¿Se prohibirá en España la venta de pisos a extranjeros?

El mercado de la compraventa de viviendas en España está tensionado. La escasa oferta y la subida de los precios han creado un escenario donde cada vez es más complicado comprar una vivienda. Es por eso que el Gobierno está buscando medidas para destensionar el mercado, como la eliminación de la Golden Visa para extranjeros del pasado 3 de abril de 2025.

Desde Fotocasa, analizamos la evolución de las compraventas por parte de extranjeros en España y hablamos de las propuestas del Gobierno y las autonomías para limitar este tipo de transacciones inmobiliarias.

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La compra de vivienda por parte de extranjeros en España

España es un país muy popular en términos de inversión inmobiliaria. De acuerdo con datos del Colegio de Registradores, en el tercer trimestre de 2025 la compra de viviendas por parte de extranjeros no residentes alcanzó las 23.700 operaciones, lo que representa el 13,58% del total de compraventas.

En determinadas Comunidades Autónomas como Baleares, Comunidad Valenciana, Canarias, Región de Murcia, Cataluña o Andalucía estos porcentajes suben, lo que podría suponer una tensión adicional en los precios de la compraventa y una reducción en la oferta de vivienda para los residentes. Por ejemplo, casi 3 de cada 10 de las compraventas (29,46%) que se realizan en Baleares son por parte de extranjeros no residentes, de acuerdo con Registradores.

¿Qué nacionalidades compran más viviendas en España?

La mayoría de extranjeros no residentes que compran una vivienda en España pertenecen a algún estado miembro de la UE, de acuerdo con los datos del Colegio de Registradores. Las nacionalidades que más compran en España son los británicos (7,9%), los alemanes (6,5%), los neerlandeses (5,98%), los rumanos (5,58%), los marroquíes (5,56%), los franceses (5,24%), los italianos (4,97%) y los polacos (4,63%). El 57,65% corresponde a la Unión Europea, el 18,33% al resto de Europa, el 8,27% a África, el 6,45% a Asia y el 5,7% a América del Sur, quedando el resto por debajo del 4%.

Fuente: Registradores.org

¿Puede España prohibir la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes en el país?

Por el momento, no hay ninguna limitación en España sobre la compraventa de viviendas para personas que no residan en nuestro país. Sin embargo, para frenar el encarecimiento del precio de la vivienda, Sánchez propuso en enero de 2025 la prohibición de la compra de vivienda por parte de extranjeros. «Vamos a proponer que se prohíba a esos extranjeros extracomunitarios, que no residen ni ellos ni sus familias y que por tanto solamente están especulando con esas viviendas y con esas casas, el que puedan comprarlas en nuestro país».

De acuerdo con el presidente, este tipo de medidas se inspira en disposiciones en Canadá, donde está prohibida la compra de vivienda a extranjeros no residentes, y Dinamarca, que también limita este tipo de transacciones. Además, ha anunciado también la intención de aplicar un recargo fiscal de hasta el 100% del valor real del inmueble en compraventas por parte de extranjeros, una medida que sólo afectaría al 2,7% de las transacciones en España.

En Cataluña, ERC pidió al Gobierno una proposición no de ley en el Congreso para limitar que personas extranjeras que no tienen residencia en España compren vivienda, exigiendo cinco años de residencia y un permiso previo para comprar que debe aprobar la propia comunidad autónoma. No obstante, el Congreso rechazó la propuesta.

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¿Cómo funciona la restricción de compra de vivienda por extranjeros en Canadá?

En mayo de 2022 Canadá prohibió a extranjeros comprar vivienda en su país de manera temporal «Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act«, con el objetivo de destensionar su mercado de la vivienda. En febrero de 2024, el gobierno canadiense decidió extender la prohibición otros dos años, hasta el 1 de enero de 2027.

El gobierno canadiense señala que esta medida forma parte de una estrategia más amplia para que las viviendas se usen como hogares y no como activos especulativos, no obstante, esta medida no afecta a todos los extranjeros por igual, sino que hay algunas excepciones: estudiantes, trabajadores o extranjeros que residan de manera permanente en el país no están sujetos a esta restricción.

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¿Qué opinan los expertos de esta restricción en Canadá?

Muchos analistas del sector inmobiliario no están del todo de acuerdo con esta decisión, ya que no creen que haga bajar los precios por diferentes motivos. Según el Real Estate Institute of Canada (REIC), los compradores extranjeros constituyen solo un porcentaje muy pequeño del mercado total: datos apuntan a que entre 2% y 6% de la propiedad residencial es de no residentes.

Un estudio de la inmobiliaria canadiense Royal LePage afirma que tras dos años de restricción no ha habido una caída significativa de los precios ni un aumento en la oferta de viviendas. Para muchos, esta no es más que una tirita para tapar un problema mayor: la falta de de oferta.