Durante mucho tiempo, la compraventa de una vivienda parecía una operación con solo dos opciones: venderla o conservarla. Sin embargo, el mercado inmobiliario está evolucionando y cada vez aparecen fórmulas que permiten adaptar el patrimonio a las necesidades de cada momento. Una de las que más interés está despertando es la venta de la nuda propiedad.
Aunque todavía es una figura poco conocida para muchos propietarios, la realidad es que se está consolidando como una solución capaz de beneficiar a dos generaciones muy diferentes: los mayores que necesitan mejorar su situación económica sin abandonar su hogar y los compradores que buscan acceder a una vivienda en mejores condiciones que las que ofrece el mercado tradicional.
¿Qué significa vender la nuda propiedad?
La operación es relativamente sencilla y en MAS VIDA somos expertos en gestionarlas. El propietario vende la vivienda, pero conserva el usufructo vitalicio. Es decir, continúa viviendo en ella durante el resto de su vida con total normalidad, mientras que el comprador adquiere la propiedad del inmueble, aunque no podrá disfrutar de él hasta que finalice ese usufructo.
Esta fórmula permite convertir parte del valor de una vivienda en liquidez sin tener que renunciar al hogar en el que se ha vivido durante años.
Para muchas personas mayores supone una alternativa interesante cuando la vivienda representa prácticamente todo su patrimonio, pero los ingresos mensuales no son suficientes para mantener el nivel de vida deseado.
Cada vez más propietarios toman esta decisión antes
Uno de los cambios más llamativos que estamos viendo en MAS VIDA en este mercado tiene que ver con la edad de quienes recurren a esta fórmula.
Hace apenas unos años era habitual que estas operaciones se realizaran a edades muy avanzadas. Sin embargo, esa tendencia está cambiando. Cada vez más propietarios prefieren anticiparse y tomar la decisión cuando todavía disfrutan de una jubilación activa y pueden planificar con calma su futuro.
La edad media de quienes venden la nuda propiedad se sitúa actualmente en los 74,5 años, frente a los 81 años registrados hace apenas cinco años. De hecho, uno de cada cuatro vendedores tiene entre 65 y 70 años, una franja de edad que hasta hace poco apenas tenía presencia en este tipo de operaciones.
La explicación es sencilla: muchas personas ya no esperan a que aparezcan problemas económicos o de dependencia. Prefieren reforzar su economía antes, cuando todavía pueden decidir cómo quieren vivir su jubilación.
¿Para qué utilizan el dinero obtenido por la nuda propiedad?
El importe que recibe el propietario depende de factores como el valor de la vivienda, su ubicación o la edad del vendedor. Según los datos de las operaciones que hemos realizado en MAS VIDA, la media del capital obtenido ronda actualmente los 175.000 euros.
Ese dinero suele destinarse a objetivos muy diferentes:
- Complementar una pensión insuficiente.
- Cubrir gastos sanitarios o de dependencia.
- Reformar la vivienda para adaptarla a nuevas necesidades.
- Ayudar económicamente a hijos o nietos.
- Viajar o simplemente disfrutar de una jubilación con mayor tranquilidad financiera.
Todo ello sin perder el derecho a seguir viviendo en la misma casa.
Una respuesta interesante a una realidad demográfica
El interés creciente por la nuda propiedad también refleja un cambio social. España cuenta con una población cada vez más envejecida y, al mismo tiempo, muchos jubilados disponen de un importante patrimonio inmobiliario, aunque sus ingresos mensuales sean relativamente limitados.
Según la Red Europea de Lucha contra la Pobreza y la Exclusión Social (EAPN-ES), uno de cada cinco mayores de 65 años se encuentra en riesgo de pobreza o exclusión social. En este contexto, transformar parte del valor de la vivienda en liquidez sin abandonar el domicilio puede convertirse en una herramienta útil para afrontar la jubilación con mayor seguridad.
También despierta el interés de los compradores
Si para los vendedores supone una forma de obtener liquidez, para los compradores representa una oportunidad de inversión diferente.
El fuerte incremento de los precios de la vivienda ha llevado a muchos particulares a buscar alternativas que permitan construir patrimonio sin afrontar el coste completo de una compraventa convencional.
Al adquirir únicamente la nuda propiedad, el comprador obtiene el inmueble con un descuento importante respecto a su valor de mercado, ya que el usufructuario mantiene el derecho de uso de la vivienda durante toda su vida.
Se trata, por tanto, de una inversión a largo plazo, especialmente atractiva para quienes no necesitan ocupar inmediatamente la vivienda y buscan planificar su patrimonio con una perspectiva de futuro.
Un mercado que estable que irá creciendo en el futuro
Lejos de tratarse de una modalidad residual, las cifras muestran un mercado cada vez más consolidado. Hoy en día, todavía es una solución relativamente poco conocida, pero que tiene un gran futuro por delante.
Durante 2025 se formalizaron en España 1.798 operaciones de venta de nuda propiedad, prácticamente las mismas que el año anterior, según los datos del Anuario de los Registradores y de MAS VIDA. Esa estabilidad confirma que esta fórmula ha dejado de ser una solución excepcional para convertirse en una alternativa inmobiliaria cada vez más conocida.
Por comunidades autónomas, la Comunidad Valenciana volvió a situarse a la cabeza con 433 operaciones, el 24 % del total nacional, seguida de Andalucía (340), Madrid (251), Cataluña (179), Canarias (123), Murcia (64) e Islas Baleares (61).
¿Es una opción adecuada para todo el mundo?
Como ocurre con cualquier decisión relacionada con una vivienda, no existe una respuesta universal.
La venta de la nuda propiedad puede resultar especialmente interesante para propietarios que desean obtener liquidez sin abandonar su hogar y que no necesitan transmitir inmediatamente el uso de la vivienda. También puede encajar en estrategias de planificación patrimonial o sucesoria.
Desde el punto de vista del comprador, conviene analizar cuidadosamente el horizonte temporal de la inversión y entender que se trata de una adquisición pensada para el largo plazo.
Precisamente por ello, antes de formalizar cualquier operación es recomendable contar con un asesoramiento especializado como el que ofrecemos en MAS VIDA, que permita valorar la situación personal, las implicaciones jurídicas y fiscales y las diferentes alternativas disponibles.
Lo que parece indiscutible es que la nuda propiedad ha dejado de ser una figura reservada para casos muy concretos. En un mercado inmobiliario donde conviven el envejecimiento de la población, el aumento del valor de la vivienda y las dificultades de acceso para los compradores, esta fórmula está encontrando un espacio propio como una solución que aporta flexibilidad y responde a necesidades reales de ambas partes.
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