¿Qué es la provisión de fondos de hipoteca y cuánto podría devolverte el banco?

Es posible que hayas escuchado el concepto provisión de fondos pero te suene a chino si todavía no has firmado un contrato de hipoteca. Si lo has firmado anteriormente, puede que te suene algo más. En ese caso, te recomendamos quedarte hasta el final del artículo.

Seguramente, ya sepas que para que te puedan conceder una hipoteca para comprar una vivienda necesitas contar con unos ahorros del 20% del valor del inmueble, ya que el banco te concederá solo un 80%. Sin embargo, a este 20% hay que sumarle otro 10% o 12% aproximadamente (para una vivienda de 100.000 deberías contar con unos 10.000 o 12.000 euros ahorrados). ¿Para qué? Para pagar los gastos que se generan de la compraventa del inmueble y la firma del préstamo.

A continuación, te contamos más detalladamente cómo calcula el banco este importe, qué dicta la actual ley hipotecaria en relación a la provisión de fondos de hipoteca y cuáles son los consejos del Banco de España acerca de qué hay que tener en cuenta a la hora de solicitar una hipoteca.

¿Qué es la provisión de fondos de hipoteca?

Se trata de una cantidad de dinero que el banco solicita por adelantado para hacer frente a los servicios que nos van a prestar. El banco, al concedernos una hipoteca, hará una estimación sobre cuáles son los gastos que debemos afrontar para finalizar la operación compraventa de la vivienda. Como hemos dicho, suele rondar el 10% del valor total de la vivienda hipotecada, porcentaje que deberemos tener ahorrado.

El banco solicitará al cliente que ingrese una cantidad en la cuenta para hacer frente a todos los gastos que se generan con la compraventa y liquidar correctamente los costes iniciales de la operación.

¿De qué depende el importe de la provisión de fondos?

La provisión de fondos ha incluido tradicionalmente gastos como los que detallamos a continuación:

• La tasación de la vivienda. Es la evaluación que un técnico especializado realiza para saber cuál es el valor de una vivienda. En el caso de que así se haya negociado con la entidad, la tasación será uno de los gastos a incluir en la provisión de fondos
• Los gastos del crédito hipotecario. Incluyen los gastos de apertura de la hipoteca y las comisiones de la operación. Es interesante que, antes de firmar, tengas en cuenta a cuánto ascienden estos gastos para poder comparar correctamente
• EL ITP o IVA. Si la vivienda que vas a comprar es de segunda mano, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que si es una construcción de obra nueva, el impuesto a pagar es el IVA
• Los gastos de inscribirse en el Registro de la Propiedad. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad resulta imprescindible para el cambio de nombre y propiedad de la vivienda. El inmueble se escritura en torno a un 6 o 8% del valor de la propiedad
• Los honorarios del notario. Por este servicio, los precios rondan entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble. El notario se encarga de redactar el contrato de compraventa para que este cumpla con la ley vigente
• Los honorarios de la gestoría. Es común que la entidad facilite una gestoría para tramitar la operación y asegurarse de que se pagan los impuestos.
• El Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se trata de un impuesto de carácter autonómicouno que debemos pagar si queremos comprar una vivienda (junto con el IVA y el ITP). Su coste dependerá de cada Comunidad Autónoma a la que pertenezca el inmueble.

Desde que el Tribunal Supremo consideró nulos por abusivos algunos gastos que hasta ahora pagaba el cliente, la entidad bancaria es la que debe pagar por los aranceles notariales, el registro, la gestoría o el IAJD. Al cliente solo le corresponde pagar el precio de la tasación de la vivienda. Por esa razón, actualmente el importe de la provisión de fondos es más bajo, ya que uno de los gastos más elevados, el IAJD, no repercuten al cliente.

¿Cuánto tarda el banco en devolver la provisión de fondos de una hipoteca?

El banco calcula al alza el valor de la provisión de fondos y, una vez abonadas las cantidades de los servicios señalados, el sobrante debe ser liquidado por parte de la entidad. El banco podría tardar varios meses en gestionar la liquidación de la provisión de fondos y el importe que te podría devolver dependerá de si el cálculo de la entidad fue ajustado o fue más elevado de lo que realmente has terminado pagando.

La entidad entregará las facturas y justificantes de todos los cargos realizados y liquidará el importe restante. Tú mismo deberás revisar que el importe corresponda al sobrante y aceptar la liquidación para que el banco pueda ingresarlo de nuevo en tu cuenta. Este dinero te corresponde, por lo que la entidad en ningún caso podrá quedarse con el sobrante de la provisión de fondos.

Antes del 16 de junio de 2019, los bancos estaban cobrando más de lo debido a sus clientes por la concesión de una hipoteca, por lo que si firmaste ante de esa fecha, tienes derecho a solicitar los gastos de registro, gestoría, tasacióny la mitad de los de la notaria. Si es tu caso y quieres que la entidad devuelva los gastos, reúne todas tus facturas e interpón una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad bancaria si no quieres ir a juicio o bien ante el juzgado de cláusulas abusivas de tu provincia.