Conseils pour acheter un logement en Espagne pour la première fois

Acheter un logement pour la première fois est l’une de ces décisions qui provoquent un mélange d’enthousiasme et de vertige à parts égales. Il ne s’agit pas seulement de trouver un endroit où vivre : nous parlons d’un engagement économique et personnel qui nous accompagnera pendant des années.

C’est pourquoi, avant de nous lancer, il est essentiel d’avoir bien en tête les étapes pour acheter un logement pour la première fois et les erreurs à éviter.

Chez Fotocasa, nous partageons une liste de conseils pratiques avec tout ce qu’il faut prendre en compte avant d’acheter votre première maison en Espagne.

Calcul des dépenses liées à l'achat d'une maison en 2026

Étapes pour acheter un logement pour la première fois

Si c’est la première fois que nous envisageons d’acheter un logement, le plus important est de prendre les choses avec calme et de ne pas nous laisser emporter par des décisions impulsives. Voici comment organiser l’achat d’un premier logement afin que le bien corresponde réellement à nos besoins et à notre budget :

1. Calculer le budget réel pour acheter un logement

Avant de commencer à chercher un bien, il est essentiel d’analyser notre situation financière avec réalisme. Acheter une maison implique plus de coûts que le simple prix du bien, et il est important de les prendre en compte dès le départ.

Au moment de faire les calculs, il y a deux éléments clés à évaluer :

Le coût de l’apport et les frais initiaux

En règle générale, les banques financent jusqu’à 80 % de la valeur du logement. En plus de cela, il existe d’autres frais et impôts à payer lors de l’achat d’une maison (notaire, registre, etc.). Cela signifie qu’il est nécessaire de disposer d’une épargne suffisante pour couvrir :

• Les 20 % du prix du logement non financés par le crédit hypothécaire.
• Entre 10 % et 12 % supplémentaires pour les frais, tels que la notaire, le registre, les impôts et les autres coûts liés à la transaction immobilière.

Pour obtenir une estimation plus précise, il est possible d’utiliser le simulateur de prêt immobilier de Fotocasa, qui aide à calculer à la fois l’apport nécessaire et la mensualité approximative.

Les coûts mensuels (hypothèque + charges)

En plus de l’apport, il est essentiel d’analyser la mensualité que nous pouvons assumer sereinement.

La Banque d’Espagne recommande que la mensualité du prêt hypothécaire ne dépasse pas 30 % à 35 % des revenus nets mensuels du foyer. Dépasser ce seuil peut entraîner des difficultés financières à moyen et long terme.

Il faut également garder à l’esprit que l’hypothèque ne sera pas la seule dépense mensuelle. À celle-ci s’ajoutent d’autres coûts courants tels que :

• Charges de copropriété.
• Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI).
• Frais de services (eau, électricité, gaz).
• Taxes municipales.
• Éventuelles charges exceptionnelles (derrames) ou frais d’entretien du logement.

2. Comparer les prêts immobiliers dans plusieurs banques

Une autre étape essentielle avant même de définir quel logement acheter consiste à s’informer sur les options de financement disponibles. Le marché hypothécaire est très compétitif et les conditions peuvent varier considérablement d’un établissement à l’autre.

Savoir à l’avance quel prêt hypothécaire nous pouvons obtenir permet de rechercher des biens dans un budget réaliste et d’éviter de perdre du temps avec des logements qui ne correspondent pas à notre capacité financière.

L’un des points clés lors de l’achat d’une maison est de ne pas se laisser influencer par la première offre reçue. L’idéal est de comparer les prêts et de demander au moins trois propositions. Lors de la comparaison, il ne faut pas seulement regarder le taux d’intérêt, mais aussi les commissions, les produits associés et la flexibilité de remboursement.

Quelques éléments essentiels à analyser :

• Type de taux d’intérêt : fixe, variable ou mixte.
• Frais d’ouverture ou de remboursement anticipé.
• Produits associés : vérifier s’il est obligatoire de souscrire certains produits comme des assurances ou des plans de pension, qui peuvent augmenter le coût mensuel.
• Marge de négociation du prêt : lors d’un premier achat, les établissements proposent généralement des financements jusqu’à 80 %. Cependant, certains profils peuvent obtenir un financement plus élevé, voire des prêts couvrant 100 % du prix du bien.

3. Analyser quel type de logement vous recherchez

Toutes les caractéristiques d’un logement n’ont pas la même importance. Si nous n’établissons pas de priorités, nous risquons d’acheter un bien qui ne correspond pas réellement à nos besoins. Nous recommandons de diviser la liste en trois catégories :

• Indispensable : superficie minimale, nombre de chambres, ascenseur, place de parking, etc.
• Souhaitable : balcon, cave, orientation sud, espaces verts.
• Optionnel : éléments que nous pouvons ajouter ou améliorer plus tard.

Les applications comme celle de Fotocasa sont d’une grande aide : elles permettent de filtrer parmi des centaines d’annonces et de trouver uniquement les options réellement adaptées à notre premier achat. Vous pouvez également utiliser la recherche assistée par IA pour trouver votre logement.

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4. Trouver les meilleures zones pour acheter une maison

L’une des principales étapes pour acheter un logement pour la première fois sans commettre d’erreurs est d’étudier en profondeur les zones qui correspondent à notre recherche. Pour cela, nous devons au minimum prêter attention aux éléments les plus appréciés dans un quartier :

• Transports publics et accès routiers.
• Services de proximité : écoles, centres de santé, supermarchés…
• Sécurité et éclairage.
• Espaces verts.
• Offre de loisirs.
• Qualité de vie.

De plus, tous ces éléments peuvent nous aider à déterminer si la zone présente un potentiel de valorisation. Une ressource très utile consiste à utiliser le Guide des quartiers de Fotocasa. Nous y aurons accès à toutes les informations sur le quartier où nous souhaitons vivre, ainsi qu’à des avis réels de personnes qui y résident.

5. Comparer les prix et négocier le prix final

Au cours de la recherche, il est important de comparer les prix de logements similaires dans la même zone afin de vérifier si le prix demandé est aligné sur le marché.

Analyser différentes annonces, examiner l’évolution des prix de l’immobilier et utiliser des outils de comparaison permet de prendre des décisions plus éclairées et de détecter d’éventuels surcoûts.

L’enthousiasme peut nous pousser à décider rapidement, mais il est préférable de prendre du recul et d’analyser la situation à froid. Examiner plusieurs options, comparer les prix et, si possible, attendre le moment opportun pour acheter nous aidera à faire le bon choix.

De plus, nous devons garder à l’esprit que le prix affiché n’est pas toujours le prix final. Dans de nombreux cas, il est possible de négocier le prix d’achat d’un appartement. Pour cela, nous devons connaître l’historique des prix dans la zone, afin d’avoir une vision du marché immobilier, le temps de publication de l’annonce et l’état du bien. Ces éléments peuvent nous fournir des arguments solides pour réduire l’offre initiale.

Une autre des outils les plus populaires de Fotocasa peut nous être utile ici : l’Indice Immobilier des Prix Fotocasa, qui fournit des informations actualisées sur les prix au mètre carré dans toutes les zones d’Espagne.

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6. Quels documents faut-il demander avant d’acheter un logement ?

Pour formaliser l’achat d’un logement, il est nécessaire de vérifier et de rassembler une série de documents permettant de s’assurer que le bien est en règle et que la transaction peut être réalisée en toute sécurité.

Voici les principaux documents que nous devons demander avant d’acheter un appartement :

• Note simple (nota simple) : elle permet de vérifier la situation juridique du logement. Elle indique qui est le propriétaire, s’il existe des charges (comme des hypothèques ou des saisies) et d’autres informations pertinentes inscrites au Registre de la Propriété.
• Certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energética) : il informe sur la consommation énergétique et les émissions de CO₂ du logement. Le certificat de performance énergétique est obligatoire pour vendre une maison et doit être remis à l’acheteur avant la signature.
• Certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad) : il atteste que le logement respecte les conditions minimales pour être habité. Dans de nombreuses Communautés Autonomes, il est nécessaire pour souscrire des contrats de services comme l’eau ou l’électricité.
• Certificat d’absence de dettes envers la copropriété : il certifie que le logement est à jour des charges de copropriété. Il évite que l’acheteur n’assume des dettes en attente du précédent propriétaire.
• Contrat d’arrhes (contrato de arras) : il s’agit de l’accord préalable à la vente dans lequel acheteur et vendeur s’engagent à conclure l’opération dans un délai déterminé. Il fixe des conditions clés telles que le prix, les délais et les conséquences si l’une des parties se rétracte.
• Derniers reçus de l’IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) payés.

Concernant l’aspect technique, il est recommandé de faire appel à un architecte ou à un technicien pour vérifier la structure, les installations et d’éventuels vices cachés.

7. Engager les démarches pour acheter une maison

Une fois le logement trouvé, le processus d’achat commence, et il inclut généralement les étapes administratives et juridiques suivantes :

• Faire une offre formelle.
• Signer le contrat d’arrhes ou de réservation : il s’agit d’un contrat par lequel acheteur et vendeur s’engagent à formaliser la vente dans un délai déterminé. Il précise le prix final, les délais et les conséquences si l’une des parties se désiste.
• Demande et approbation du prêt hypothécaire (si applicable) : après la signature des arrhes, le prêt est traité de manière définitive. La banque analyse l’opération, réalise l’expertise du logement et émet l’offre contraignante avant la signature.
• Signature chez le notaire et remise des clés.
• Inscription au Registre de la Propriété : après la signature, l’acte est inscrit au Registre de la Propriété afin que l’achat soit officiellement enregistré au nom du nouveau propriétaire.

Chaque étape comporte des délais et des coûts qu’il convient d’anticiper pour éviter des retards ou des dépenses imprévues.

Est-il recommandé de se faire accompagner par un professionnel si nous voulons acheter un logement ?

Acheter un logement implique des démarches juridiques, financières et administratives. Si nous achetons pour la première fois, bénéficier de l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier ou d’un avocat spécialisé peut aider à éviter des erreurs, à accélérer le processus et à résoudre les doutes tout au long de l’achat.

Son expérience nous permettra de :

• Détecter d’éventuels risques juridiques.

• Optimiser la négociation.

• Gagner du temps dans les démarches administratives.

En définitive, acheter une maison pour la première fois ne doit pas être un parcours semé d’obstacles si nous suivons une feuille de route claire. Planifier chaque étape, comparer les options et nous entourer d’informations fiables sont les clés pour prendre la meilleure décision.

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