Quelles questions poser lors de la visite d’un appartement pour l’acheter

Est-ce la première fois que vous visitez un logement pour l’acheter ? Avant de vous rendre à la visite, il est conseillé d’avoir bien en tête toutes les questions clés pour pouvoir évaluer correctement l’achat du logement.

Chez Fotocasa, nous avons créé cette liste de questions indispensables avant d’acheter une maison : des questions pour savoir à quel stade du processus se trouve la vente, sur l’état de l’appartement et de l’immeuble, sur l’existence éventuelle de vices cachés ou encore sur la gestion des documents et démarches obligatoires.

Comment acheter une maison en Espagne en tant qu’étranger non résident

Questions pour évaluer à quel stade se trouve la vente

Pour évaluer et comprendre la situation du propriétaire, savoir s’il a ou non une urgence à vendre et connaître le niveau de concurrence avec d’autres acheteurs, posez les questions suivantes :

1. Pourquoi le propriétaire vend-il le logement ?

Cette question vous permet de savoir s’il souhaite vendre rapidement en raison d’un problème personnel (un argument que vous pourrez utiliser pour négocier le prix de vente), à la suite d’un héritage ou, tout simplement, parce que la famille s’est agrandie et qu’il recherche un logement plus grand.

2. Depuis combien de temps le logement est-il sur le marché ?

Si le bien est en vente depuis longtemps (à partir de six mois), il pourrait être plus facile de négocier le prix de vente à la baisse. Mais attention : s’il est resté trop longtemps sur le marché, cela peut s’expliquer par une raison importante : défauts non visibles, problèmes dans la copropriété…

3. Combien de visites le bien a-t-il reçues ?

Plus il y a de visites, plus la concurrence est forte. Si le logement suscite beaucoup d’intérêt, vous aurez peut-être moins de temps pour prendre votre décision. En revanche, s’il a reçu peu de visites et qu’il est en vente depuis longtemps, vous pourriez avoir davantage de marge pour négocier le prix.

4. Pourrait-il y avoir un problème avec la vente ?

Avant de vous engager, il est important de savoir s’il existe des problèmes de divorce, des certificats en attente, des héritiers non déclarés, des dettes impayées ou un document à régulariser, car cela pourrait retarder la signature de l’acte de vente.

5. Quand peut-on emménager ?

Parfois, les propriétaires demandent un délai supplémentaire après la vente pour pouvoir organiser le déménagement. Il est important de connaître la date à laquelle vous pourrez effectivement emménager.

Calcul des dépenses liées à l'achat d'une maison en 2026

Questions pour connaître l’état de l’appartement en vente

Vous ne pouvez pas décider d’acheter un logement sans vérifier l’état réel du bien, l’existence éventuelle de défauts visibles, s’il bénéficie de suffisamment de lumière naturelle ou encore le nombre de mètres carrés habitables.

6. Y a-t-il des problèmes d’humidité dans le logement ?

Vérifiez les plafonds et les murs pour détecter d’éventuelles traces d’humidité visible. Demandez également s’il y a eu des problèmes au cours des dernières années.

7. Existe-t-il un problème dans le logement ?

Fissures, plomberie ancienne, installation électrique à rénover, chaudière à remplacer, fenêtres qui ferment mal… Ce type de défauts peut entraîner des dépenses imprévues lors de l’achat. Vous devez donc savoir précisément à quels types de réparations vous pourriez être confronté avant de vous engager.

8. Quelle est la date de la dernière rénovation ?

Si une rénovation complète du logement a été réalisée récemment, cela est généralement indiqué dans l’annonce ou mentionné lors de la visite. Si ce n’est pas précisé, demandez quelles améliorations ont été effectuées et à quelle date.

9. Quelle est la surface habitable du logement ?

La surface construite et la surface habitable ne sont pas la même chose. Il est important de connaître la superficie que vous pourrez réellement utiliser.

10. Quelles sont les heures les plus lumineuses ?

Renseignez-vous sur les heures d’ensoleillement dont bénéficie le logement en fonction de l’orientation et des immeubles voisins. Un logement lumineux est plus confortable.

11. Quelle est l’orientation du logement ?

L’orientation est un élément clé, car elle influence le nombre d’heures de lumière naturelle, l’utilisation des systèmes de chauffage et de climatisation, la consommation d’énergie, etc.

12. Le chauffe-eau fonctionne-t-il au gaz ou à l’électricité ?

Demandez si l’eau chaude ou le système de chauffage fonctionne à l’électricité ou au gaz afin d’anticiper les coûts et l’entretien nécessaires.

13. Tous les appareils électroménagers fonctionnent-ils correctement ?

Si le logement est vendu avec des appareils électroménagers, vérifiez qu’ils fonctionnent correctement : réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle, four, plaque vitrocéramique…

14. Le logement présente-t-il des vices cachés ?

Les vices cachés sont des défauts qui ne sont pas visibles lors d’un examen normal du logement. Il peut s’agir de problèmes liés aux installations électriques, aux fondations, aux finitions, aux systèmes d’eau ou encore de charges de copropriété exceptionnelles en attente.

15. Toutes les portes et fenêtres ferment-elles correctement ?

C’est par les fenêtres et les portes que s’échappent le plus de froid et de chaleur, ce qui influence la consommation énergétique du logement et le montant des factures.

16. Existe-t-il une contrainte urbanistique affectant le bien ?

Lorsqu’un logement n’est pas conforme au plan d’urbanisme en vigueur ou ne respecte pas les exigences des plans d’urbanisme applicables dans la ville, il peut être concerné par une contrainte urbanistique. Cela peut entraîner différents problèmes, comme le refus d’un crédit immobilier pour son acquisition.

17. Quel âge a la chaudière ?

La durée de vie d’une chaudière à gaz est généralement comprise entre 13 et 20 ans. Il est important de connaître sa date d’installation, car son remplacement représente un coût moyen d’environ 2 000 euros, selon le portail Habitissimo.

De Cadix à Guipúzcoa, où achètent les étrangers en Espagne ?

Questions sur les documents et démarches liés au logement en vente

Demander la documentation du logement en vente est indispensable pour vérifier que tout est en ordre. Si vous poursuivez le processus d’achat, avant de faire une offre, vous devrez demander les documents suivants :

18. Les documents nécessaires à la vente du logement sont-ils prêts ?

Demandez si les documents habituels pour vendre un appartement sont disponibles. En règle générale, il faut disposer de :

• La note simple du registre foncier. Elle permet de vérifier que le propriétaire est bien le vendeur du logement et si le bien comporte des charges, comme une hypothèque sur le logement.
• Le certificat d’habitabilité. Il atteste que le logement est habitable et qu’il respecte les conditions minimales de salubrité.
• Le certificat énergétique. Il indique le niveau d’efficacité énergétique du bien et est obligatoire pour vendre.
• L’Inspection Technique du Bâtiment (ITE). Si le logement a plus de 45 ans, l’immeuble doit avoir passé cette inspection.

19. Existe-t-il des documents attestant que le logement n’a pas de dettes ?

Demandez également les justificatifs de paiement des éléments suivants :

• Charges de copropriété.
• Fournitures (eau, gaz, électricité).
• Impôts, comme l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ou la taxe d’ordures ménagères.

Questions sur les charges récurrentes du logement

Le montant des charges de copropriété, les éventuelles charges exceptionnelles (derrames) en cours ou prévues, le montant annuel de l’IBI. Renseignez-vous sur les dépenses fixes du bien suivantes :

20. Quel est le montant des charges de copropriété et à quelle fréquence sont-elles payées ?

N’oubliez pas qu’il s’agit d’une dépense régulière. Une petite copropriété aura généralement moins de frais qu’un immeuble disposant de nombreux espaces communs.

21. Y a-t-il une charge exceptionnelle approuvée ou prévue dans l’immeuble ?

S’il existe des charges exceptionnelles votées et payables mensuellement, vous devrez continuer à les régler dès que vous deviendrez propriétaire du logement.

22. Quel est le montant des impôts municipaux à payer ?

Chaque commune peut appliquer des taxes spécifiques dont on n’a pas toujours connaissance. Demander au propriétaire combien coûtent généralement les avis d’IBI ou la taxe sur les déchets vous permettra d’estimer le budget mensuel nécessaire pour vivre dans le logement.

Impôts lors de l’achat d’une maison en Espagne en tant qu’étranger

Questions sur les détails du bien : voisins, meubles et nuisances

23. Les meubles sont-ils inclus ?

Demandez s’ils seront retirés ou laissés dans le logement afin de savoir si vous devrez acheter de nouveaux meubles ou si vous pourrez conserver ceux déjà présents.

24. L’immeuble est-il bruyant ?

Il est essentiel de savoir si le logement est exposé au bruit avant d’acheter : travaux, commerces ouverts tard le soir, voisins bruyants, circulation…

25. Comment est le quartier ?

Renseignez-vous sur la vie de voisinage, le type de résidents, l’immeuble, la sécurité, le quartier… Personne ne connaît mieux le secteur qu’un habitant pour vous expliquer comment on y vit au quotidien.

Si vous déménagez depuis une autre zone, vous devez d’abord bien connaître votre futur quartier et vérifier les services disponibles :

• Transports publics.
• Écoles.
• Hôpitaux.
• Supermarchés.
• Stationnement.
• Sécurité.

Lors de la visite, le propriétaire ou l’agent immobilier pourra vous donner des détails sur les services du quartier : commerces, établissements scolaires, stationnement ou transports publics.