16 mayo 2018

La dificultad para acceder al crédito y la actual situación económica y laboral hacen que muchas personas que tenían pensado comprar un inmueble, terminen viviendo de alquiler. Y es que para muchas de ellas el alquiler con opción a compra es una salida cada vez más común, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra. Pero ¿en qué consiste exactamente y cómo funciona?

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. Esta modalidad permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado. Finalizado el plazo, tendrá derecho a comprarla por un precio acordado y del que se descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.

Según el Tribunal Supremo, se trata de «un precontrato –en principio unilateral–, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante».

¿En qué beneficia al arrendatario y arrendador tener el piso en alquiler con opción a compra?

El contrato de alquiler con opción a compra es un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.

¿Pago más si es un alquiler con derecho a compra?

Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perdería la totalidad de esta.

Por eso mismo, es muy importante asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra u optar a un crédito. Igualmente, si se tiene claro que esta es la opción más adecuada, antes de realizar o firmar el contrato hay que comprobar que la vivienda está libre de carga.

¿Cómo debe ser el contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso mismo, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato.

Para que este sea vigente y según marca el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Esto significa que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la residencia en el momento de firmar el contrato, además de la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta de arrendamiento en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.

Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra. En este sentido, estos son los datos que debería incluir tanto en el contrato de alquiler como en el de compraventa:

Contrato de alquiler

  • Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda
  • Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
  • Cantidad de la renta mensual del alquiler
  • Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma

Contrato de compraventa

  • La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra.
  • Precio de venta de la vivienda.
  • Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta.
  • Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado

Contrato de alquiler con opcion a compra

Condiciones de alquiler con opción a compra

Su condición de contrato doble hace del alquiler con derecho a compra un asunto complejo, por lo que proporcionaremos más información acerca de sus características y condiciones:

¿La prima por alquiler con derecho a compra es obligatoria?

A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra. No obstante, para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está realmente interesado en adquirir la vivienda. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.

Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada

¿Tienen que coincidir los plazos del contrato de alquiler y del de compra?

El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU. Es decir, el contrato de alquiler puede sobrepasar a la opción a compra.

Por lo tanto, la compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años, lo cual es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre mucho la fluctuación en los precios y el propietario consigue deshacerse de la vivienda.

¿Se puede prorrogar un contrato de alquiler con opción a compra?

El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.

Relación con terceros

El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este.

El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.

El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción).

¿Puede variar el precio del alquiler en un contrato con opción a compra?

El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC si el dueño así lo exige.

¿Quién paga el IBI en un contrato de alquiler con opción a compra?

El propietario o arrendador paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), a menos que se determine de otra forma en el contrato de arrendamiento. En todo caso, ser un contrato de alquiler con opción a compra no supone una diferencia con un contrato de alquiler a secas.

Impuestos y declaraciones

Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales:

  • Si solo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, durante el contrato de arrendamiento, el inquilino podrá deducir el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido por este. Además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírsela.
  • Si el inquilino paga al propietario la prima por el derecho de la opción, este último deberá declarar esa ganancia, aunque el primero no podrá desgravarla.

Sea como sea, es importante tener en cuenta que el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra, se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual.

Ejemplo práctico contrato de alquiler con opción a compra

Si ya te has leído todas las condiciones, aclaraciones y recomendaciones, entonces estás a punto de dar el siguiente paso: redactar el contrato de arrendamiento con derecho a compra. Puesto que existe libertad para pactar las condiciones, vamos a centrarnos en las más esenciales, que serían precio de venta y plazo para ejercitar la opción a venta.

Pongamos por caso que se acuerda un alquiler de 2 años con opción a compra concluido este periodo de tiempo. La renta es de 1.000€ mensuales – de los cuales el 60% computa como pago adelantado – y el precio de venta del inmueble es de 90.000€. Al cabo de esos 2 años se decide comprar:

  • Se han pagado 24.000€ en mensualidades durante 2 años.
  • El 60% de esos 24.000€ se descuentan del precio de venta. Es decir, 14.400€ cuentan como pago adelantado y 9.600€ fueron alquiler.
  • Al ahora comprador le quedan por desembolsar 75.600€ para adquirir la propiedad del inmueble.

Ahora, si el inquilino con opción a compra se echara atrás pasados esos dos años, o si decidiera rescindir el contrato de alquiler antes, entonces:

  • Se han pagado hasta 24.000€ en mensualidades durante el tiempo de alquiler y esa cantidad es en concepto de alquiler. No se recupera. 
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