27 noviembre 2014

Los precios de la vivienda de segunda mano acumulan ya una caída del 44,5% desde que alcanzasen máximos en el año 2007, según datos de fotocasa. Esta circunstancia ha hecho que algunas personas que tenían dinero ahorrado se hayan decidido a invertir en el ladrillo, comprando inmuebles para alquilarlos. Según un estudio realizado desde el portal inmobiliario, adquirir una vivienda en propiedad para luego arrendarla es ahora más rentable que antes de la crisis. Se trata de una operación que puede dar altas rentabilidades, sin embargo, a la hora de comprar para alquilar hay que tener en cuenta el cómo y el dónde.

 

Factores a tener en cuenta a la hora de comprar

Antes de adquirir nada, hay que asegurarse de que la operación sea más o menos segura. Para ello, se deben tener en cuenta una serie de factores que pueden hacer que la vivienda sea más o menos rentable.

– El precio de compra: cuanto más bajo sea el precio, mayor podrá ser la rentabilidad obtenida. Para saber si se trata de un precio de compra adecuado, lo mejor es saber cuál es el precio medio de otras viviendas similares de la zona.

– Zona: si el barrio donde se ubica la vivienda está muy demandado y tiene poca oferta (centros urbanos de las grandes urbes, por ejemplo), si está bien comunicado o si dispone de muchos servicios son algunas de las cosas que pueden hacer que el precio del alquiler se incremente y que, por lo tanto, se logre una mayor rentabilidad a la hora de rentar el inmueble.

– El tipo de vivienda: tanto si tiene algún elemento definitorio particular, como si tiene jardín particular, piscina… Por lo general, los chalets, apartamentos, lofts, áticos o pisos de dos o tres habitaciones suelen ser muy demandados.

– La renta del alquiler: lo mejor es comprobar el precio medio de la zona, según los metros cuadrados del inmueble y sus características, para no pillarse los dedos y poder optar a varios inquilinos.

– Gastos: hay que tener en cuenta los gastos fiscales como el IVA, si procede, o de los actos jurídicos documentados; los propios de la operación de compraventa como los gastos del registro, la notaría o, incluso, de apertura del crédito hipotecario, si se solicita. Además, hay que añadirle los gastos que implicará la vivienda durante el periodo de tiempo que se tenga arrendada (el IBI, la comunidad, el seguro…).

– Inversión que requerirá la vivienda para ponerla en alquiler: si hay que reformarla, si sólo hay que hacer pequeños acabados o comprar muebles…

– Riesgos: si bien hay que aprender a minimizarlos, no hay inversión sin riesgo. Este pueden ser desde que no se encuentre inquilino para la vivienda o que esta esté largos periodos sin arrendar, a que el arrendatario no pague la renta o a que destroce el inmueble. Tener muy claros los riesgos y compararlos con la rentabilidad harán que se pueda ver más fácilmente si compensa o no invertir.

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¿Cómo se calcula la rentabilidad?

Hay diversos métodos que pueden utilizarse para calcular la rentabilidad anual de una vivienda comprada para ponerla en alquiler. Uno de ellos es el cálculo del PER, que consiste en relacionar el número de veces que el precio de la vivienda contiene el precio que aporta el alquiler.

Tanto en este cálculo, como en el de la rentabilidad bruta, no se tienen en cuenta gastos derivados de la compra de vivienda como la hipoteca, el notario o la escritura de la misma. Sin embargo, es más que conveniente, como se explicaba antes, contar con ellos a la hora de determinar si se trata de una buena inversión o no.

Para obtener el rendimiento de la vivienda, a las ganancias totales obtenidas de la renta del alquiler durante los años que se pretenda tener la vivienda arrendada hay que restarles los gastos básicos que supondrá la vivienda (IBI, comunidad, seguro…) durante ese periodo de tiempo.

La rentabilidad total se obtiene de restar el precio de compra de la vivienda al rendimiento obtenido de la operación anterior. Luego, sólo hay que dividir por el número de años que se pretende alquilar la vivienda para obtener la rentabilidad anual. Si lo que se quiere es tener una rentabilidad del 100% o más, sólo hay que calcular los años que llevará tener la vivienda en alquiler para lograrla.

Por ejemplo, si se adquiriese una vivienda por 120.000 euros y se quisiese cobrar una renta mensual de 600 euros, contando con que el inmueble se alquilase durante 20 años y que, durante este tiempo, los gastos a pagar (incluyendo los fiscales y los relativos a la compra) por parte del propietario ascendiesen a 40.000 euros, ¿cómo se calcularían el rendimiento y la rentabilidad?

Si se multiplican los 600 euros renta mensual por los 20 años de alquiler, se obtienen 144.000 euros de ingresos por la renta del alquiler. Si a esta cantidad se le restan los 40.000 euros de gastos aproximados durante el tiempo del arrendamiento (dejando de lado posibles gastos de mantenimiento y sin tener en cuenta los efectos de la inflación), el rendimiento de la vivienda ascendería a 104.000 euros.

Si la vivienda se compró por 120.000 y 20 años después se habría generado un rendimiento de 104.000 euros, la rentabilidad obtenida en ese tiempo sería del 86,66%; o lo que es lo mismo, el alquiler del inmueble habría alcanzado una rentabilidad del 4,33%.

Llegados a este punto, cada persona deberá sopesar si ese porcentaje de rentabilidad obtenida por la vivienda compensa con los riesgos que se toman al alquilarla. La respuesta dependerá de las posibilidades y las necesidades de cada uno.

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La rentabilidad, por comunidades autónomas

Según un estudio realizado recientemente por fotocasa, a partir del último informe de precios de la vivienda en venta y alquiler del mes octubre, adquirir una vivienda en propiedad para ponerla en alquiler es ahora más rentable que antes de la crisis.

Estos datos muestran que, de media, la rentabilidad anual que se puede obtener en España de un inmueble comprado para ponerlo posteriormente en régimen de alquiler es del 5%, mientras que en 2013 era del 4,8%. El estudio revela que se tardaría una media de 20 años en recuperar la inversión. Esta rentabilidad ha aumentado un 1% desde 2007, cuando el precio de la vivienda alcanzó su máximo histórico.

Por comunidades, Canarias, Cataluña y Madrid son las más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler y donde menos años se tarda en amortizar la inversión. Canarias ofrece una rentabilidad del 5,5% (frente al 5,1% de 2013), seguida de Cataluña y Madrid, ambas con una rentabilidad del 5,1%. Canarias sigue manteniendo la primera posición respecto a 2013 y, en el caso de Cataluña y Madrid, pasan a ocupar la segunda y tercera posición, respectivamente, mientras que en 2013 ocupaban el sexto y séptimo lugar. Así, en tan sólo un año estas comunidades han escalado cuatro posiciones.

“La rentabilidad está aumentando porque los precios de la vivienda en venta están cayendo a un ritmo superior a los de la vivienda en alquiler, una opción que cada vez es más interesante para muchos españoles debido al contexto económico y donde observamos que los precios se están estabilizando. De hecho, en algunas zonas de Madrid y Cataluña los precios del alquiler están subiendo, lo que explica que se coloquen entre las regiones más interesantes para comprar una vivienda para alquilar”, explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa.

Según los últimos datos del portal inmobiliario, el precio del alquiler lleva subiendo siete meses consecutivos en Madrid y cinco en Cataluña y Canarias.

Por su parte, Galicia desbanca al País Vasco como la región española que ofrece la menor rentabilidad, en concreto un 3,9%. En el caso del País Vasco, que ocupa la segunda posición como la comunidad menos rentable, con un 4,1%, frente al 3,8% de 2013.

En cuanto a las capitales de provincia, Tarragona es la ciudad que se posiciona como la más rentable, con un 5,7% anual, seguida de Lleida (5,5%), Córdoba (5,3%) y Las Palmas de Gran Canaria (5,2%). A Coruña (3,2%), Ourense y San Sebastián, ambas con una rentabilidad del 3,4% y Pontevedra (3,9%) es donde sale menos rentable comprar para alquilar.

 

Toda la información sobre rentabilidades por comunidades autónomas, aquí.

 

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