Qué tipo de arras es mejor según qué compraventa

Cuando se compra una vivienda, se suele firmar con el vendedor un contrato de arras.Este documento sirve para reservar la compra de la vivienda; es una especie de “garantía”, de compromiso entre las partes para finalizar la transacción.

Existen diferentes tipos de contratos de arras con diferentes consecuencias jurídicas, lo cual permite que unos sean más aptos que otros para determinados contratos de compraventa.

Tipos de contratos de arras

Los tres tipos de contratos de arras que existen son los siguientes: penitenciales, penales y de confirmación.

¿Qué son las arras penitenciales o de desistimiento?

Este tipo de arras vienen reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Concede a ambas partes la opción de no formalizar el contrato de compraventa, es decir, no existe la obligación ni de vender para una de las partes ni de comprar para la otra. Por eso es al que se suele recurrir cuando no hay certeza de que la compraventa se vaya a materializar.

Si es el vendedor quien desiste la transacción, deberá devolver la cantidad de las arras multiplicada por dos. Si es el comprador, perdería las arras.

Es el más frecuente porque la única penalización que conlleva es una pérdida monetaria para ambas partes. No obstante, en el propio contrato de arras se pueden señalar, a mayores, otras indemnizaciones en caso de incumplimiento.

¿En qué consisten las arras penales?

Las arras penales están reflejadas en los artículos 1152 y 1153 del Código Civil. Su objetivo es garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa, por lo que no permiten el desistimiento del mismo. Por lo tanto, su existencia no impide exigir el cumplimiento de la venta o, en su caso, la resolución del contrato.

Se entregan a cuenta del precio final de la finca como una garantía del mismo, pero no suponen ningún adelanto. En caso de incumplimiento del contrato, la parte perjudicada puede exigir una compensación económica, el cumplimiento del contrato y, además, una indemnización por daños y perjuicios. 

Este tipo de contrato de arras se elige siempre que haya seguridad de que la compraventa se va a llevar a cabo.

¿Qué son las arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias están mencionadas y reguladas por el artículo 343 del Código de Comercio. Suponen un anticipo del precio total final como señal del contrato o como prueba de su existencia, y, como su propio nombre indica, no dan opción de echarse para atrás, es decir, no hay derecho a desistir del contrato.

En caso de incumplimiento o de no formalizarse la compraventa ante el notario, la existencia de esta señal no impide exigir el cumplimiento del contrato ni de exigir una indemnización por daños y perjuicios.

Tipos de compraventa

Como hemos visto, cada contrato de arras tiene diferentes limitaciones, por eso no se recomienda utilizar cualquiera de ellos para cualquier tipo de contrato de compraventa.

• Si la compraventa está sujeta a la aprobación de una hipoteca por parte del banco o no hay seguridad de que se vaya a efectuar, se opta por las arras penitenciales o de desistimiento. En estos casos, las confirmatorias o penales son menos frecuentes porque no hay opción de que ninguna de las partes se eche para atrás. Al contrario, podrían exigir llevar la venta a cabo en el caso de que una de las partes se retractara.
• Si el bien ya se ha comprado, pero se entregará más adelante o si el pacto es definitivo y no hay pie a revocarlo, lo ideal es un contrato de arras confirmatorias, ya que suponen una especie de anticipo del contrato. De esta forma, se entrega una parte del valor del inmueble que se descontará del precio final el día de la firma en la Notaría. No se diferencia en esencia mucho de un contrato privado de compraventa.
• Contrato de promesa de compraventa. Es un contrato mediante el cual el vendedor se compromete a vender un inmueble a otra persona que, a su vez, se compromete a comprarlo en un tiempo futuro. Este documento asegura que ambas partes van a llevar a término el contrato de compraventa, ya que, tras su firma, la transacción no se podrá desistir.

En definitiva, si vas a comprar una vivienda, no importa el tipo de contrato de arras que firmes, lo más importante es contar con el apoyo de un experto en materia legal.