Los bancos están obligados a devolver el 100% del importe de la tasación, los gastos de la gestoría y del registro, y el 50% de los gastos de la notaría de las hipotecas firmadas antes de Junio de 2019.
Así lo decidió el Tribunal Supremo el pasado 28 de enero, después de varios años de sentencias en las que ha ido allanando el terreno y casi siempre ha fallado a favor de los clientes. De esta manera, estos solo tendrán que pagar el 50% restante de los gastos de la notaría y el importe íntegro del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
A pesar de que, como apuntábamos, el Tribunal Supremo siempre se ha posicionado más a favor del consumidor, la poca precisión en la legislación previa a esta ha hecho que la mayoría de bancos incluyeran hasta la fecha en sus contratos hipotecarios una cláusula que obligaba a los compradores a pagar cualquier gasto de formalización.
Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó, en julio del año 2020, que se trataba de una cláusula abusiva para el consumidor y decidió anularla. Con el aval de Europa encima de la mesa, y después de cinco años defendiendo a los clientes en pro de las entidades financieras, el Supremo decidió, finalmente, zanjar el tema de las hipotecas con el último gasto que quedaba por decidir: el importe de la tasación.
Así queda definido el reparto de gastos desde el 28 de enero de 2021
Los consumidores pueden reclamar:
- El 100% de la tasación.
- El 100% de la gestoría.
- El 100% del registro.
- El 50% de la notaría.
Tienen que pagar:
- El 100% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- El 50% de la notaría.
¿Cómo podemos reclamarlos?
En primer lugar, podemos presentar una reclamación al Servicio de Atención al Cliente del banco con el que firmamos el préstamo hipotecario o de la nueva entidad bancaria, en caso de que se haya fusionado. En cualquier caso, podemos llamar a Atención al Cliente y allí nos detallarán de qué forma podemos proceder a reclamar.
En la página web de nuestro banco debe aparecer el teléfono al que podemos llamar para resolver dudas, así como un apartado dentro de nuestra área de clientes, en el que podemos poner cualquier tipo de reclamación.
Asimismo, también podemos recurrir a nuestro seguro de hogar. Aunque mucha gente lo desconoce, la mayoría de ellos cuentan con un área legal especializada en la que nos pueden asesorar sobre cómo hacerlo e, incluso, pueden representarnos en caso de que decidamos poner una denuncia.
Interponer una demanda al banco debe ser el último paso. Solo es recomendable hacerlo cuando hayan transcurrido 60 días desde la reclamación, y siempre que no nos hayan contestado o que la respuesta haya sido negativa. Sin embargo, no es imprescindible poner una reclamación; también podemos optar por ir al juzgador directamente.
En este caso, mediante un abogado y un procurador, deberemos solicitar la nulidad de la cláusula por ser abusiva y el reembolso de los gastos abonados.
En cualquier caso, debemos adjuntar todas las facturas en las que se refleje que, efectivamente, hemos pagado los gastos que estamos reclamando y que, por lo tanto, tenemos derecho a hacerlo.
¿Podemos reclamar algo más?
Muchos abogados recomiendan reclamar también los intereses proporcionales de cada una de las transacciones, es decir, de: tasación, gestoría, registro y notaría. Para ello también será necesario presentar todas las facturas, en las que quede constancia de qué se pagó en cada caso para poder hacer el cálculo de la parte proporcional.
Los gastos de comisión de apertura son todavía un misterio. Aunque el Tribunal Superior de Justicia dictaminó el 16 de julio de 2020 que estos no son abusivos y que, por lo tanto, deben ser abonados por los compradores, el Tribunal Supremo no se ha pronunciado todavía. Sí que lo han hecho algunas Audiencias Provinciales, como la de Barcelona, que el pasado 1 de diciembre falló a favor del banco, al afirmar que tanto el interés de un préstamo hipotecario como la comisión de apertura constituyen las dos partidas inherentes a este.
¿Hasta cuándo podemos reclamar?
Tenemos cinco años desde la sentencia del Tribunal Supremo; es decir, tenemos hasta el 28 de enero de 2026. Y es que el Código Civil (artículos 1261 y 1300) excluye todas las limitaciones temporales para reclamar que una cláusula sea reconocida como abusiva. Por lo tanto, a diferencia de lo que muchas personas creían el plazo sigue vigente.
Un comunicado del Ministerio de Consumo, que afirmaba que en la mayoría de los casos el plazo terminaba el 21 de enero de 2021, desató la polémica y la confusión entre la ciudadanía. Sin embargo, lo que intentaba la administración era acelerar el proceso, para evitar una posible prescripción del derecho a reclamar y cobrar.
