Lo que más suele preocupar antes de formalizar un alquiler, sea cual sea nuestra posición en este acuerdo, son aspectos como el importe de la renta o la duración de la relación arrendaticia. Sin embargo, quién debe firmar el contrato es un elemento clave al que muchas veces no se le presta la suficiente atención, pudiendo derivar incluso en la nulidad del arrendamiento.
Como regla general, en un contrato de alquiler encontramos dos partes:
- Por un lado, el arrendador, que es quien cede el uso del inmueble a cambio de una renta y asumirá ciertas obligaciones de conservación para que esta pueda servir al uso al que se le destina.
- Y, por el otro, el arrendatario (también conocido como inquilino), que es quien paga la renta a cambio del uso un inmueble por un tiempo determinado.
Hasta aquí seguramente todos lo teníamos claro y la única duda que podría plantearse en estos casos es si una persona distinta al arrendador o al arrendatario puede firmar el contrato. Y la respuesta, ya os la adelanto, es que sí; siempre y cuando quien firme por cualquiera de estos ostente un documento legítimo que le autorice a ello (como, por ejemplo, es habitual en el caso de agentes inmobiliarios con un mandato de venta que incluya esta facultad).
Pero ¿qué pasa cuando un inmueble está en copropiedad? ¿O si hay más de un inquilino? ¿Y si alguna de las partes es una sociedad? E incluso, ¿qué pasa en situaciones en las que el arrendador no es el propietario de la vivienda a arrendar?
Es en estos supuestos en los que se generan más dudas y frente a los que los abogados especialistas en derecho inmobiliario se encuentran con más consultas. Unas veces, para aportar luz antes del otorgamiento del alquiler; pero, muchas otras, cuando surgen problemas sobre la validez del consentimiento otorgado o la garantía de los derechos y las obligaciones asumidas por las partes en el contrato.
Parte arrendadora
Arrendador no propietario
En ocasiones, la propiedad y el derecho de uso de un inmueble se encuentra dividido. A esto se le conoce como “usufructo”, siendo que quien ostenta la titularidad es el nudo propietario y, la otra parte, el usufructuario. Así, el derecho de uso y disfrute del dueño se ve limitado en favor del usufructuario. Pero, no solo eso, sino que quien está facultado para arrendar la propiedad en cuestión es el usufructuario y no su titular. La duración, sin embargo, dependerá de la duración del usufructo, ya sea este temporal o vitalicio (finalizando el alquiler, en este caso, a la muerte del usufructuario; salvo en el arrendamiento de fincas rústicas, que se considerará subsistente durante el año agrícola).
Copropiedad
Otros escenarios muy comunes son que un inmueble sea propiedad de varios titulares, ya sea como consecuencia de una herencia recibida en proindiviso, por ejemplo, o de una compraventa conjunta, entre otros.
En estos casos, nuestra recomendación es que todos los propietarios firmen siempre el contrato (en su propio nombre, o debidamente representados), ya que, si una de las partes copropietarias estuviese en desacuerdo, siempre es foco de conflicto. Sin embargo, el contrato de alquiler puede ser válido si lo firma cualquiera de los propietarios, aunque el resto de los titulares no quieran.
En particular, y a falta de pacto entre los copropietarios (formalizado en un contrato de comunidad de bienes), la ley establece que quien (o quienes) ostente(n) la mayoría de la propiedad del inmueble en cuestión (es decir, más del 50%) podrá(n) alquilar sin el consentimiento del resto, siempre que el arrendamiento, según establece la jurisprudencia, no supere los 6 años de duración. Y si bien en el resto de los casos la ley no niega que el inmueble se pueda arrendar, la realidad es que la parte que está disconforme podrá acudir al Juez para que sea este quien decida.
Así, a instancia de parte, el Juez resolverá sobre la validez del arrendamiento, pudiendo incluso nombrar a un administrador. Pero la realidad es que, en estos casos, lo que suele pasar es que el Juez únicamente declarará inválido el contrato cuando este acuerdo sea gravemente perjudicial a los interesados (por una renta es muy baja, por ejemplo, o un alquiler muy largo, etc.).
Cosa distinta es que la parte que haya alquilado el inmueble no deba pagar la parte correspondiente de la renta recibida al resto de copropietarios en proporción a su titularidad.
Parte arrendataria
Si hay más de una persona que vaya a alquilar un inmueble, tendrán que firmar todas ellas. De lo contrario, solo se considerará inquilino a quien haya firmado.
Sin embargo, es común que un coinquilino firme, además de por sí mismo, en nombre y representación de otro(s) coinquilino(s). En este caso será necesario, para que no se considere solo a este como arrendatario, que como en cualquier acto de representación esta se acredite mediante el correspondiente documento.
Por otro lado, es muy aconsejable que en los alquileres en los que hay varios inquilinos se establezca claramente en el contrato si estos responden frente al arrendador solo por su cuota de participación (responsabilidad mancomunada) o, más aconsejable si eres el arrendatario, por el total de las deudas generadas (responsabilidad solidaria).
Parte persona jurídica
En caso de que arrendador o arrendatario no sean persona física, sino, por ejemplo, una sociedad, es necesario no solo que se indiquen todos sus datos claramente en el contrato. Esto es, no solo la denominación social, su Código de Identificación Fiscal (CIF) o el domicilio para notificaciones, sino también los detalles de la persona que firma en representación de la persona jurídica, mencionando el título bajo el que firma (si lo hace como administrador único o solidario, como apoderado y en virtud de qué poder, etc.).
En estos casos, es importante que la otra parte del contrato tenga claro que con quien se está firmando es con la persona jurídica en cuestión, aunque firme un representante de esta, por lo que cualquier responsabilidad será exigible a la persona jurídica y no al firmante.
Conclusión
En cualquier caso, es siempre recomendable que tanto arrendador como arrendatario se informen bien de quién es la otra parte y sobre su legitimidad para suscribir el contrato y obligarse.
En concreto, el inquilino debería solicitar al arrendador o al Registro de la Propiedad una nota simple actualizada del inmueble, de manera que pueda verificar quién(es) ostenta(n) efectivamente la propiedad o, en su caso, el usufructo. El arrendador, por su parte, debería también requerir al potencial inquilino la documentación necesaria para cerciorarse de la capacidad de este para firmar.
