Escenarios más habituales tras la derogación del Real Decreto del alquiler

La derogación del Real Decreto‑ley 8/2026, que permitía a los inquilinos solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años en los contratos de alquiler que vencían antes del 31 de diciembre de 2027, abre ahora un escenario de incertidumbre jurídica para propietarios e inquilinos.

La norma, en vigor entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, generó numerosas solicitudes de prórroga y, tras su no convalidación en el Congreso, plantea ahora muchas dudas. ¿Qué pasa con las solicitudes realizadas y con los contratos que vencen a partir de ahora? Legálitas está recibiendo multitud de consultas sobre esta cuestión y ha identificado los principales escenarios que pueden producirse ahora para propietarios e inquilinos:

Escenario 1: si el inquilino solicitó la prórroga durante la vigencia del Real Decreto

El Real Decreto-Ley establecía que todos los contratos de arrendamiento que tengan su vencimiento antes del 31 de diciembre de 2027, el inquilino podía solicitar la prórroga extraordinaria de dos años. Por lo tanto, si el inquilino la solicitó, el arrendador estaba obligado a aceptarla y ahora debe mantenerse.

De esta manera, las prórrogas solicitadas mientras la norma estuvo en vigor mantienen sus efectos, ya que el inquilino ejercitó un derecho reconocido legalmente en ese momento. Es decir, si el contrato de alquiler vencía antes del 31 de diciembre de 2027 y el inquilino hizo la solicitud de prórroga entre el 22 de marzo al 28 de abril, esa prórroga es válida y el propietario la ha tenido que aceptar.

Escenario 2: si el inquilino solicitó la prórroga durante la vigencia del Real Decreto, pero el contrato de alquiler no ha vencido durante este periodo

Aunque existe controversia al respecto, Legálitas señala que al tratarse de un Real Decreto‑ley que no ha sido convalidado, sus efectos no pueden proyectarse más allá de su vigencia.

En aquellos casos en los que el inquilino solicitó la prórroga durante la vigencia del Real Decreto‑ley porque su contrato vencía antes del 31 de diciembre de 2027, pero no vencía dentro del margen temporal de la norma (entre el 22 de marzo y el 28 de abril), surge la duda de si el propietario puede ahora impugnar la prórroga. Para ello, el arrendador tendría que acudir a la vía judicial, asumiendo el coste de abogado y procurador y enfrentándose a un procedimiento largo y complejo.

Escenario 3: contratos que vencen después de la derogación si el inquilino no llegó a pedir la prórroga durante su vigencia

Legálitas señala que, una vez derogado el Real Decreto, aunque el contrato de alquiler venza antes del 31 de diciembre de 2027 como establecía esta norma, ya no existe base legal para solicitar la prórroga extraordinaria de dos años, por lo que el contrato se regirá exclusivamente por lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo pactado entre las partes y, en su caso, la negociación entre propietario e inquilino.

Escenario 4: el propietario necesitaba la vivienda, pero no lo comunicó a tiempo

Durante la vigencia del Real Decretoley, si el propietario necesitaba recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar, pero no realizó el preaviso en los plazos legalmente exigidos, ahora debe esperar los dos años de prórroga.

En concreto, cuando el inquilino solicitó la prórroga extraordinaria dentro del periodo de vigencia del Real Decretoley y el arrendador no había comunicado por escrito y con la antelación mínima de cuatro meses su necesidad de ocupar la vivienda, el contrato quedaba prorrogado automáticamente por un máximo de dos años, al haberse ejercitado el derecho del arrendatario antes de que el propietario realizara una comunicación en tiempo y forma.

Escenario 5: ¿y si la vivienda se vendió y el inquilino pidió la prórroga?

Legálitas explica que, si durante la vigencia del Real Decreto‑ley la vivienda fue vendida a un nuevo propietario, pero la compraventa aún no se había formalizado, y el inquilino solicitó la prórroga extraordinaria del alquiler, el contrato debe mantenerse vigente durante esos dos años, incluso en aquellos casos en los que ya se hubieran firmado arras.

No obstante, la compraventa puede llevarse a cabo, siempre que el nuevo propietario quede subrogado como arrendador, asumiendo las obligaciones derivadas del contrato de alquiler, incluida la prórroga extraordinaria solicitada por el inquilino.