se considera una compraventa, sino un equilibrio para «ajustar cuentas» entre los hermanos.

Extinción de condominio sin compensación económica

En otros casos, la extinción puede realizarse sin que exista compensación. Por ejemplo, cuando hay un acuerdo de no compensación entre las partes por motivos personales o familiares o el valor se compensa con otros bienes de la herencia.

Aunque no haya dinero de por medio, sigue siendo necesario un documento público, normalmente una escritura notarial de extinción de condominio, para dejar constancia legal del cambio de titularidad.

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¿Cómo tributa una extinción de condominio entre hermanos en el IRPF?

La fiscalidad es uno de los aspectos que más dudas genera al hablar de extinción de condominio, sobre todo porque muchos creen que siempre genera ganancias patrimoniales. Lo cierto es que no siempre es así. En principio, la extinción de condominio no tributa en el IRPF porque no se considera una transmisión patrimonial. Es decir, no hay ganancia ni pérdida patrimonial si se cumplen estas condiciones:

• La adjudicación del inmueble es proporcional a la participación que tenía cada hermano en la propiedad.
• La valoración del inmueble coincide con el valor de mercado.

En otras palabras, si uno de los hermanos se queda con el piso y paga al otro la parte correspondiente según la participación que tenía, no se considera que haya habido una venta, sino simplemente un equilibrio para la disolución de la comunidad.

¿Cuándo sí puede tributar una extinción de condominio?

Sin embargo, existen escenarios en los que la operación sí tributa en el IRPF:

• Actualización del valor del inmueble. Si desde que se compró la vivienda hasta que se disuelve la comunidad el valor ha aumentado, el hermano que no se queda con el piso podría tener que pagar IRPF por la diferencia, porque se considera una ganancia patrimonial.
• Adjudicación desigual. Si uno de los hermanos recibe más parte del piso que la que le corresponde sin compensar al otro, Hacienda puede interpretarlo como una transmisión lucrativa.
• Compensaciones con otros bienes o reparto parcial. Si en lugar de pagar en efectivo se entrega otro bien o si no se disuelve toda la comunidad.

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