Le débat politique sur l’urgence du logement dans l’archipel a incité le gouvernement canarien à envisager des restrictions sur la vente de biens aux non-résidents au cours de l’année 2026. Cependant, ces initiatives n’ont pas été adoptées et n’ont aucune valeur réglementaire à l’heure actuelle, de sorte que le marché immobilier insulaire continue de fonctionner selon le principe de la liberté contractuelle.
Que propose le projet de loi canarien pour limiter l’achat de logements par les non-résidents ?
La proposition du gouvernement des Canaries prévoit d’exiger un ancrage local minimal de dix ans d’enregistrement continu à la mairie (empadronamiento), ou quinze ans discontinus, pour pouvoir acheter un logement dans l’archipel.
Cette condition d’ancrage résidentiel ne ferait aucune distinction de nationalité : elle s’appliquerait de la même manière aux ressortissants étrangers, qu’ils soient communautaires ou extracommunautaires, ainsi qu’aux citoyens espagnols qui n’étaient pas préalablement enregistrés dans les îles.
Le projet transmis au gouvernement central par l’exécutif dirigé par Fernando Clavijo intègre également les conditions d’application suivantes :
- Plafond de biens : restreindre la détention à un maximum de deux logements résidentiels par acquéreur, en exigeant qu’ils soient situés dans des communes distinctes.
- Frein aux investisseurs institutionnels : limiter les acquisitions réalisées par des fonds d’investissement et des personnes morales afin d’éviter l’accaparement de biens sur les marchés en tension.
- Surtaxe sur les logements vacants : mettre en place des mécanismes fiscaux tels que des majorations de la taxe foncière (IBI) pour les logements inoccupés, ainsi que des surcoûts fiscaux sur les acquisitions effectuées par des non-résidents qui ne sont pas destinées à une résidence principale ou à la location longue durée.
|
L’Union européenne autorise-t-elle à freiner l’achat de biens immobiliers par des étrangers aux îles Canaries ?
La réglementation de l’Union européenne interdit de manière générale l’application d’interdictions d’achat immobilier entre États membres. La base juridique repose sur l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE), qui interdit de façon stricte toute restriction aux mouvements de capitaux, les transactions immobilières étant considérées comme une expression directe de cette liberté économique.
Pour contourner ce principe, l’exécutif canarien s’appuie sur l’article 349 du TFUE, une disposition qui reconnaît la singularité des Régions ultrapériphériques (RUP) en raison de leur éloignement, de leur insularité et de leur dépendance économique, et demande ainsi que le futur règlement européen sur le logement abordable prévoie des dérogations territoriales spécifiques.
Existe-t-il des pays de l’Union européenne qui ont interdit l’achat de biens immobiliers aux étrangers ?
Oui, il existe des pays au sein de l’Union européenne qui ont restreint l’achat de logements par des étrangers. Cependant, il s’agit de cas très exceptionnels, comme Malte ou le Danemark, qui ont négocié ces conditions directement dans leurs traités d’adhésion. D’une manière générale, les précédents juridiques sur le territoire communautaire se heurtent à d’importantes difficultés techniques :
- Le revers juridique flamand (Belgique) : en mai 2013, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a annulé le décret flamand qui exigeait un lien suffisant avec la commune pour pouvoir y acheter un logement, estimant que conditionner l’achat à des années de résidence porte atteinte au principe de proportionnalité, car cela exclut des personnes dans le besoin tout en permettant d’acheter à des personnes ayant des attaches locales mais sans réel besoin de logement.
- Les dérogations initiales : des modèles tels que ceux du Danemark (protocole 32), de Malte (interdiction d’achat de résidences secondaires pour les non-résidents de moins de cinq ans) et des îles Åland en Finlande bénéficient d’un cadre légal parce qu’ils ont été négociés en tant qu’exceptions directes lors de leur adhésion à l’UE, une clause dont l’Espagne ne dispose pas.
Combien d’étrangers achètent un bien immobilier aux Canaries ?
La demande internationale maintient une forte présence dans les transactions aux Canaries : 29,33 % des ventes enregistrées aux Canaries au deuxième trimestre 2026 ont été réalisées par des acheteurs étrangers, d’après les statistiques du registre de la propriété du Collège des conservateurs des hypothèques.
À l’échelle provinciale, Santa Cruz de Tenerife a concentré 32,25 % des achats réalisés par des étrangers et Las Palmas 26,55 % sur cette même période.
Combien coûte l’achat d’un logement aux îles Canaries ?
Le prix moyen de l’immobilier aux Canaries s’établit à 3 320 €/m² en septembre 2026, ce qui représente un coût de 265 586 euros pour un logement type de 80 m², selon les données de l’Indice Immobilier Fotocasa. Le marché de l’archipel enregistre une hausse de 4,3 % sur un an par rapport à la même période de l’année précédente et se situe 5,9 % au-dessus de la moyenne nationale espagnole (3 136 €/m²).
Votre maison en Espagne