Tipps für den ersten Hauskauf in Spanien

Der Kauf einer Immobilie zum ersten Mal ist eine dieser Entscheidungen, die gleichermaßen Vorfreude und Nervosität auslösen. Es geht nicht nur darum, einen Ort zum Leben zu finden: Wir sprechen von einer wirtschaftlichen und persönlichen Verpflichtung, die uns über viele Jahre begleiten wird.

Deshalb ist es wichtig, bevor wir den Schritt wagen, genau zu wissen, welche Schritte beim ersten Immobilienkauf zu beachten sind und welche Fehler wir vermeiden sollten.

Bei Fotocasa teilen wir eine Liste mit praktischen Tipps, die alles abdecken, was man vor dem Kauf seines ersten Hauses berücksichtigen sollte.

Wie viel kostet der Kauf eines Hauses in Spanien?

Schritte beim erstmaligen Immobilienkauf

Wenn wir zum ersten Mal darüber nachdenken, ein Haus zu kaufen, ist es am wichtigsten, Ruhe zu bewahren und sich nicht von Impulsen leiten zu lassen. So sollte der Kauf der ersten Immobilie organisiert werden, damit das Objekt wirklich zu unseren Bedürfnissen und unserem Budget passt:

1. Das reale Budget für den Immobilienkauf berechnen

Bevor wir mit der Immobiliensuche beginnen, sollten wir unsere finanzielle Situation realistisch analysieren. Der Kauf eines Hauses bringt mehr Kosten mit sich als nur den Kaufpreis der Immobilie – und diese sollten von Anfang an berücksichtigt werden.

Bei der Berechnung gibt es zwei zentrale Aspekte, die wir bewerten sollten:

Die Höhe des Eigenkapitals und der anfänglichen Kosten

In der Regel finanzieren Banken bis zu 80 % des Immobilienwerts. Darüber hinaus fallen beim Hauskauf weitere Kosten und Steuern an (z. B. Notar, Grundbuch, etc.). Das bedeutet, dass ausreichende Ersparnisse vorhanden sein müssen, um Folgendes abzudecken:

• 20 % des Kaufpreises, die nicht über die Hypothek finanziert werden.
• Zusätzlich zwischen 10 % und 12 % für Nebenkosten wie Notargebühren, Grundbucheintrag, Steuern und andere mit dem Kauf verbundene Ausgaben.

Um eine genauere Schätzung vorzunehmen, kann der Hypothekenrechner von Fotocasa genutzt werden. Er hilft dabei, sowohl das erforderliche Eigenkapital als auch die voraussichtliche monatliche Rate zu berechnen.

Monatliche Kosten (Hypothek + Nebenkosten)

Neben dem Eigenkapital ist es entscheidend zu prüfen, welche monatliche Rate wir langfristig entspannt tragen können.

Die Banco de España empfiehlt, dass die Hypothekenrate nicht mehr als 30–35 % des monatlichen Nettoeinkommens des Haushalts betragen sollte. Wird dieser Prozentsatz überschritten, kann das mittel- und langfristig zu finanziellen Problemen führen.

Außerdem darf nicht vergessen werden, dass die Hypothek nicht die einzige monatliche Ausgabe ist. Hinzu kommen weitere übliche Kosten wie:

• Hausgeld / Gemeinschaftskosten
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
• Versorgungskosten (Wasser, Strom, Gas)
• Kommunale Abgaben
• Mögliche Sonderumlagen oder Instandhaltungskosten der Immobilie

2. Hypotheken bei mehreren Banken vergleichen

Ein weiterer wichtiger Schritt beim Immobilienkauf – noch bevor wir festlegen, welche Immobilie wir kaufen möchten – ist es, sich über die verfügbaren Finanzierungsmöglichkeiten zu informieren. Der Hypothekenmarkt ist sehr wettbewerbsintensiv, und die Bedingungen können sich je nach Bank stark unterscheiden.

Wenn wir im Voraus wissen, welche Hypothek wir erhalten können, können wir gezielt nach Immobilien innerhalb eines realistischen Budgets suchen und vermeiden es, Zeit mit Objekten zu verlieren, die finanziell nicht passen.

Ein wichtiger Punkt beim Hauskauf ist, sich nicht von dem ersten Angebot beeinflussen zu lassen, das wir erhalten. Ideal ist es, Hypotheken zu vergleichen und mindestens drei Angebote einzuholen. Beim Vergleich sollten wir nicht nur auf den Zinssatz achten, sondern auch auf Provisionen, verknüpfte Produkte und die Flexibilität der Rückzahlung.

Einige zentrale Aspekte, die analysiert werden sollten:

• Zinssatz: fest, variabel oder gemischt.
• Bearbeitungsgebühren oder Vorfälligkeitsentschädigung.
• Verbundene Produkte: prüfen, ob der Abschluss bestimmter Produkte wie Versicherungen oder Rentenpläne verpflichtend ist, da diese die monatlichen Kosten erhöhen können.
• Verhandlungsspielraum bei der Hypothek: Beim ersten Immobilienkauf bieten Banken in der Regel Finanzierungen von bis zu 80 % an. Einige Profile können jedoch eine höhere Finanzierung erreichen – in manchen Fällen sogar Hypotheken, die 100 % des Kaufpreises abdecken.

3. Analysieren, welche Art von Immobilie Sie suchen

Nicht alle Merkmale einer Immobilie sind gleich wichtig. Wenn wir keine Prioritäten festlegen, riskieren wir, etwas zu kaufen, das nicht wirklich zu unseren Bedürfnissen passt. Wir empfehlen, die Liste in drei Kategorien zu unterteilen:

• Unverzichtbar: Mindestgröße, Anzahl der Zimmer, Aufzug, Garage usw.
• Wünschenswert: Balkon, Abstellraum, Südausrichtung, Grünflächen.
• Verzichtbar: Elemente, die wir später hinzufügen oder verbessern können.

Eine große Hilfe sind Apps wie die von Fotocasa, mit denen man unter Hunderten von Inseraten filtern und nur die Optionen finden kann, die wirklich zu unseren Kriterien für den ersten Kauf passen. Außerdem können Sie die KI-gestützte Suche nutzen, um Ihr Haus zu finden.

4. Die besten Gegenden für den Hauskauf finden

Einer der wichtigsten Schritte, um beim ersten Immobilienkauf Fehler zu vermeiden, ist eine gründliche Analyse der infrage kommenden Lagen. Dabei sollten wir mindestens auf folgende Aspekte achten, die in einem Viertel besonders geschätzt werden:

• Öffentliche Verkehrsmittel und Straßenanbindung
• Nahegelegene Dienstleistungen: Schulen, Gesundheitszentren, Supermärkte…
• Sicherheit und Beleuchtung
• Grünflächen
• Freizeitangebot
• Lebensqualität

Darüber hinaus kann uns all dies helfen zu beurteilen, ob die Gegend Potenzial zur Wertsteigerung hat. Ein sehr hilfreiches Instrument ist der Guía de barrios von Fotocasa. Dort erhalten wir Zugang zu allen Informationen über das Viertel, in dem wir leben möchten – einschließlich echter Bewertungen von Bewohnern.

Wie kauft man als nicht ansässiger Ausländer eine Immobilie in Spanien?

5. Preise vergleichen und den Endpreis verhandeln

Während der Suche ist es wichtig, die Preise ähnlicher Immobilien in derselben Gegend zu vergleichen, um zu prüfen, ob der angebotene Preis marktgerecht ist.

Die Analyse verschiedener Inserate, die Überprüfung der Preisentwicklung von Immobilien und die Nutzung von Vergleichstools helfen dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen und mögliche Überpreise zu erkennen.

Die Begeisterung kann dazu führen, dass wir vorschnell entscheiden. Es ist jedoch ratsam, einen Schritt zurückzutreten und die Situation nüchtern zu analysieren. Mehrere Optionen zu prüfen, Preise zu vergleichen und – wenn möglich – den richtigen Zeitpunkt für den Kauf abzuwarten, wird uns helfen, die richtige Entscheidung zu treffen.

Außerdem sollten wir berücksichtigen, dass der angebotene Preis nicht immer dem endgültigen Kaufpreis entspricht. In vielen Fällen können wir den Kaufpreis einer Wohnung verhandeln. Dafür ist es wichtig, den Preisentwicklungsverlauf in der Gegend zu kennen, um eine realistische Einschätzung des Immobilienmarktes zu haben, die Dauer der Veröffentlichung des Inserats zu prüfen sowie den Zustand der Immobilie zu bewerten. Diese Faktoren können uns solide Argumente liefern, um das ursprüngliche Angebot zu senken.

Hier kann ein weiteres sehr beliebtes Tool von Fotocasa hilfreich sein: der Índice Inmobiliario de precios Fotocasa, der aktualisierte Informationen zu den Quadratmeterpreisen in allen Regionen Spaniens bietet.

6. Welche Unterlagen müssen vor dem Immobilienkauf angefordert werden?

Um den Kauf einer Immobilie zu formalisieren, müssen verschiedene Dokumente geprüft und zusammengestellt werden. Diese ermöglichen es, sicherzustellen, dass die Immobilie rechtlich in Ordnung ist und die Transaktion mit voller Sicherheit durchgeführt werden kann.

Dies sind die wichtigsten Dokumente, die wir vor dem Kauf einer Wohnung anfordern sollten:

• Nota simple: Dient zur Überprüfung der rechtlichen Situation der Immobilie. Sie enthält Angaben darüber, wer der Eigentümer ist, ob Belastungen bestehen (z. B. Hypotheken oder Pfändungen) sowie weitere relevante Daten, die im Registro de la Propiedad eingetragen sind.
• Certificado de eficiencia energética: Informiert über den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen der Immobilie. Das Energieeffizienzzertifikat ist beim Verkauf einer Immobilie verpflichtend und muss dem Käufer vor der Unterzeichnung ausgehändigt werden.
• Cédula de habitabilidad: Bestätigt, dass die Immobilie die Mindestanforderungen zur Bewohnbarkeit erfüllt. In vielen Comunidades Autónomas ist sie notwendig, um Versorgungsverträge wie Wasser oder Strom abzuschließen.
• Certificado de deuda cero mit der Eigentümergemeinschaft: Bescheinigt, dass die Immobilie keine offenen Gemeinschaftskosten hat. So wird verhindert, dass der Käufer Schulden des Vorbesitzers übernimmt.
• Contrato de arras: Eine Vorvereinbarung zum Kaufvertrag, in der sich Käufer und Verkäufer verpflichten, die Transaktion innerhalb einer bestimmten Frist abzuschließen. Darin werden zentrale Bedingungen wie Preis, Fristen und die Konsequenzen bei Rücktritt einer Partei festgelegt.
• Die letzten bezahlten IBI-Bescheide.

In technischer Hinsicht ist es empfehlenswert, einen Architekten oder Sachverständigen zu beauftragen, der die Bausubstanz, die Installationen und mögliche versteckte Mängel überprüft.

7. Die Schritte zum Hauskauf einleiten

Sobald die Immobilie gefunden ist, beginnt der Kaufprozess, der in der Regel folgende administrative und rechtliche Schritte umfasst:

• Eine formelle Kaufzusage abgeben.
• Den Contrato de arras oder eine Anzahlung unterzeichnen: Dabei handelt es sich um einen Vertrag, in dem sich Käufer und Verkäufer verpflichten, den Kauf innerhalb einer bestimmten Frist zu formalisieren. Es werden der endgültige Preis, die Fristen und die Konsequenzen bei Rücktritt festgelegt.
• Beantragung und Genehmigung der Hypothek (falls zutreffend): Nach Unterzeichnung des Arras-Vertrags wird die Hypothek endgültig bearbeitet. Die Bank prüft die Transaktion, führt die Bewertung (Tasación) der Immobilie durch und stellt vor der Unterzeichnung ein verbindliches Angebot aus.
• Unterzeichnung beim Notar und Schlüsselübergabe.
• Eintragung im Registro de la Propiedad: Nach der Unterzeichnung wird die öffentliche Urkunde im Register eingetragen, damit der Kauf offiziell auf den neuen Eigentümer übertragen wird.

Jede Phase ist mit Fristen und Kosten verbunden, die sorgfältig geplant werden sollten, um Verzögerungen oder unerwartete Ausgaben zu vermeiden.

Berechnen Sie die Preise für den Kauf eines Hauses im Jahr 2026

Ist es empfehlenswert, sich beim Immobilienkauf professionell beraten zu lassen?

Der Kauf einer Immobilie umfasst rechtliche, wirtschaftliche und administrative Verfahren. Wenn wir zum ersten Mal eine Immobilie erwerben, kann die Unterstützung durch einen Immobilienexperten oder einen spezialisierten Anwalt helfen, Fehler zu vermeiden, den Prozess zu beschleunigen und offene Fragen während des Kaufs zu klären.

Ihre Erfahrung ermöglicht es uns:

• Mögliche rechtliche Risiken zu erkennen.

• Die Verhandlung zu optimieren.

• Zeit bei administrativen Abläufen zu sparen.

Abschließend lässt sich sagen: Der erstmalige Hauskauf muss kein Weg voller Hindernisse sein, wenn wir einer klaren Vorgehensweise folgen. Jeden Schritt sorgfältig zu planen, Optionen zu vergleichen und uns auf verlässliche Informationen zu stützen, sind die Schlüssel, um die beste Entscheidung zu treffen.

Wird Spanien den Hauskauf für ausländische Nichtresidenten verbieten?