Les étrangers paient-ils plus d’impôts pour l’achat d’une maison en Espagne?

Si nous envisageons d’ acheter un logement en Espagne sans être Espagnol, il est normal de se poser cette question : allons-nous payer plus d’impôts en tant qu’étranger ?

Ces derniers mois, on a d’ailleurs beaucoup parlé de possibles nouvelles mesures fiscales visant les acheteurs non-résidents, ce qui a suscité encore plus de doutes.

La première chose à préciser est que la nationalité ne détermine pas les impôts que nous payons lors de l’achat d’un logement en Espagne. Ce qui peut influer, en revanche, c’est notre résidence fiscale et l’usage que nous allons faire du bien immobilier.

Fotocasa passe en revue ce qui change et ce qui ne change pas lorsque nous achetons une maison en Espagne en tant qu’étranger, ainsi que les frais à prévoir avant et après l’achat.

Impôts lors de l’achat d’une maison en Espagne en tant qu’étranger

Les étrangers paient-ils plus d’impôts lors de l’achat d’une maison en Espagne ?

La réponse générale est non.

Les impôts liés à la transaction immobilière sont les mêmes pour les étrangers que pour les citoyens espagnols.

Si nous achetons un logement en Espagne, nous devrons payer les taxes correspondant au type de bien, au même titre que n’importe quel autre acheteur. De manière générale, les impôts directement liés à l’opération représentent généralement entre 10 % et 12 % supplémentaires par rapport au prix d’achat.

La différence ne réside pas dans la nationalité, mais dans le fait d’être ou non résident fiscal en Espagne, ce qui peut avoir des implications après l’achat, car nous devrons payer certains impôts supplémentaires.

De plus, si nous souhaitons acheter notre logement depuis l’étranger sans nous rendre en Espagne, il faudra ajouter quelques frais additionnels comme la signature d’une procuration notariale (poder notarial) ou la réalisation de traductions assermentées.

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Quels impôts payons-nous lors de l’achat d’un logement ?

L’impôt dépend du type de logement que nous achetons (s’il s’agit d’une construction neuve ou de seconde main).

Impôts pour l’achat d’un logement de seconde main

Pour un logement ancien, on ne paie pas de TVA (IVA). L’impôt principal est l’ ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), qui taxe la transmission entre particuliers.

L’ ITP varie selon la Communauté Autonome et oscille généralement entre 6 % et 10 % du prix d’achat, bien que dans certaines régions, il puisse atteindre 13 % pour les biens de grande valeur. De plus, des abattements peuvent exister dans certaines situations spécifiques.

Si nous achetons un logement de 100 000 €, nous paierions :

• 6 % → 6 000 €

• 10 % → 10 000 €

En d’autres termes, l’ ITP peut représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires par rapport au prix convenu.

Si nous achetons un logement neuf

Si nous souhaitons acheter un logement neuf, dans ce cas, on paie la TVA (IVA en Espagne). Le taux général est de 10 % sur le prix de vente.

Par exemple, si nous acquérons un logement pour 100 000 €, nous devrons acquitter 10 000 € de TVA.

De plus, on paie l’ AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) pour la formalisation de l’acte et son inscription au Registre de la Propriété. Cet impôt se situe généralement entre 0,5 % et 1,5 % du prix du bien immobilier.

Pour un logement de 100 000 €, cela représenterait entre 500 € et 1 500 € supplémentaires.

Il est important de noter que, si nous sollicitons un prêt hypothécaire, l’ AJD est pris en charge par la banque. Si nous achetons au comptant, c’est nous qui le paierons.

Quels autres frais devons-nous prévoir lors de l’achat ?

En plus des impôts, la vente implique une série de frais nécessaires pour formaliser l’opération.

• Les frais de notaire : ils dépendent de la valeur du logement et du nombre de copies de l’acte. Ils représentent généralement entre 0,2 % et 0,5 % du prix du bien. Pour un achat de 100 000 €, nous paierions environ entre 200 € et 500 €.
• Le Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) : c’est le coût que nous devons assumer pour inscrire le logement à notre nom. Il est calculé par tranches en fonction de la valeur déclarée dans l’acte public. Pour un logement de 100 000 €, le coût serait de 133 €, bien que cela varie si la valeur est supérieure.
• Les frais d’expertise (tasación) : si nous sollicitons un financement, une expertise officielle du bien ( tasación oficial) sera obligatoire, dont le coût oscille généralement entre 250 € et 600 €.

Ces montants ne dépendent pas du fait que nous soyons étrangers ou non, mais de la valeur du logement et de notre besoin d’une hypothèque.

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Et si nous ne pouvons pas voyager en Espagne pour signer ?

Dans le cas des acheteurs étrangers, il peut arriver que nous ne puissions pas nous déplacer en Espagne pour signer l’acte de vente. Dans ce cas, nous devrons accorder une procuration notariale (poder notarial).

Une procuration notariale est un document public autorisé devant notaire par lequel nous autorisons une autre personne à agir en notre nom. Dans une opération de vente, elle peut être utilisée pour signer l’acte devant notaire, effectuer des démarches auprès du Registre de la Propriété ou réaliser des procédures directement liées à l’opération.

Le coût d’une procuration notariale n’est pas fixe, mais à titre indicatif, il se situe généralement entre 25 € et 100 €, selon son contenu.

De plus, si nous avons besoin de réaliser des traducciones juradas (traductions assermentées) de documents, cela constituera un autre frais supplémentaire à prévoir avant de conclure l’opération.

Existe-t-il vraiment un impôt de 100 % pour les étrangers ?

Ces dernières années, il a été question de la possibilité d’appliquer un impôt complémentaire de 100 % à certains acheteurs étrangers non-résidents.

Cependant, il est important de préciser qu’ à ce jour, il n’existe aucun impôt de 100 % approuvé et en vigueur en Espagne.

Les propositions apparues dans le débat public se sont principalement concentrées sur les acheteurs non-communautaires qui ne résident pas fiscalement en Espagne. De plus, elle ne s’appliquerait pas aux logements neufs soumis à la TVA (IVA).

Pour qu’une telle mesure entre en vigueur, elle devrait être formellement approuvée et franchir différentes étapes juridiques. À l’heure actuelle, les achats réalisés par des étrangers restent soumis aux mêmes impôts de base (ITP ou TVA + AJD) que n’importe quelle autre opération. Dans l’éventualité où elle serait adoptée, il y aurait alors des différences entre ce que paient les étrangers au moment d’acheter une maison et ce que paient les résidents.

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Quelles dépenses aurons-nous chaque année en tant que propriétaires ?

Une fois le logement acheté, être propriétaire implique d’assumer une série de dépenses récurrentes, indépendamment de notre nationalité.

• L’ IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est un impôt municipal obligatoire payé chaque année par les propriétaires. Son montant dépend de la valeur cadastrale du bien et du taux d’imposition fixé par chaque mairie ; il se situe généralement entre 0,4 % et 1,3 % de la valeur cadastrale. Pour un logement de 100 000 €, nous pourrions payer entre 400 € et 1 300 € par an, selon la municipalité.
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (tasa de basuras) finance le service de collecte des déchets. Le coût moyen annuel tourne autour de 116 € par foyer, bien qu’il puisse varier selon la localité et que, dans certaines communes, il soit inclus dans l’avis d’imposition de l’IBI.
• Si le logement fait partie d’une copropriété (comunidad de propietarios), nous devrons verser des charges de copropriété, qui avoisinent généralement les 100 € mensuels, destinés à l’entretien des parties communes, de l’ascenseur ou au nettoyage. De plus, des charges exceptionnelles (derramas) peuvent être votées pour des travaux ponctuels, comme la rénovation des façades ou l’installation d’ascenseurs.
• Il faut également compter les fournitures de base (électricité, eau, gaz et Internet), qui peuvent représenter entre 130 € et 250 € par mois, selon la consommation et le logement.
• L’assurance habitation n’est pas obligatoire dans tous les cas, mais elle est recommandée pour protéger le logement contre les dommages ou les imprévistos. Le prix moyen tourne autour de 250 € par an, bien qu’il varie selon la couverture et le type de bien.

Et si nous ne sommes pas résidents fiscaux en Espagne ?

Si nous ne résidons pas fiscalement en Espagne, en plus des frais précédents, nous devrons tenir compte de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Cet impôt ne se paie pas lors de l’achat, mais chaque année pour le simple fait d’être propriétaire sans résidence fiscale en Espagne.

Si le logement est loué, l’ IRNR taxe les revenus obtenus :

• 19 % pour les résidents de l’Union européenne, de l’Islande ou de la Norvège.

• 24 % pour le reste des pays.

Si le logement n’est pas loué, la réglementation considère qu’il existe un revenu imputé (renta imputada), calculé à partir de la valeur cadastrale du bien. Ce revenu théorique est généralement de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon les cas, et c’est sur ce montant que s’applique le taux d’imposition correspondant.

Dans les deux cas, l’impôt doit être déclaré via le formulaire Modelo 210 et est obligatoire pour les propriétaires non-résidents.

C’est, à ce jour, la dépense supplémentaire à laquelle nous devrions faire face si nous achetons un logement en Espagne en tant qu’étranger non-résident.

Le Modelo 210: l’impôt que tout propriétaire non-résident doit connaître