¿Necesitas dividir un inmueble en varias fincas independientes? Realizar una división horizontal es bastante común al querer vender un inmueble o repartir una herencia, segregando el edificio en varias partes, cada una con su propia referencia catastral. A continuación, aclaramos las preguntas que es posible que te estés formulando, como qué tipos existen, cuál es la documentación necesaria para hacer una división horizontal o cuándo es obligatoria. ¡Empezamos!
¿Qué es exactamente hacer una división horizontal?
Una división horizontal es un acto jurídico en el que se separa una vivienda en dos o varios inmuebles. La división horizontal sirve, por lo general, para poder dividir un edificio en varias partes y venderlas por separado: pisos, locales, plazas de garaje, trasteros… En el caso de que quisiéramos alquilar, no sería necesaria la aplicación de la división horizontal. Eso sí, podríamos realizarla si en el futuro tuviéramos intención de vender.
El ejemplo más típico es cuando queremos dividir una vivienda antigua de varias plantas en distintos pisos para poder venderlos por separado. Pero no es el único tipo de división.
¿Qué tipos de divisiones existen?
Todos los tipos de división horizontal se rigen por la misma normativa. Estas son las distintas formas de realizar una división en una vivienda o edificio:
- La división horizontal. La que hemos explicado hasta ahora: una vivienda o edificio que queremos segregar en varias partes para su venta o repartición de herencia
- La división horizontal tumbada. En este caso, la división no se realiza sobre un edificio con varias plantas o de altura, si no en construcciones como por ejemplo, las casas adosadas
- La división horizontal de un conjunto inmobiliario. Este tipo de división es similar a la anterior, pero se refiere a la división de varios edificios aislados
- La división horizontal en construcción. Solo se dispone de la licencia de obras, todavía no se ha construido el inmueble o está en proceso. Este tipo de división también es conocida como pre-horizontalidad
¿Cuál es la documentación necesaria para hacer una división horizontal?
Ahora que ya sabes qué es la división horizontal y qué tipos existen, vamos a ver cuál es la documentación necesaria para hacer una división horizontal en una vivienda.
Antes de nada, deberás acudir al notario para que elabore las escrituras de división horizontal o modifique las ya existentes. Posteriormente, deberás registrarlas en el Registro de la Propiedad y en la Dirección general del catastro. Estos son los documentos y requisitos necesarios para formalizar la división:
- La escritura de la división horizontal. Este documento jurídico incluirá toda la información relacionada con la propiedad, así como la organización de la división de las zonas comunes y los elementos privativos
- La autorización administrativa. Se trata de una licencia del ayuntamiento, por lo que deberás tener el proyecto de división elaborado por un técnico (en caso de necesitar realizar obras para realizar la separación)
- Certificado de superficie. Si las plantas ya están delimitadas y no es necesario realizar obras, necesitaremos la acreditación de un técnico especializado para delimitar las partes de la vivienda (comunes y privadas)
- La aprobación de la mayoría de los copropietarios. Los propietarios deberán estar de acuerdo con la escritura y la división
- El pago de impuestos por la división horizontal. En la declaración de división horizontal debe abonarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Ten en cuenta que el precio de realizar una división horizontal dependerá del alcance de las obras realizadas, aunque hay una serie de gastos imprescindibles: las escrituras elaboradas ante notario (unos 1.000 euros), el registro de la propiedad (unos 500 euros), el IAJD (puede sumar varios miles de euros) y el certificado técnico, en el que un profesional indique las medidas de la división (unos 500 euros).
¿Cuál es la normativa de división horizontal?
El acto de división horizontal está regido según la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Sin embargo, esta ley no especifica muchos de los casos particulares que se dan en la realidad, por lo que en ocasiones es necesario recurrir a otras leyes, como la Ley del Suelo.
¿En qué casos es necesaria?
Siempre que se vaya a vender una vivienda por partes, la división horizontal será obligatoria. Si queremos utilizar por separado dichas partes o bien estamos interesados en alquilarlas, realizar este trámite no será imprescindible.
En el caso de, por ejemplo, querer vender una parte de una vivienda, por pequeña que sea (local, aparcamiento, trastero….), será necesario realizar la división horizontal.
Por otro lado, si el edificio fuera de nueva construcción y necesitamos realizar la división de las distintas viviendas para venderlas, será necesario presentar el proyecto del edificio ante notario. No es necesario esperar a que el edificio esté construido, si no que se puede realizar la separación cuando el proyecto no está terminado.
Si el edificio es antiguo, existen dos vías: solicitando la aprobación de un proyecto si es necesario realizar obras para separar las partes o bien, un certificado técnico únicamente si estas ya están divididas materialmente.
