Fotocasa entrevista a Borja Mateo, experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Como sobrevivir al crack inmobiliario”, para saber su opinión sobre la situación actual del sector de la vivienda.

 

Fotocasa. – Las estadísticas muestran una ligera recuperación del sector inmobiliario. ¿Qué hay de cierto? ¿Han tocado suelo los precios?

Borja Mateo. – El sector inmobiliario lleva recuperándose y con una salud de hierro desde el segundo semestre de 2006, que es cuando los precios de compra venta-efectiva, aquellos a los que se venden las viviendas, comenzaron a bajar. Desde el precio del pico hasta ahora, en transacciones entre particulares, las bajadas del precio de la vivienda ya están en el 53-58%. No hay mejor noticia para el sector que la caída en picado de los precios porque reactiva la demanda. Lo que estamos viendo es una reactivación de las ventas, algo que es normal, porque en algún momento debía pararse su desmoronamiento.

 

F.- Entonces, tal y como está la situación, ¿mejor comprar o alquilar?

B.M.- Comprar es una salvajada de primer orden. Ahora toca demorar la compra al máximo, alquilar y renegociar el alquiler ya existente. Estamos en mitad de un superciclo de bajadas de precios de pisos. Los precios de los alquileres, desde principios de 2007, han tenido que bajar el 40-45%. El gobierno ha llevado a cabo tres reformas que facilitan el desahucio del inquilino moroso, aumentando la tendencia de propietarios que ponen en alquiler su casa. Al crecer la oferta más que la demanda, bajan los alquileres y la rentabilidad por inversión se resiente, con lo que un inversor pagará menos por un bien que le da menor rentabilidad. Además, no hay demanda de vivienda ni la va a haber: en el grupo de edad de 15 a 29 años hay un 57% menos de población que en el de 30 a 43, a ello añádale los 5 millones de viviendas entre vacías, a la venta, en alquiler o en construcción. Se esta es acumulando una oferta de órdago que va saliendo poco a poco, pero que rebasa a la demanda en mucho. Cuando suban los tipos, tal y como están bajando las rentas por alquiler, el batacazo de aquellos que compraron, será de campeonato.

 

F.- El mercado del alquiler en nuestro país no para de crecer en los últimos tiempos, ¿se trata de algo circunstancial o estamos ante un cambio de tendencia?

B.M.- Está para quedarse. A parte de la nefasta actuación del Banco de España, de la CNMV, de la necia práctica de concesión de créditos de bancos, el elemento más relevante para la formación de la burbuja fue la falta de oferta de vivienda. Al Estado no le interesaba proteger a los propietarios con un desahucio rápido, porque habría significado que, en vez de venderse casas con los consiguientes impuestos, se habrían alquilado. Así, los alquileres se han mantenido muy caros durante mucho tiempo. Ahora que el Estado se ha dado cuenta de que la carestía del alquiler es nefasta para la economía, protege más al propietario, con lo que salen más casas al mercado, presionando a la baja el precio de la vivienda. El que paga ahora por su alquiler lo mismo que hace un año, algo hace muy, muy mal.

 

F.- El BCE y el FMI han advertido de la creación de posibles burbujas inmobiliarias que podrían llevar a una nueva crisis. ¿Está España en situación de riesgo?

B.M.- Sin lugar a dudas. En España mucha gente está invirtiendo en el ladrillo sin entender los fundamentales que nos llevan al superciclo de bajadas del que he hablado. Los pisos ya han bajado el 53-58% desde picos, pero soy de la convicción de que la bajada media será del 75-85%; de hecho, ya hay zonas con bajadas del 80% desde hace dos años, como las costas de Granada y de Almería. La codicia está haciendo a mucha gente tomar la decisión nefasta de comprarse un piso: ven que el banco le da el 1% por un depósito y se llevan las manos a la cabeza, cuando no se dan cuenta de que, en un proceso de deflación, el 1% está bien. Los pisos ahora rinden el 3,75-4% neto tras gastos, pero no ven que estos son el 10% y lleva de 2 años y medio a 3 recuperarlos, además de que la media de litigios es del 17% y el tiempo de recuperación de la vivienda de 9 meses. A esto se le une que no hay demanda de un bien que carece de liquidez. Los que compran ahora toman en posesión un fondo de deuda en dificultades (la llamada deuda distressed): la subida de tipos, en un mercado con rendimientos a la baja, sin liquidez y con aumento de la fiscalidad, los ahogara. Es la cocción de la próxima horneada de empobrecidos y la gente se dará cuenta cuando se reactive la bajada de los precios, que coincidirá con la subida de los tipos.

 

F.- Gobierno y sector inmobiliario recalcan la importancia de los inversores extranjeros. ¿Qué ventajas y beneficios suponen para el sector?

B.M.- Solo el 1,6% de las viviendas vendidas las compran extranjeros no residentes, no tienen entidad para mover el mercado. La reforma fiscal de mediados de 2012 ha hecho que muchos extranjeros de alto poder adquisitivo se vayan a Portugal, donde sí que se respeta a los ahorradores. El fisco español está tomando el papel de encautador obligando a la gente, bajo pena de multa del 150% del valor de sus bienes, a desvelar que tienen en sus países de origen. La gente no es tonta y hay otros muchos países en los que se vive tan bien como en nuestro país. Los visados para muy ricos, son un fracaso y solo se han concedido 72, fruto de la misma política fiscal nefasta que intenta aumentar la recaudación, cuando lo que hace falta es reducir el peso de la administración como están haciendo Francia e Italia. La solución a la crisis no es más Estado, sino todo lo contrario sumado a una fortísima fiscalización de la actuación de las actividades del Estado.

 

F.- El comité de expertos designado por el Gobierno y el BCE reclaman más medidas en materia de vivienda. Realmente, ¿es necesario meter más carga fiscal a la vivienda?

B.M.- No. Cuantos menos impuestos paguemos, de forma más efectiva ejercemos nuestro derecho íntimo a la autodeterminación. No se puede discriminar a la gente por su género económico o por haber optado por ser ahorrador. Es precisamente ese aumento de presión fiscal, lo que lleva a la bajada de rentabilidades y al hundimiento de los precios. El Estado creó la burbuja inmobiliaria, el engaño masivo de las preferentes y ahora hunde a quienes animó a comprar. La entrada de capital extranjero al mercado inmobiliario español no es estructural sino táctico. Cuando suban los tipos y se corrijan las rentabilidades de la renta fija, la salida de capitales en busca de otros bienes con mejor relación liquidez-rentabilidad será brutal.

 

F.- ¿Cuáles serían las políticas de vivienda adecuadas que debería proponer el Gobierno de Rajoy de cara a las elecciones de 2015?

B.M.- Eliminar, de una vez todas, la vivienda pública, porque ha fomentado la codicia y la discriminación de la gente según su género económico. Por otro lado, cuanto más rápido sea el desahucio por impago de alquiler, mejor para todos porque más pisos saldrán al mercado, y los alquileres y los precios bajarán aún más.

 

F.- ¿Qué nos depara este segundo semestre de 2014 y cuáles son las previsiones para 2015?

B.M.- 2014 es el tercer año de bajadas más lentas desde 2007. Este año, desde precios de pico, lo saldaremos con bajadas del 55-60% respecto a precios de pico. Los siguientes años, veremos cómo los precios caen más lentamente, para aumentar el ritmo de bajada cuando se corrijan los mercados de crédito, en 5-10 años porque, ahora, el país lleva ya varios años en una espiral claramente deflacionista.