5 agosto 2020

¿Qué va a pasar ahora? Es lo que todos queremos saber, y para lo que nadie tiene respuesta. Pero una primera encuesta entre los agentes de la propiedad inmobiliaria parece indicar un panorama más positivo del esperado. Desde Fotocasa, hemos entrevistado a Lola Alcover, Secretaria General del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. Por ahora, la percepción de demanda inmobiliaria es igual o incluso mayor que el año pasado en estas fechas. Pero falta ver cómo evoluciona realmente la economía, por lo que, de momento, se impone la prudencia.

¿Cuáles son las previsiones para la oferta y la demanda de vivienda en compraventa para los próximos meses?

Lola Alcover: No nos gustan las hipótesis tanto como los hechos y por esa razón los API hacemos encuestas a nuestros compañeros (sobre todo con motivo de la “desescalada”), para ver cómo va evolucionando el mercado y, con ello, ir midiendo lo que está pasando y poder aventurar lo que va a pasar. Como llevamos poco más de una semana de inicio de actividad (en algunas plazas solo unos días) y, aun así, no todos han empezado, en principio vamos a hablar de qué ha pasado en esta semana. Siempre desde la prudencia, porque trabajamos con datos de una encuesta recién hecha, y que repetiremos semanalmente. Sólo con datos continuados podremos tener certezas en el “pulso del mercado”.

Por lo general, con nuestras encuestas, nos ha sorprendido que los API consideran la situación actual entre “Mucho mejor de lo esperado” a “Mejor de lo esperado”. Y, en cuanto a la percepción de las demandas de compradores, esta se sitúa entre “Igual que el año pasado por estas fechas” e incluso “Más que el año pasado por estas fechas”. Eso puede deberse a un afloramiento de la demanda retenida durante estos dos meses de reclusión, y también a que con el confinamiento la gente ha utilizado en una medida muchísimo mayor las viviendas donde habitan y se han dado cuenta de cuáles son sus puntos fuertes y cuáles son sus carencias. Han descubierto qué tienen y qué quieren. Han empezado a dar valor a cosas que antes no lo tenía, como puede ser más metros, balcones, zonas comunes, jardines…

También somos conscientes de que tanta noticia durante estos meses aseverando que iba a haber un desplome en valores de mercado hace que otros muchos posibles compradores estén expectantes, mirando a ver qué pasa con los precios. En este sentido, los principales expertos en economía están augurando bajadas entre el 10 y el 20% dependiendo de las zona y hay que tener en cuenta que afectan al precio muchos factores externos al sector, como el paro, la recesión económica, las restricciones de desplazamientos, la caída del turismo, etc. Incluso parece ser que las grandes tasadoras ya tienen instrucciones a tasar los inmuebles a efectos hipotecarios con esta prudencia a la baja.

Analizando el contenido total de las preguntas de nuestra encuesta, consideramos probable que este descenso de precios sea muy suave a nivel general y que el mercado conseguirá dinamizarse. Aunque sí es posible que esta bajada sea más acusada en alguna zona puntual donde los precios han absorbido las caídas de la anterior crisis e incluso se han situado ya por encima.

¿Y cómo va a evolucionar el mercado del alquiler?

Lola Alcover: Si bien es cierto que ha habido inmuebles que “han cambiado de mercado” (del alquiler turístico al alquiler “normal”), su influencia no es tan grande como se auguraba. Vemos también en la encuesta que se mantiene la demanda, que no ha subido tanto la oferta y que, por tanto, parece ser que los precios también se mantendrán estables. Con toda la prudencia a la que nos vamos a referir durante toda esta entrevista, no vemos motivo para bajadas sustanciales de precios de los alquileres, más allá de pequeñas oscilaciones que se irán reajustando de forma progresiva.

¿Cómo puede afectar la situación al gran número de inmobiliarias que tenemos en España?

Lola Alcover: La visión global es que quien no está bien formado y preparado y no ha ido integrando en su actividad profesional las nuevas tecnologías a disposición del sector, lo va a tener más difícil. Esta crisis ha puesto en evidencia que el sector no puede vivir únicamente del tráfico de información y que el consumidor cada vez tiene unas necesidades más complejas y necesita mejores servicios tanto a nivel de capacitación profesional como de medios tecnológicos y dejará fuera a todos los profesionales no capacitados para ello, que por desgracia son bastantes por culpa de la falta de regulación del sector.

Se cree que cualquiera puede ser API, pues hace falta poca inversión para iniciar la actividad, y que se trata de una actividad muy fácil. Pero luego se descubre que no: para hacer las cosas bien, hay que estar bien formado. Sólo así se pueden ampliar los servicios a los clientes finales. Y solo si eres bueno o muy bueno podrás sobrevivir en este mercado. ¿Quién acaba “pagando el pato”? El consumidor que acaba en manos de inexpertos. Por eso siempre hemos abogado, abogamos y abogaremos por una regulación de la profesión (aunque sólo sea básica, en defensa del ciudadano demandante de nuestros servicios).

Más allá de este comportamiento inmediato tras la desescalada, ¿cuáles son las expectativas para 2020 en su conjunto y para el año que viene?

Lola Alcover: Como hemos dicho, solo nos gusta hablar de hechos y, dentro de estos, desde la prudencia. Aventurándonos a extrapolar los datos de la primera encuesta, con los argumentos antes especificados, pronosticamos una subida gradual de la actividad, que lleve a una situación bastante aceptable a finales de 2020; eso sí, con clientes más exigentes (lo cual es muy bueno para el mercado). Estimamos que se irá produciendo una paulatina recuperación del sector, en la que alcanzaremos el ritmo de compraventas a lo largo de 2021, al menos en un 80% o 90% de los niveles de 2019.

Pero, insistimos, dentro de la prudencia. La semana que viene o la otra, con las nuevas encuestas y la necesaria proyección en el tiempo, puede que estos datos vayan cambiando según vaya evolucionando el mercado y digamos todo lo contrario…

¿Va a afectar de manera diferente en grandes ciudades, poblaciones medianas o segundas residencias rurales o de costa?

Lola Alcover: Para esta segmentación del mercado sí que es demasiado pronto incluso para pronunciarnos… Quizás podamos hacerlo en un par de semanas. En estos momentos hay que tener en cuenta que las principales ciudades aún están en “Fase 0” y, sobre todo, el hecho de que no es posible salir de la provincia. No olvidemos que, por ejemplo, las segundas residencias de costa se nutren principalmente de las provincias “de interior”. Los API hemos adelantado la evolución a las nuevas tecnologías. Ya enseñamos inmuebles con vídeos, realidad virtual, 3D…, pero el comprador quiere “pisar” la vivienda que va a comprar o alquilar.

En cuanto al cambio de vivienda que se demanda, sí que hemos detectado cambios de características, pero aún es pronto para analizar si es una “moda pasajera” por el confinamiento, o si de verdad es un cambio que ha venido para quedarse. Habrá que esperar un tiempo para poder dar una buena respuesta a esta pregunta.

¿Qué implican las limitaciones de movimiento entre países para el mercado inmobiliario español?

Lola Alcover: Está claro que en España hay muchas zonas turísticas (y menos turísticas) que se nutren básicamente o en gran parte de público extranjero. Hasta que no haya libertad de movimientos entre países, nadie puede saber cómo va a estar ese mercado, en estos momentos inexistente.

¿Qué medidas harían falta para mantener la fortaleza en el mercado inmobiliario?

Lola Alcover: La incertidumbre nunca es buena compañera de viaje. Y más en estos momentos, donde es primordial la activación de la economía. Nuestra actividad supone el 14% del PIB de este país y puede que con la caída este año del turismo incluso se eleve este porcentaje. El sector inmobiliario, según el INE, emplea a más de 155.000 trabajadores de forma directa y a muchos más de forma indirecta. Del mercado de las transacciones inmobiliarias no sólo vivimos los API. Hay mucho “mercado secundario” como reformistas, mudanzas, mobiliario…, sin contar los ingresos de las distintas administraciones.

También hay que tener en cuenta que el ahorro de las familias españolas suele recaer en gran medida en la vivienda, que es su principal activo. Y, en esta situación de incertidumbre, algunos van a necesitar vender. Si el mercado no está activo cuanto antes, estamos perjudicando a este sector necesitado de la población, que tendría que vender a precio de “saldo” por su urgencia, Ahora más que nunca los consumidores necesitados de transformar sus activos inmobiliarios en efectivo para hacer frente a la crisis económica valorarán estar representados por un buen profesional API que defienda sus intereses y que consiga el mejor precio por su propiedad.

Entendemos que el mercado inmobiliario es un mercado que se debe activar de manera urgente, por todo lo expuesto y mucho más. Y la Administración tiene herramientas para ayudar a que así sea. La principal, y en bien del consumidor, es sin duda regular el sector exigiendo capacitación profesional mínima, seguros de responsabilidad civil y caución que aseguren los intereses de los ciudadanos y, de manera más específica, bajadas de impuestos que incentiven la compra, ayudas a la compra, ayudas al alquiler… Pero lo que vemos más factible (y ya hemos propuesto a la Administración) es la bajada de impuestos, pues no genera gasto directo. Un mercado activo puede redundar en más ingresos, no solo por lo que se genere de impuestos, sino también por la reducción de prestaciones a trabajadores de muchas profesiones ligadas al sector inmobiliario, que mientras el mercado no se reactive estarían cobrando del Estado, en vez de por su propia actividad.

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