La derogación de las prórrogas extraordinarias del alquiler de vivienda habitual mantiene la confrontación entre propietarios e inquilinos para continuar con los contratos

La derogación del Real Decreto ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán y con ella la derogación de las prórrogas extraordinarias que contemplaba en los contratos de alquiler de vivienda habitual, ha generado un escenario de confrontación entre inquilinos y propietarios, y varias situaciones con diferentes soluciones jurídicas.

Este escenario de confrontación provocado por la derogación del Real Decreto ley 8/2026 es consecuencia de la interpretación del alcance de los efectos de la norma, que lleva aparejada la consiguiente inseguridad jurídica. En este sentido, hay que tener en cuenta que las obligaciones que genera la norma solo son exigibles a través del contrato mientras está vigente, porque una vez derogada las posibilidades que ofrece la norma no pueden adquirir un carácter definitivo.

Un informe de la Asesoría Jurídica del Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (COAPIMADRID – AIM), explica cómo queda la situación y las soluciones jurídicas en los contratos de alquiler de vivienda habitual una vez derogada la norma.

En un primer supuesto, en los contratos de alquiler de vivienda habitual con fecha de vencimiento anterior al 28 de abril en que el inquilino solicitara la prórroga extraordinaria al arrendador de forma fehaciente entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, el contrato sí se prorroga de forma extraordinaria por plazos anuales durante un máximo de dos años.

Sin embargo, en los contratos de alquiler con fecha de vencimiento anterior al 28 de abril en los que el inquilino no haya solicitado la prórroga entre el 22 de marzo y el 28 de abril, el contrato no se prorroga de forma extraordinaria, finalizando cuando corresponda por contrato.

En un tercer supuesto, en los contratos de alquiler con fecha de vencimiento posterior al 28 de abril y en los que el inquilino sí haya solicitado la prórroga de forma fehaciente entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, dado que el RDL 8/2026 no ha sido convalidado, los contratos que venzan en fecha posterior a su derogación no podrán acogerse a la prórroga extraordinaria de dos años, aunque hubiera sido solicitada en el plazo en que dicha norma estuvo en vigor, salvo que el propietario lo haya aceptado de forma expresa.

Finalmente, en los contratos de alquiler con fecha de vencimiento posterior al 28 de abril y en los que el inquilino no haya solicitado la prórroga entre el 22 de marzo y el 28 de abril, el contrato no se prorroga de forma extraordinaria, finalizando cuando corresponda por contrato.

José Merino, Asesor Jurídico de COAPIMADRID – AIM, apunta que con la derogación del RDL 8/2026 se ha vuelto a introducir un escenario de “inseguridad jurídica” en el sector inmobiliario.