Was ist die Eigentümergemeinschaft in Spanien und welche Pflichten hast du?

Wenn wir eine Immobilie in einem Gebäude oder einer Wohnanlage kaufen, erwerben wir nicht nur unsere eigene Wohnung. Wir werden auch Teil einer Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Vecinos). Dies bedeutet, dass wir Räumlichkeiten, Kosten und Entscheidungen mit den übrigen Eigentümern teilen.

Vielen Menschen ist nicht klar, wie eine solche Gemeinschaft funktioniert, welche Verpflichtungen sie mit sich bringt oder warum jeden Monat ein Gemeinschaftsbeitrag (Cuota) gezahlt werden muss. Dieses Verständnis ist jedoch entscheidend, um Konflikte zu vermeiden und unsere Rechte und Pflichten genau zu kennen.

Fotocasa gibt einen Überblick darüber, was die Eigentümergemeinschaft in Spanien ist, wer ihr angehört, wie sie organisiert ist und was Sie als Eigentümer beachten müssen.

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Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Eine Eigentümergemeinschaft (auf Spanisch: Comunidad de Vecinos o Comunidad de Propietarios) ist der Zusammenschluss aller Eigentümer von Wohnungen und Geschäftsräumen, die Teil desselben Gebäudes oder derselben Wohnanlage sind.

Sie wird durch das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) geregelt, das im Staatsanzeiger (BOE) veröffentlicht ist. Dieses Gesetz legt fest, wie die Gemeinschaft organisiert sein muss, welche Pflichten die Eigentümer haben und wie Entscheidungen getroffen werden.

Wer ist Teil der Eigentümergemeinschaft?

Mitglieder der Gemeinschaft sind alle Personen, die Eigentümer einer Wohnung oder eines Geschäftslokals im Gebäude sind.

Innerhalb der Gemeinschaft finden wir verschiedene Rollen:

• Die Eigentümerversammlung (Junta de Propietarios), die alle Eigentümer vereint.

• Der Gemeinschaftspräsident (Presidente de la Comunidad), der die Gemeinschaft rechtlich vertritt.

• Der Hausverwalter (Administrador de Fincas), sofern vorhanden, der für die wirtschaftliche und administrative Verwaltung zuständig ist.

Was ist die Eigentümerversammlung und wie oft tritt sie zusammen?

Die Eigentümerversammlung ist das Organ, in dem die wichtigen Entscheidungen getroffen werden.

Das Gesetz schreibt vor, dass mindestens eine ordentliche Versammlung pro Jahr stattfinden muss, in der die Abrechnungen und Haushaltspläne genehmigt werden.

Darüber hinaus können bei Bedarf außerordentliche Versammlungen (juntas extraordinarias) einberufen werden, um eine bestimmte Angelegenheit zu behandeln, wie zum Beispiel eine dringende Baumaßnahme.

Wozu dient die Eigentümergemeinschaft?

Die Gemeinschaft dient dazu, alles zu verwalten, was im Gebäude gemeinschaftlich genutzt wird.

Zu ihren Hauptaufgaben gehören:

• Instandhaltung und Pflege der Gemeinschaftselemente.
• Genehmigung von Haushaltsplänen und Ausgaben.
• Organisation von Bauarbeiten und Reparaturen.
• Festlegung von Regeln für das Zusammenleben.

Sie kann auch über Satzungen oder interne Hausordnungen verfügen, die Fragen wie die Nutzung der Gemeinschaftsbereiche regeln.

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Was sind Gemeinschaftselemente und warum betreffen sie dich?

Die Gemeinschaftselemente (elementos comunes) sind die Teile des Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören.

Gemäß dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH) gehören dazu unter anderem:

• Der Boden und die Gebäudestruktur.
• Fassaden und das Dach.
• Eingangsbereich (Portal), Treppen und Flure.
• Der Aufzug.
• Allgemeine Installationen (Wasser, Strom, etc.).

Auch wenn sie sich nicht innerhalb unserer Wohnung befinden, sind wir Miteigentümer dieser Elemente. Deshalb müssen wir zu deren Instandhaltung beitragen.

Welche Pflichten hast du als Eigentümer?

Als Teil der Gemeinschaft übernehmen wir verschiedene Verpflichtungen.

Die wichtigsten sind:

• Zahlung des Gemeinschaftsbeitrags (Cuota de comunidad).
• Beitrag zu genehmigten Sonderumlagen (Derramas).
• Einhaltung der Regeln für das Zusammenleben.
• Keine Durchführung von Bauarbeiten, die Gemeinschaftselemente ohne Genehmigung betreffen.

Wenn die Beiträge nicht gezahlt werden, kann die Gemeinschaft die Schulden einfordern.

Wie wird der Gemeinschaftsbeitrag berechnet?

Der Gemeinschaftsbeitrag wird auf der Grundlage des Beteiligungskoeffizienten (Coeficiente de participación) berechnet, den jede Wohnung oder jedes Geschäftslokal im Gebäude hat.

Dieser Koeffizient ist in der Notarurkunde (Escritura) festgelegt und hängt in der Regel von der Größe der Immobilie und ihrer Lage innerhalb des Gebäudes ab.

Die Kosten, die in den Beitrag einfließen können, sind zum Beispiel:

• Reinigung.
• Strom für den Eingangsbereich.
• Wartung des Aufzugs.
• Gebäudeversicherung.
• Dienstleistungen wie ein Hausmeisterservice (Portería), sofern vorhanden.

Der Beitrag kann je nach Festlegung der Gemeinschaft monatlich, vierteljährlich oder jährlich gezahlt werden. Die Zahlung erfolgt in der Regel per Bankeinzug (Domiciliación bancaria).

Was sind Sonderumlagen (Derramas) und wann sind sie obligatorisch?

Derramas sind außerordentliche Zahlungen, die zur Deckung einer bestimmten Ausgabe genehmigt werden, die im Jahresbudget nicht vorgesehen war.

Zum Beispiel eine wichtige Reparatur oder eine Baumaßnahme.

Nicht alle Sonderumlagen sind in jedem Fall verpflichtend. Dies hängt von der Art der Baumaßnahme und davon ab, wie sie in der Versammlung beschlossen wurde.

Wie viel kostet die Eigentümergemeinschaft?

Die Kosten der Gemeinschaft hängen von vielen Faktoren ab:

• Anzahl der Nachbarn.
• Inbegriffene Dienstleistungen.
• Vorhandensein von Aufzug, Pool, Pförtner oder Gemeinschaftsbereichen.
• Zustand des Gebäudes.

Es gibt keinen festen Betrag, obwohl der durchschnittliche Gemeinschaftsbeitrag in Spanien in der Regel bei etwa 100 € pro Monat liegt. Jede Gemeinschaft verabschiedet ihren eigenen Jahreshaushalt und verteilt die Kosten entsprechend dem Beteiligungskoeffizienten eines jeden Eigentümers.

Daher ist es wichtig, vor dem Kauf einer Immobilie nach der Höhe des monatlichen Beitrags und nach geplanten Sonderumlagen (Derramas) zu fragen.

Was darf man in einer Gemeinschaft tun und was nicht?

In einer Gemeinschaft zu leben bedeutet, mit anderen Menschen zusammenzuleben und bestimmte Grenzen zu respektieren.

Als Eigentümer darfst du:

• Die Gemeinschaftselemente gemäß ihrer Bestimmung nutzen.
• An den Versammlungen teilnehmen.
• Bei Entscheidungen abstimmen.

Aber du darfst nicht:

• Bauarbeiten durchführen, die Gemeinschaftselemente ohne Genehmigung betreffen.
• Die Fassade oder Strukturen ohne Erlaubnis verändern.
• Gemeinschaftsbereiche unsachgemäß nutzen.

Muss ich den Gemeinschaftsbeitrag zahlen, wenn ich nicht im Gebäude wohne?

Ja. Als Eigentümer müssen wir den Gemeinschaftsbeitrag zahlen, auch wenn wir nicht in der Wohnung leben.

Es spielt keine Rolle, ob:

• Wir in einer anderen Stadt oder im Ausland leben.
• Wir die Wohnung vermietet haben.
• Wir den Aufzug oder die Gemeinschaftsbereiche nicht nutzen.

Die Verpflichtung ergibt sich aus der Eigenschaft als Eigentümer, nicht aus dem Wohnsitz in der Immobilie.

Zudem bleiben wir, auch wenn wir nicht im Gebäude wohnen, weiterhin Teil der Gemeinschaft. Das bedeutet:

• Wir können an den Versammlungen teilnehmen und abstimmen.
• Wir sind gegenüber der Gemeinschaft haftbar.
• Wir könnten zum Gemeinschaftspräsidenten gewählt werden, selbst wenn wir im Ausland leben.

Das Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) legt fest, dass das Amt des Präsidenten einem Eigentümer zufallen muss, sodass die Tatsache, außerhalb zu wohnen, uns nicht automatisch ausschließt.

Was passiert, wenn wir die Wohnung vermietet haben?

Wenn wir die Wohnung vermieten, liegt die Verpflichtung zur Zahlung des Gemeinschaftsbeitrags grundsätzlich weiterhin beim Eigentümer.

Im Mietvertrag kann jedoch festgelegt werden, dass der Mieter die Zahlung bestimmter Gemeinschaftskosten übernimmt. Damit dies gültig ist, muss es ausdrücklich im Vertrag vereinbart sein.

In jedem Fall gilt:

• Gegenüber der Gemeinschaft bleibt der Eigentümer der Verantwortliche.
• Der Mieter ist zwar Nachbar, aber kein Teil der Gemeinschaft im Sinne eines Miteigentümers.
• Das Recht auf Teilnahme und Abstimmung in der Versammlung steht dem Eigentümer zu.

Der Mieter seinerseits muss die von der Eigentümergemeinschaft festgelegten Regeln respektieren.

Teil einer Eigentümergemeinschaft zu sein, ist völlig normal, wenn wir in einem Gebäude leben. Zu verstehen, wie sie funktioniert, welche Kosten sie verursacht und welches unsere Verpflichtungen sind, hilft uns, Probleme zu vermeiden und besser mit den übrigen Eigentümern zusammenzuleben.

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