La escasez de la oferta y la alta competencia entre inquilinos sitúan a Cataluña y al País Vasco a la cola del ranking del alquiler

¿Cómo está la situación del alquiler por comunidades autónomas? Para responder a esta pregunta, el Observatorio del Alquiler ha elaborado un ranking con el que busca mostrar de un solo vistazo qué regiones presentan un mercado más sano y equilibrado y cuáles se encuentran en una posición de mayor riesgo y desequilibrio.

Para hacerlo, el Observatorio del Alquiler parte de los datos del último Barómetro del Alquiler para tener en cuenta variables como la presión de la demanda, es decir, el número de personas que se interesan por una misma vivienda en un plazo de diez días; la variación de la oferta que se estima que saldrá al mercado en 2025 respecto al año anterior; y el precio medio del alquiler en cada comunidad autónoma.

La presión de la demanda del alquiler

La heterogeneidad del mercado del alquiler en España queda patente en la distribución de las comunidades autónomas según la presión que ejerce el número de interesados por cada vivienda que sale al alquiler en diez días. Mientras en territorios como Extremadura cada inmueble recibe 13 contactos en ese periodo de tiempo, en Cataluña la cifra se dispara hasta los más de 340, es decir, 26 veces más.

Así, además de Extremadura; Ceuta, Melilla, La Rioja, Castilla y León y Cantabria presentan un nivel de presión en un rango considerado entre normal y de riesgo. Sin embargo, Aragón, Galicia, Navarra, Castilla-La Mancha, la Región de Murcia, Andalucía y Asturias ya se encuentran en una situación mucho más compleja, con unos niveles de presión que pueden considerarse elevados o incluso altos.

Se trata, por lo general, de autonomías que también albergan grandes diferencias dentro de sus propios territorios. Así sucede, por ejemplo, con Aragón, donde Zaragoza empuja los datos de las otras dos provincias, con una situación mucho más equilibrada. Algo parecido sucede en Castilla-La Mancha, donde la presión es más elevada en las provincias cercanas a Madrid; o en Andalucía, donde Málaga y, en menor medida, Sevilla, también se encuentran en niveles superiores de presión que el resto de la región.

Ya por encima de los más de 100 interesados por vivienda aparecen algunas de las comunidades autónomas más pobladas, como la Comunidad Valenciana, País Vaso, la Comunidad de Madrid, o las islas, con gran peso del turismo, como Canarias y Baleares. Mención aparte merece Cataluña, que roza los 350 contactos por inmueble. Esta fue la primera región en declarar zonas tensionadas, una medida que ha podido influir en el aumento de la competencia entre inquilinos por un mismo inmueble.

La variación de la oferta

La oferta es una variable estacional, que a lo largo del año presenta diferentes picos y caídas según las características de cada territorio. Para la elaboración de este ranking, el Observatorio del Alquiler ha tenido en cuenta la variación de la oferta entre 2024 y la proyección que hace para la totalidad del año 2025 en la última oleada del Barómetro del Alquiler, correspondiente al segundo trimestre del año. Esta cifra es una estimación que tiene en cuenta el comportamiento de esta variable en los primeros seis meses, pero que, debido a esa estacionalidad, es muy susceptible de cambiar en los próximos trimestres.

Esto explica que Castilla y León se sitúe a la cabeza de la clasificación como la comunidad autónoma donde más crecerá la oferta en 2025. La tendencia en esta región ya ha mostrado en años anteriores que suele apuntar a una subida en el segundo trimestre, sobre todo debido al empuje de Salamanca y su universidad, para estabilizarse en los meses siguientes.

Con todo, el Observatorio del Alquiler ha utilizado este dato porque refleja la situación de la oferta después de la primera mitad del año, por lo que se corresponde con el resto de variables analizadas. Así, no solo aumentaría el número de viviendas en oferta en Castilla y León, sino también en lugares como Baleares, Canarias o la Comunidad de Madrid. Especialmente en el caso de las islas, también se observa, una vez más, la influencia de la estacionalidad del turismo en el mercado del alquiler

En el resto de autonomías, la previsión es que la oferta siga disminuyendo este 2025, aunque con grandes diferencias entre zonas como Extremadura, Andalucía, Galicia o Aragón, donde la caída sería más contenida, y otras como Asturias, Cantabria o País Vasco, donde las estimaciones apuntan a que se recrudecerá de forma acusada la tendencia que ya se viene observando en los últimos años: en el País Vasco, por ejemplo, en 2024 salieron al mercado del alquiler la mitad de viviendas que el año anterior.

El precio medio del alquiler

El precio medio del alquiler en España es de 1.155€, pero las diferencias entre comunidades autónomas son notables. De nuevo, son las regiones del interior peninsular las que presentan los precios más bajos: en Extremadura, Castilla-La Mancha, Castilla y León, y La Rioja, los inquilinos pagan menos de 750€ al mes de media por un inmueble.

En lugares como Galicia, Melilla, Aragón, Murcia, Asturias, Cantabria o Ceuta, los precios se sitúan entre los 750€ y los 1.000€. También en Andalucía, que, aunque no llega a esta cifra, alberga una de las provincias más caras del país, Málaga, que contribuye a elevar la media regional.

Las comunidades autónomas que sobrepasan los 1.000€ de media son Navarra, la Comunidad Valenciana, Canarias, País Vasco, Cataluña, la Comunidad de Madrid y las Islas Baleares. Se trata, por lo general, de los territorios más poblados del país y de los que presentan mayor dinamismo económico, de nuevo, con gran peso del sector turístico en el caso de algunas de estas zonas.

El ranking global

A partir de estas tres clasificaciones, el Observatorio del Alquiler otorga a cada comunidad autónoma un valor en función de la posición que ocupa en cada listado. Con la suma de esos tres valores, asigna una puntuación a cada región y las ordena en un nuevo ranking que refleja, de forma cercana y sencilla, cuáles atraviesan un momento más grave y cuáles se encuentran en una situación mejor.

La clasificación resultante de la combinación de estas tres variables sitúa a Extremadura, Castilla y León y La Rioja como las comunidades con el alquiler más equilibrado. No sorprende, ya que las tres ocupaban posiciones similares en los tres rankings anteriores. En estos territorios, la oferta y la demanda se encuentran más compensadas, lo que resulta en precios más asequibles.

A mitad de la escala, aparecen lugares como Andalucía, Murcia o Navarra. Se trata de zonas muy dinámicas, que presentan una combinación de factores y de contrastes que contribuye a situarlos a mitad del listado. Por ejemplo, Andalucía es una autonomía con grandes diferencias, donde Málaga o Sevilla poco tienen que ver con Jaén o Almería. Navarra, con uno de los precios más altos del país, tiene un nivel de presión mucho más contenido.

A la cola del ranking se encuentran Cataluña y el País Vasco. La primera, sobre todo por los altísimos niveles de presión que muestra. La segunda, en cambio, por la dramática caída de la oferta que arrastra desde hace tiempo. Se trata, además, de los dos territorios pioneros en la aplicación de medidas como la declaración de zonas tensionadas, una decisión que ha desincentivado la creación de oferta y aumentado la competencia entre los inquilinos por acceder a una misma vivienda.