¿Cuáles son los tipos de contratos de alquiler de vivienda en España en 2026?

En España, existen hasta 9 modelos de contrato de alquiler según el tipo de alquiler (vivienda habitual, de habitaciones, vacacional…). Por este motivo, desde Fotocasa hemos elaborado una guía sobre los contratos de alquiler para que puedas diferenciarlos, saber cómo se regula cada uno y elijas la opción que más se adapte a tus necesidades.

¿Qué tipos de contratos de alquiler existen?

Alquiler de vivienda habitual, por habitaciones, temporal… Analizamos uno a uno los tipos de contratos de alquiler disponibles ya sea para alquilar una vivienda, un local o una finca rústica:

1. Contrato de alquiler de vivienda habitual

Los contratos de alquiler de vivienda habitual están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuyo objetivo es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los inquilinos.

La duración de este tipo de contratos puede acordarse entre inquilino y propietario, aunque el plazo mínimo estipulado por la LAU es de cinco años si el casero es persona física y de siete si es persona jurídica. Anualmente, el precio de la renta puede actualizarse en base al Índice de Referencia para Arrendamientos de Vivienda o al IPC, según si se ha firmado antes o después de la aprobación de la Ley de Vivienda (mayo de 2023).

2. Contrato de alquiler por habitaciones

Los contratos de alquiler por habitaciones están pensados para aquellos alquileres en los que se alquila una habitación o parte de una vivienda. Este tipo de alquiler no está recogido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por el Código Civil, concretamente por los artículos 1554 y siguientes.

3. Contrato de alquiler de vivienda temporal

Los contratos de alquiler de vivienda de carácter temporal son utilizados por estudiantes o profesionales que pasan un tiempo en otras ciudades para atender proyectos de trabajo. Se considera un arrendamiento para uso distinto al de vivienda habitual y está regulado por la LAU y el Código Civil.

Cabe destacar que tras la aprobación de la nueva regulación para alquileres en Cataluña, desde el 1 de enero de 2026 los contratos de vivienda temporal o de habitaciones que no sean para vacaciones, ocio o turismo, sino que estén relacionados con los estudios, trabajos de carácter temporal o por motivos médicos, tendrán las mismas condiciones que los contratos de vivienda habitual.

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4. Contrato de alquiler con opción a compra

Los contratos de alquiler con opción a compra son aquellos en los que se alquila una vivienda en base a la LAU y el Código Civil, pero además, se incluye la opción a compra durante la vigencia del contrato o a su finalización. Los inquilinos podrán adquirir la vivienda en el precio y condiciones pactadas al firmar el acuerdo.

Normalmente, por concederse la opción de compra se suele exigir una cantidad en concepto de prima, cuyo importe se descuenta del precio final si se formaliza la venta. Además, lo habitual es descontar del precio final de venta todas o gran parte de las rentas abonadas por los inquilinos.

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5. Contrato de alquiler de vivienda asequible

Para acceder a viviendas a precio asequible hay que estar inscrito en el Registro de Solicitantes de Viviendas de Protección Oficial. En este tipo de contrato, también regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, los inquilinos se benefician de ventajas como la gratuidad de los gastos del contrato del alquiler, el pago de un mes en concepto de fianza y un plazo de hasta cinco años.

6. Contrato de alquiler comercial

Este tipo de contrato de alquiler está destinado al alquiler de locales comerciales o negocios. Está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su apartado sobre la regulación de alquileres para uso distinto a vivienda.

«Tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren», indica el artículo 3 de la LAU.

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7. Contrato de alquileres vacacionales

Los contratos de alquiler vacacional están orientados a los alquileres de corta duración de viviendas destinadas a periodos vacacionales en el sector turístico.

Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), las comunidades de vecinos pueden decidir si se permite o no la actividad turística en el edificio. Por lo tanto, antes de poner un piso en el mercado del alquiler vacacional, el propietario deberá pedir permiso a la comunidad.

Además, las comunidades podrán imponer cuotas de la comunidad más altas a los propietarios de viviendas con pisos turísticos.

Los propietarios de viviendas turísticas deberán solicitar la autorización de los vecinos

8. Contrato de alquiler de renta antigua

Los contratos de alquiler de renta antigua se firmaron antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, por lo que están regidos por la ley de alquileres anterior. Estos contratos mantienen rentas muy bajas y actualizaciones de precio limitadas, ya que estaban pensados para que las familias pudieran acceder a la vivienda.

9. Contrato de alquiler de finca rústica

Finalmente, el contrato de alquiler de finca rústica, regulado por la Ley de Arrendamientos Rústicos. Este tipo de alquileres incluyen el arrendamiento de terrenos agrícolas, que implican plazos de mínimo cinco años, la posibilidad de prórrogas automáticas y el libre pacto de la actualización de rentas. «Las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. En defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas», señala el artículo 13 de la LAR.

¿Quieres saber más sobre los tipos de contrato de alquiler? Pregunta cualquier duda sobre normativa, limitación de precios o fianza a la IA de Fotocasa.