Deducción vivienda habitual 2026: quién puede seguir aplicándola y cómo

La deducción por vivienda habitual en régimen transitorio desapareció para los nuevos compradores el 1 de enero de 2013, pero los propietarios que cumplan los requisitos pueden seguir aplicándola hoy. Si tienes una hipoteca firmada antes de esa fecha, esta guía explica si tienes derecho, cuánto puedes ahorrarte y cómo reflejarlo en tu declaración de la renta.

¿Quién puede aplicar la deducción vivienda habitual en el régimen transitorio 2026?

De acuerdo con la disposición adicional decimoctava de la Ley del IRPF (DA 18ª Ley IRPF, vigente 2026), el régimen transitorio de la deducción por vivienda habitual se aplica a los contribuyentes que reúnan dos condiciones simultáneas:

1. Hipoteca firmada antes del 1 de enero de 2013. La fecha que cuenta es la del contrato hipotecario, no la de la escritura de compraventa.
2. Deducción vivienda habitual aplicada en la renta de 2012 o en un ejercicio anterior. Haber practicado la deducción al menos una vez antes de que se suprimiera es obligatorio. Si compraste antes de 2013 pero nunca dedujiste —por ejemplo, porque no llegabas al mínimo o simplemente no lo incluiste en tu declaración—, ya no puedes incorporarte al régimen transitorio.

Si cumples las dos condiciones, puedes seguir deduciéndote año tras año mientras mantengas la hipoteca vigente sobre esa vivienda, sin necesidad de volver a acreditar nada cada ejercicio.

¿Cuánto puedes deducirte con la deducción hipoteca 2026? Base máxima y tipos del régimen transitorio

Según el artículo 68.1 de la Ley 35/2006 del IRPF, la deducción estatal en el régimen transitorio de vivienda habitual se calcula así:

• Base máxima anual: 9.040 € por declarante (no por unidad familiar).
• Tipo de deducción: 15% (7,5% cuota estatal + 7,5% cuota autonómica general).
• Ahorro máximo estatal: 9.040 € × 15% = 1.356 € al año por declarante.

En una declaración conjunta de matrimonio, cada cónyuge tiene su propia base de 9.040 €, por lo que el ahorro conjunto puede llegar a 2.712 € anuales si ambos aplican la deducción por vivienda habitual y sus pagos superan ese umbral.

Computa para la base: las cuotas de amortización e intereses pagadas durante el año, así como los gastos de seguro de vida y seguro de hogar vinculados a la hipoteca si el banco los exige como condición del préstamo.

¿Cómo afectan las deducciones autonómicas al régimen transitorio de la deducción vivienda habitual?

El porcentaje del 7,5% de tramo autonómico puede variar según la comunidad. Algunas autonomías han mantenido o mejorado su propio tramo:

Fuentes: portales tributarios autonómicos, consulta normativa vigente 2026. Los porcentajes autonómicos pueden variar anualmente; comprueba la normativa de tu comunidad antes de presentar la declaración.

Para confirmar el tramo exacto de tu comunidad, consulta la información publicada por la Agencia Tributaria (AEAT) en el manual práctico del IRPF del ejercicio correspondiente.

Ejemplo: cuánto se ahorra una persona con hipoteca de 180.000 € a 25 años con la deducción por vivienda habitual

Para ilustrar cómo funciona la deducción hipoteca 2026 en la práctica, tomamos una hipoteca variable de 180.000 € firmada en 2010 con un diferencial de 1 punto sobre el Euribor. Este caso es representativo del perfil de contribuyente que aún está en el régimen transitorio de deducción por vivienda habitual.

* Euribor 2,804%, dato de cierre de Mayo 2026, Banco de España. Cálculo orientativo. Consulta condiciones reales con tu entidad.

En este ejemplo, las cuotas anuales superan la base máxima de 9.040 €, por lo que la persona se ahorra el máximo posible: 1.356 € en la declaración de la renta. Si la hipoteca estuviera en un tramo de amortización avanzado con cuotas más bajas —por ejemplo, en los últimos años del préstamo—, la base computable podría quedar por debajo del límite y la deducción sería inferior.

Si quieres calcular la cuota actualizada de tu hipoteca con el Euribor actual, puedes usar el simulador de hipotecas de Fotocasa.

¿Qué gastos computan para la base de la deducción vivienda habitual?

No solo las cuotas de amortización e intereses forman la base de la deducción por vivienda habitual en el régimen transitorio. Según el artículo 68.1 LIRPF, también integran la base:

• Las primas del seguro de vida vinculado a la hipoteca, si el banco lo exige contractualmente.
• Las primas del seguro de hogar, si también es condición del contrato hipotecario.
• Las amortizaciones anticipadas de capital realizadas durante el ejercicio.

No computan: los gastos de comunidad, el IBI, los seguros voluntarios no vinculados a la hipoteca ni las reformas del inmueble.

¿Cómo se refleja en la declaración de la renta la deducción por hipoteca?

La deducción vivienda habitual se cumplimenta en la casilla 547 del modelo 100 (Declaración del IRPF). La AEAT cruza los datos de los pagos comunicados por la entidad financiera con los importes que el contribuyente declara, por lo que es importante conservar el certificado anual de la hipoteca que emite el banco.

Si realizaste amortización anticipada o pagaste el seguro vinculado por separado, asegúrate de incluir esos importes para no dejar deducción sobre la mesa. En caso de duda, el servicio de cita previa de la AEAT permite revisar el borrador con un agente tributario.

¿Qué pasa si cancelo la hipoteca antes de tiempo?

Si cancelas el contrato hipotecario antes del fin del plazo, dejas de tener base computable a partir del ejercicio en que se produce la cancelación. La deducción por vivienda habitual no se pierde retroactivamente —los años en que la aplicaste son firmes—, pero no puedes seguir practicándola sobre una hipoteca ya extinguida.

Antes de amortizar anticipadamente, conviene comparar el ahorro financiero frente a la pérdida fiscal anual. Si tu deducción en el régimen transitorio es de 1.356 € anuales, cada año que acortas el préstamo supone renunciar a ese ahorro fiscal. Puedes conocer los costes asociados a la cancelación anticipada en nuestra guía sobre comisión de amortización anticipada.

Preguntas frecuentes sobre la deducción por vivienda habitual

¿Puedo aplicar la deducción si refinancié mi hipoteca después de 2013?

Depende del tipo de operación. Una novación o subrogación que no altera el capital pendiente ni amplía el plazo de forma sustancial no interrumpe el régimen transitorio, según los criterios de la AEAT. Sin embargo, si la refinanciación supuso un préstamo nuevo que canceló el original, el contrato hipotecario vigente es el posterior a 2013 y pierdes el derecho a la deducción por vivienda habitual. Consulta la resolución de la Dirección General de Tributos correspondiente a tu operación concreta.

¿La deducción autonómica es automática o hay que solicitarla?

En la mayoría de comunidades, el tramo autonómico se aplica directamente al marcar la deducción general en la declaración. Sin embargo, algunas autonomías exigen cumplir condiciones adicionales —como ser menor de 35 años o acreditar familia numerosa— para acceder a porcentajes mejorados. Revisa la normativa de tu comunidad en el ejercicio concreto que vayas a declarar.

¿Hay límite de años para seguir aplicando la deducción en el régimen transitorio?

No existe un límite temporal explícito: puedes seguir aplicando la deducción vivienda habitual mientras mantengas la hipoteca vigente sobre esa vivienda y la hayas declarado en 2012 o antes. El régimen transitorio no caduca por el paso del tiempo, solo se extingue cuando desaparece la base computable (cancelación del préstamo, cambio de residencia habitual, etc.).

¿Puedo aplicar la deducción vivienda habitual si cambio de trabajo y me traslado temporalmente?

El requisito fundamental es que la vivienda sea tu residencia habitual. Si el traslado laboral es temporal y mantienes la intención de retornar a esa vivienda, la AEAT generalmente acepta que el inmueble siga siendo tu vivienda habitual a efectos de la deducción del régimen transitorio. En casos de duda, consulta con la Agencia Tributaria para valorar tu situación concreta.