Hipoteca o préstamo personal para una reforma: qué financiación conviene en 2026

Tienes el presupuesto de la reforma encima de la mesa y ahora toca decidir cómo pagarlo. La respuesta no es única: depende del importe que necesitas, del tiempo que tienes para devolver el dinero y de si ya tienes una hipoteca vigente. A continuación, tres escenarios con datos concretos para que puedas comparar sin rodeos.

¿Cuándo conviene un préstamo personal para una reforma?

Para reformas de hasta 20.000 € el préstamo personal suele ser la opción más práctica. No requiere tasación, no conlleva gastos notariales y el dinero puede estar disponible en 24-72 horas. Los tipos de interés de los préstamos al consumo oscilan entre el 6 % y el 9 % TAE según el perfil del solicitante y la entidad, de acuerdo con los datos publicados por el Banco de España. El coste es más alto que el de una hipoteca, pero la sencillez operativa y la rapidez lo compensan en importes pequeños.

Un ejemplo orientativo: para financiar 15.000 € a 5 años con un TIN del 7 %, la cuota mensual se sitúa en torno a 297 €/mes. El coste total en intereses ronda los 2.820 €. (Cálculo orientativo. Consulta condiciones reales con tu entidad.)

Cuotas orientativas con TIN 7 % y sistema de amortización francés. Consulta condiciones reales con tu entidad.

¿Cuándo merece la pena comparar préstamo personal y ampliación de hipoteca?

Entre 20.000 € y 80.000 € la decisión no es obvia. Aquí entran en juego tres variables: el tipo de interés que pagarás, los gastos asociados y el plazo total de devolución.

• Ampliación de hipoteca (novación o subrogación): si ya tienes una hipoteca vigente, puedes negociar con tu banco ampliar el capital pendiente. Con el Euribor a 12 meses en el 2,798 % —dato de cierre de junio de 2026, según el Banco de España—, una hipoteca variable con diferencial del 1 % supone un tipo del 3,798 %. Para 40.000 € a 20 años, la cuota mensual es de aproximadamente 238 €/mes. (Euribor 2,798 %, dato de cierre de junio de 2026, Banco de España. Cálculo orientativo. Consulta condiciones reales con tu entidad.)
  • Sin embargo, la ampliación conlleva gastos de tasación (entre 250 € y 500 € habitualmente), posibles comisiones de novación y escritura notarial. El proceso suma entre 800 € y 1.500 € en costes de apertura, dependiendo de la entidad y del importe.
• Préstamo personal: sin gastos de formalización pero con tipo más alto. Para los mismos 40.000 € a 7 años al 8 % TIN, la cuota sube a unos 623 €/mes. El coste total en intereses ronda los 12.370 €, frente a los aproximadamente 17.160 € de la ampliación hipotecaria a 20 años —una diferencia que refleja sobre todo el mayor plazo de la hipoteca, no solo el tipo de interés—. La diferencia de plazo es determinante: el préstamo personal cierra la deuda en 7 años; la ampliación la extiende a 20 años.

Euribor 2,798 %, dato de cierre de junio de 2026, Banco de España. Cálculos orientativos. Consulta condiciones reales con tu entidad.

La conclusión práctica: si puedes asumir una cuota mensual más alta y quieres liquidar la deuda rápido, el préstamo personal puede ser la opción más cómoda, aunque a cambio se pagarán unos intereses más altos. Si priorizas la cuota baja, la ampliación hipotecaria gana en cuota mensual y en interés pagados, aunque al ser un plazo más largo, se generan intereses durante más tiempo y en total se paga más de intereses. Es importante hacer una simulación según nuestro escenario y las opciones de financiación que nos ofrecen para valorar cuál nos conviene más. 

¿Cuándo conviene una hipoteca de rehabilitación o ampliar la hipoteca para una reforma integral?

Por encima de 80.000 € —reformas integrales, ampliaciones de superficie o proyectos que tocan estructura— el préstamo personal deja de ser viable en la mayoría de los casos: los bancos limitan el importe y los plazos, lo que dispara la cuota mensual. Las opciones son dos:

• Hipoteca de rehabilitación: un préstamo hipotecario específico para obras, con el propio inmueble como garantía. Permite financiar importes elevados a plazos largos (hasta 25-30 años) a tipos similares a los de una hipoteca de compra. Algunas comunidades autónomas ofrecen líneas ICO o ayudas del Plan de Recuperación vinculadas a mejoras de eficiencia energética.
• Ampliación del capital hipotecario: si la hipoteca vigente tiene recorrido (queda valor en la tasación del inmueble), se puede pedir al banco que amplíe el capital. Es la vía más directa si ya tienes buena relación con tu entidad.

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Para 80.000 € a 25 años con el Euribor de junio de 2026 más el diferencial medio del 1 % (tipo resultante: 3,798 %), la cuota mensual orientativa es de 413 €/mes. Si optas por tipo fijo (tomando un tipo de referencia orientativa del 4,3 % para 2026), la cuota sube a aproximadamente 434 €/mes. (Euribor 2,798 %, dato de cierre de junio de 2026, Banco de España. Cálculos orientativos. Consulta condiciones reales con tu entidad.)

Euribor 2,798 %, dato de cierre de junio de 2026, Banco de España. Tipo fijo orientativo: 4,3 % (referencia de mercado 2026). Cálculos orientativos. Consulta condiciones reales con tu entidad.

Cómo comparar el coste real entre un préstamo y una hipoteca para reforma

El tipo de interés nominal (TIN) no es suficiente para comparar. La TAE incorpora comisiones y gastos periódicos, pero no los gastos de apertura ni los de tasación. Para hacer una comparación honesta entre un préstamo personal y una ampliación hipotecaria, conviene calcular el coste total efectivo: suma de todos los intereses pagados más todos los gastos de formalización.

El simulador de hipotecas de Fotocasa permite calcular la cuota mensual y el coste total en intereses para diferentes importes y plazos, con el Euribor actual ya incorporado. Es un punto de partida útil antes de pedir una oferta vinculante a tu banco.

¿Se puede deducir una reforma en el IRPF?

Sí, en determinados supuestos. La disposición adicional 50ª de la Ley del IRPF contempla deducciones por obras de mejora de la eficiencia energética en la vivienda habitual. Para obras realizadas con posterioridad a los plazos originalmente previstos, conviene verificar la normativa vigente en el BOE, ya que los plazos y porcentajes se han modificado varias veces en los últimos ejercicios. Las comunidades autónomas también pueden tener deducciones propias.

La financiación elegida (préstamo personal o hipoteca) no altera el derecho a la deducción: lo que se deduce es el importe pagado por la obra, no la forma en que se ha financiado.

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Preguntas frecuentes sobre hipoteca o préstamo para reforma

¿Un préstamo personal para reforma afecta a mi hipoteca vigente?

No directamente. El préstamo personal es un producto independiente y no modifica las condiciones de tu hipoteca vigente. Sí puede afectar a tu capacidad de endeudamiento total, lo que el banco valorará si más adelante solicitas otra financiación.

¿Cuánto tarda en concederse una ampliación de hipoteca para reforma?

Entre 4 y 8 semanas en la mayoría de los casos, ya que requiere tasación del inmueble, análisis de riesgo y escritura ante notario. Es más lento que un préstamo personal, pero el proceso está estandarizado en la mayoría de entidades.

¿Qué documentación pide el banco para una hipoteca de rehabilitación?

Habitualmente: proyecto técnico o presupuesto detallado firmado por un profesional, licencia de obra si es necesaria, últimas nóminas o declaración de la renta, nota simple del Registro de la Propiedad y tasación del inmueble. Los requisitos concretos varían según la entidad.

¿Puedo financiar una reforma si la vivienda no es mi residencia habitual?

Sí. Tanto el préstamo personal como la hipoteca de rehabilitación están disponibles para segundas residencias o viviendas destinadas al alquiler. Las condiciones pueden diferir, ya que el riesgo percibido por el banco es distinto al de la vivienda habitual.

Este artículo ha sido redactado con la asistencia de Inteligencia Artificial y validado, editado y verificado por el equipo editorial de Fotocasa. Conoce más sobre nuestro uso de IA aquí.

Los cálculos y cuotas indicados en este artículo son orientativos y no constituyen una oferta vinculante. Las condiciones reales dependen de cada entidad financiera, del perfil del solicitante y de la situación del mercado en el momento de la solicitud. Fotocasa no actúa como intermediario financiero ni asesora sobre productos bancarios.