Vivienda en Madrid: el alquiler pierde competitividad frente a la compra y la capital se consolida como el mercado más tensionado

El mercado residencial del área metropolitana de Madrid muestra una transformación clara: aunque la compra presenta una ventaja mensual frente al alquiler en la mayoría de los municipios analizados, esa diferencia no implica un acceso garantizado a la vivienda. Según el III Informe de la Vivienda en Madrid, presentado por CENTURY 21 España y la revista Observatorio Inmobiliario, en colaboración con Accumin, la accesibilidad sigue condicionada por la capacidad adquisitiva de los hogares y por las diferencias territoriales entre los municipios analizados.

El informe, centrado específicamente en quienes acceden por primera vez a una vivienda —jóvenes, familias que buscan su primera residencia o personas sin patrimonio previo—, confirma un cambio relevante en la lógica del mercado. En la mayoría de los municipios del área metropolitana madrileña analizada, comprar una vivienda de 90 m² no solo se mantiene dentro de niveles de esfuerzo sostenibles, sino que requiere un desembolso mensual inferior al del alquiler. Hace solo tres años, esa diferencia era mucho más reducida y, en varios mercados, la situación era la contraria.

En términos generales, la zona analizada sigue presentando un escenario de accesibilidad relativamente favorable. Los ingresos medios de los hogares oscilan entre los 3.609 euros mensuales de Fuenlabrada y los 9.073 euros de Pozuelo de Alarcón, el nivel más alto del conjunto analizado. En compra, el coste de una vivienda de 90 m² va desde los 199.050 euros en Fuenlabrada hasta los 412.077 euros en Madrid capital. En alquiler, la horquilla es más estrecha, con rentas que van de los 1.037 euros de Rivas-Vaciamadrid a los 1.889 euros de Madrid.

Pese a esa dispersión, solo Madrid capital supera en 2025 el umbral recomendado del 33 % tanto en compra como en alquiler. En la ciudad, adquirir una vivienda de 90 m² exige una tasa de esfuerzo del 34 %, mientras que alquilarla eleva esa carga al 40 %. En el resto del área metropolitana analizada, el acceso se mantiene dentro de parámetros considerados sostenibles, aunque con un deterioro evidente del alquiler respecto a 2022.

Ese es, de hecho, uno de los mensajes centrales del estudio: el principal cambio en estos tres años no está en la compra, sino en el arrendamiento. En 2022, el esfuerzo exigido por el alquiler en los municipios analizados oscilaba entre el 14 % y el 36 %; en 2025, el rango pasa al 15 % – 40 %, con ocho de los municipios por encima del 30 %, entre ellos Madrid y Leganés. En paralelo, la tasa de esfuerzo para comprar se ha mantenido más estable, situándose entre el 16 % y el 34 %, e incluso ha descendido en algunos mercados.

Esta evolución se explica por el distinto ritmo de crecimiento de ambos segmentos. Desde 2022, los alquileres han subido entre un 30 % y un 50 % en la mayoría del área observada, lo que se traduce en incrementos mensuales de entre 300 y 400 euros. En cambio, los precios de compraventa, aunque también han aumentado de forma significativa —entre un 20 % y un 35 % en buena parte de los mercados—, lo han hecho con un impacto más moderado sobre la cuota hipotecaria, apoyado por el aumento de los ingresos y la evolución del crédito.

Como resultado, las diferencias entre ambas modalidades se han ampliado de forma muy notable. Si en 2022, en cinco de los municipios, comprar era más caro que alquilar, en 2025 esa situación solo se mantiene en Pozuelo de Alarcón, donde la cuota mensual de compra es un 5 % superior a la del alquiler. En todos los demás mercados analizados, la cuota mensual asociada a la compra se sitúa por debajo del coste del alquiler, en muchos casos con diferencias muy amplias: -35 % en Fuenlabrada, -32 % en Coslada, -31 % en Leganés y Móstoles, -28 % en Torrejón de Ardoz o -25 % en Alcorcón y Getafe.

Además del coste mensual, el estudio pone el foco en otro elemento relevante: la superficie de vivienda accesible dentro del umbral recomendado del 33 %. En el mercado del alquiler, en 2022 solo Madrid obligaba a reducir la superficie por debajo de los 90 m²; en 2025, esa limitación afecta ya a Madrid y Leganés, y solo cinco de los municipios analizados permiten acceder a viviendas de 100 m² o más dentro de ese esfuerzo. En cambio, en compra el patrón se mantiene relativamente estable: únicamente Madrid exige superficies inferiores a 90 m² y, en el resto de zonas analizadas, sigue siendo posible acceder a viviendas de 100 m² o más.

Madrid capital: el mercado más caro y más exigente

La ciudad de Madrid se mantiene entre los mercados residenciales más caros del país. Registra el segundo precio medio de venta más elevado a nivel nacional, solo por detrás de San Sebastián, y el segundo alquiler más alto, únicamente superado por Barcelona. Es, además, el único municipio analizado donde el precio medio para comprar una vivienda de 90 m² supera los 400.000 euros.

En concreto, adquirir una vivienda de ese tamaño en la capital exige 412.077 euros, frente a una cuota hipotecaria estimada de 1.578 euros mensuales. Alquilarla cuesta 1.889 euros al mes. Aunque la renta media de los hogares madrileños ha aumentado un 21 % desde 2022, hasta alcanzar los 4.703 euros mensuales, el encarecimiento de la vivienda ha ido por delante: el alquiler ha subido un 34 %, con 474 euros más al mes, y la compraventa se ha encarecido cerca de un 28 %, lo que supone 88.977 euros adicionales para una vivienda de 90 m² respecto a hace tres años.

En este contexto, la compra se ha mantenido relativamente estable en términos de esfuerzo, en torno al 34 %, mientras que el alquiler ha intensificado su presión hasta representar el 40 % de la renta media del hogar, frente al 36 % registrado en 2022. La consecuencia es que la diferencia entre ambas modalidades se ha ampliado en Madrid capital: si en 2022 la compra costaba un 6 % menos al mes, en 2025 esa ventaja alcanza ya el 16 %.

Sur metropolitano: se amplía la diferencia entre compra y alquiler

Uno de los patrones más claros que deja el estudio se observa en el sur metropolitano. Municipios como Fuenlabrada, Leganés, Móstoles, Alcorcón y Getafe mantienen niveles de esfuerzo sostenibles en ambas modalidades, pero muestran diferencias notables.

Fuenlabrada destaca de forma especial. Es el municipio con los precios de compraventa más bajos del área metropolitana y el único donde aún es posible comprar una vivienda de 90 m² por debajo de los 200.000 euros. La cuota mensual asociada a la compra se sitúa en 762 euros, con una tasa de esfuerzo del 21 %, mientras que alquilar una vivienda equivalente cuesta 1.172 euros al mes y exige un 32 % de la renta media del hogar. La diferencia entre ambas modalidades alcanza el -35 %, la más amplia de todo el conjunto analizado.

También Leganés presenta una divergencia especialmente significativa. La compra exige una tasa de esfuerzo del 23 %, por debajo del umbral recomendado, mientras que el alquiler asciende al 34 %, convirtiéndose en el único municipio del área metropolitana, junto a Madrid, que supera esa referencia en arrendamiento. En este caso, la cuota mensual de compra es un 31 % inferior a la del alquiler.

En Móstoles, la cuota hipotecaria para comprar una vivienda de 90 m² es de 815 euros mensuales, frente a 1.175 euros en alquiler, con una diferencia del -31 %. En Alcorcón, comprar cuesta un 25 % menos al mes que alquilar, y en Getafe esa misma diferencia alcanza también el -25 %.

Municipios de renta alta: más capacidad para adaptarse a precios elevados

Frente a esa realidad, los municipios analizados de mayor renta mantienen una posición distinta. Pozuelo de Alarcón lidera tanto en ingresos como en menor esfuerzo: la renta media disponible por hogar alcanza los 9.073 euros mensuales, lo que permite absorber precios elevados con una carga mucho menor sobre el presupuesto familiar. Comprar una vivienda de 90 m² cuesta 384.941 euros, con una cuota estimada de 1.474 euros mensuales y una tasa de esfuerzo del 16 %. En alquiler, el coste asciende a 1.398 euros, con una tasa de esfuerzo del 15 %. Es, por tanto, el único municipio del área metropolitana observada donde la diferencia entre ambas modalidades continúa favoreciendo ligeramente al alquiler.

En una situación parecida, aunque con diferencias más estrechas, se encuentran Las Rozas y Rivas-Vaciamadrid. En ambos casos, compra y alquiler se mantienen claramente por debajo del umbral recomendado, pero la compra ha ganado terreno respecto a 2022. En Las Rozas, ambas modalidades exigen un esfuerzo del 18 %, aunque comprar cuesta un 2 % menos al mes que alquilar. En Rivas, la cuota hipotecaria representa el 19 % de la renta media del hogar y el alquiler el 20 %.

El alquiler se tensiona en mercados donde antes era competitivo

Otro de los hallazgos relevantes del informe es que el alquiler se ha tensionado con fuerza incluso en municipios donde antes ofrecía una alternativa comparativamente más competitiva. San Sebastián de los Reyes es el caso más claro: si en 2022 el alquiler era la opción más favorable tanto por coste mensual como por tasa de esfuerzo, en 2025 la situación se ha invertido por completo. Las rentas han registrado aquí la mayor subida de toda la región, con un incremento del 53 %, lo que ha llevado el alquiler hasta los 1.454 euros mensuales, frente a una cuota de compra de 1.138 euros. La diferencia actual entre ambas modalidades es del -22 % a favor de la compra.

También Coslada muestra un cambio muy significativo. Fue el segundo municipio donde menos crecieron los precios de compraventa, mientras que el alquiler registró la tercera mayor subida del área metropolitana, con un aumento del 48 %. En consecuencia, la cuota asociada a la compra se sitúa hoy un 32 % por debajo del coste del alquiler.

Torrejón de Ardoz reproduce una lógica similar. La compra exige una tasa de esfuerzo del 22 %, frente al 31 % del alquiler, y la diferencia mensual entre ambas modalidades alcanza el -28 %. En 2022, esa ventaja era mucho menor.

El estudio concluye que el área analizada sigue presentando, en términos agregados, niveles relativamente favorables de accesibilidad a la vivienda, pero también una reconfiguración clara del mercado. Madrid capital se consolida como el mercado más tensionado y el único que supera de forma consistente los umbrales recomendados tanto en compra como en alquiler. Al mismo tiempo, el alquiler ha visto deteriorada su accesibilidad en gran parte de los municipios analizados, con costes más elevados, mayores niveles de esfuerzo y una reducción de la superficie a la que pueden acceder los hogares dentro de parámetros sostenibles.

En paralelo, las diferencias entre ambas modalidades se han ido ampliando en los distintos municipios gracias a una combinación de factores: crecimiento de los ingresos, contención relativa de la carga hipotecaria y un encarecimiento más intenso del alquiler. El resultado es un mercado residencial cada vez más desigual en su comportamiento territorial, donde la accesibilidad no depende únicamente del precio de la vivienda, sino también del esfuerzo económico que exige cada modalidad de acceso y de las diferencias territoriales existentes entre los municipios analizados.

Más allá de esto, el informe sitúa el problema del acceso a la vivienda en un desequilibrio entre oferta, demanda y capacidad adquisitiva. Aunque, según el INE, la economía española creció un 2,8 % en 2025 y los hogares aumentaron su renta disponible, ese avance no ha compensado el encarecimiento residencial ni el aumento del coste de vida. El consumo de los hogares subió un 6,2 %, por encima de la renta bruta disponible (5,3 %), mientras que la capacidad de financiación de las familias cayó un 22 %, hasta los 48.664 millones de euros. En la práctica, muchas familias ingresan más, pero tienen menos margen real de ahorro para acceder a una vivienda.

A ello se suma una oferta insuficiente para cubrir la demanda existente. Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y del INE, entre 2022 y finales de 2025 se iniciaron en España unas 430.000 viviendas, lejos de las cerca de 665.000 iniciadas solo en 2006. Al mismo tiempo, el mercado mantuvo una fuerte actividad, con más de 2,7 millones de viviendas vendidas entre 2022 y 2025. Los datos ponen de manifiesto que la accesibilidad a la vivienda debe medirse a partir del esfuerzo real que soportan los hogares y no solo por la evolución de los precios. Para CENTURY 21 España, responder a este desafío exige una visión metropolitana y una oferta residencial más alineada con las necesidades y la capacidad económica de las familias.

«Los municipios analizados no necesitan únicamente más vivienda, sino vivienda bien localizada, conectada y ajustada a los ingresos reales de los hogares. Solo desde una visión planificada y metropolitana será posible garantizar una accesibilidad sostenible a largo plazo», concluye Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España y Portugal.