«La mayor brecha será entre producto reformado, que seguirá teniendo presión alcista por su demanda y escasez, y vivienda envejecida que requiere capex» las previsiones inmobiliarias 2026 Clikalia

¿Cómo evolucionará el mercado inmobiliario en 2026? Hablamos con Patricia Rodríguez-Lázaro, Head of Investment en Clikalia, Laura San Juan, Global Head of Portfolio Management, y Sara Barderas, Directora de Relaciones Institucionales de Clikalia, quienes analizan el futuro de la compraventa de vivienda, el alquiler y las políticas actuales. Para Rodríguez-Lázaro, la subida de los precios estará «en línea con los niveles de 2025, especialmente en ciudades como Madrid«. San Juan opina que «la generación de nueva oferta a través de la rehabilitación cobra un papel cada vez más determinante para contener los precios» y Barderas afirma que las políticas para vivienda «no resuelven el verdadero cuello de botella: la falta de vivienda disponible y, especialmente, de vivienda en condiciones adecuadas«.

Qué pasará con la vivienda en 2026

Patricia Rodríguez-Lázaro, Head Of Investment de Clikalia

Todo apunta a que 2026 mantendrá un mercado de vivienda muy activo, con nuevas subidas de precio en las grandes ciudades. El año que viene, en Clikalia esperamos un mercado más dinámico que en los dos últimos años, impulsado por una mayor estabilidad financiera y por la normalización progresiva de los tipos de interés. La actividad se moverá en un entorno de ventas relativamente estables a nivel agregado, condicionado más por la escasez de oferta que por la falta de compradores.

La vivienda lista para entrar a vivir seguirá absorbiéndose con rapidez, mientras que el stock de segunda mano sin reformar tendrá más dificultades de absorción. La rehabilitación continuará siendo un motor clave de rotación del mercado, porque convierte vivienda obsoleta en vivienda financiable y atractiva, ampliando la oferta real disponible de vivienda de calidad.

En Clikalia prevemos un crecimiento de los precios, con subidas en línea con los niveles de 2025, especialmente en ciudades como Madrid, muy ligadas a la capacidad real de compra y a la persistente escasez de vivienda de calidad. La mayor brecha será entre producto reformado, que seguirá teniendo presión alcista por su demanda y escasez, y vivienda envejecida que requiere capex, es decir, inversión de dinero para ser actualizada, y en la que el ajuste será mayor. La rehabilitación seguirá actuando como estabilizador de precios: aumenta oferta útil de calidad con rapidez y a precios menores que la nueva construcción.

Qué pasará con la compraventa de viviendas en 2026

Laura San Juan, Global Head Of Portfolio Management de Clikalia

Los problemas de accesibilidad en el mercado de compraventa han hecho que la opción del alquiler gane cuota de mercado en los últimos años. Con una creación anual de entre 80.000 y 100.000 viviendas destinadas a la venta, frente a la creación de 200.000 nuevos hogares, la brecha entre oferta y demanda continuará ampliándose en 2026. En este contexto surgen distintos enfoques regulatorios que aumentan la incertidumbre y la inestabilidad del mercado del alquiler. Mientras no se apliquen medidas que atiendan simultáneamente las necesidades a corto plazo, como la rehabilitación de vivienda vacía o ineficiente, y a medio y largo plazo, como la reactivación de la oferta pública y privada, la presión sobre el mercado del alquiler seguirá intensificándose.

Los precios de alquiler en España han mostrado una tendencia creciente y sostenida durante los últimos años, una dinámica que previsiblemente continuará durante 2026. Este comportamiento responde, principalmente, al desequilibrio entre oferta y demanda, la creciente presión en los grandes núcleos urbanos con mercados laborales dinámicos y al encarecimiento del acceso a la vivienda en propiedad. Como consecuencia, el ritmo de crecimiento de los precios, tanto en compra como en alquiler, se aleja cada vez más del ritmo de crecimiento de la renta bruta por hogar, reduciendo a pasos agigantados la capacidad adquisitiva de la población. Por ello, la generación de nueva oferta a través de la rehabilitación cobra un papel cada vez más determinante para contener los precios, ya que permite incorporar al mercado viviendas que actualmente no cumplen con las condiciones de habitabilidad, seguridad o eficiencia energética.

Cómo evolucionará el mercado del alquiler en 2026

Sara Barderas, Directora De Relaciones Institucionales de Clikalia

Las subvenciones son útiles para quienes hoy no pueden acceder a una vivienda, pero no resuelven el verdadero cuello de botella: la falta de vivienda disponible y, especialmente, de vivienda en condiciones adecuadas. En España el parque residencial es muy antiguo (más de 45 años de media, superando los 60 y 70 años en Madrid y Barcelona) y millones de viviendas quedarán fuera del mercado por problemas de habitabilidad y eficiencia energética si no se reforman.

La rehabilitación es la vía más rápida y asequible para poner vivienda de calidad en circulación y reduce de forma notable los años necesarios de ahorro frente a la obra nueva. Pero España va tarde: más de 7,6 millones de viviendas necesitan ser rehabilitadas, algo que requiere una inversión de 377.000 millones de euros, el equivalente al 25% del PIB español. Las ayudas existentes a la rehabilitación no son la vía para lograr la renovación de nuestro parque inmobiliario. La única forma de lograrlo es impulsando la colaboración público-privada y priorizando políticas en ese sentido. Ayudar a transformar el stock existente es mucho más eficiente que limitarse a subvencionar el acceso a una oferta claramente insuficiente.

Cuáles son las subvenciones que realmente ayudarían a las personas en 2026