Wie man eine Immobilie in Spanien mit einer bestehenden Hypothek kauft

Der Kauf einer Immobilie mit einer bestehenden Hypothekenschuld ist in Spanien völlig legal, aber es ist wichtig, sich gut zu informieren. Wenn Sie die verfügbaren finanziellen Alternativen kennen, können Sie die beste Entscheidung für Ihr wirtschaftliches Profil treffen.

Wir von Fotocasa analysieren im Detail die rechtlichen Schritte, die Finanzierungsoptionen und die notwendigen Ersparnisse, um eine Immobilie mit Hypothekenbelastungen zu erwerben.

Welche Schlüsselaspekte sollten Sie vor dem Kauf Ihrer Immobilie prüfen?

Eine Immobilie mit einer bestehenden Hypothek in Spanien kaufen: Ist das möglich?

Ja, ein Haus zu kaufen, das mit einer Hypothek belastet ist, ist absolut möglich und sogar sehr üblich. Die in diesen Fällen meist genutzte Formel besteht darin, dass der Verkäufer das Geld aus dem Kaufvertrag verwendet, um das Hypothekendarlehen zu tilgen. Auf diese Weise verschwindet die Last und der Käufer muss sich keine Sorgen darum machen.

Allerdings stehen dem Käufer verschiedene finanzielle Alternativen zur Verfügung, um diese Situation im gegenseitigen Einvernehmen mit der Verkäuferseite zu regeln, die wir in diesem Artikel erklären.

Wie findet man heraus, ob eine Immobilie frei von Hypothekenbelastungen ist?

Um zu prüfen, ob das Haus, an dem Sie interessiert sind, eine Hypothekenschuld oder andere finanzielle Verpflichtungen aufweist, müssen Sie eine Nota Simple beim Eigentumsregister anfordern. In diesem offiziellen Dokument werden alle aktuellen Belastungen der Immobilie detailliert aufgeführt und die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse des Verkäufers bestätigt.

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Welche Optionen haben wir beim Kauf einer Immobilie mit einer Hypothekenschuld?

Der Prozess des Kaufs und Verkaufs einer Wohnung mit Hypothekenschulden bietet verschiedene finanzielle Alternativen, die sich an die Bedürfnisse von Käufer und Verkäufer anpassen.

1. Eine neue Hypothek von Grund auf neu aufnehmen

Eine neue Hypothek aufzunehmen ist die Option, die von den meisten Menschen gewählt wird. Sie beantragen ein Darlehen bei dem Bankinstitut Ihrer Wahl, das Ihnen die besten Konditionen bietet. Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung begleicht der Verkäufer den Restbetrag bei seiner Bank, und Ihre neue Hypothek wird von Grund auf neu eingetragen.

Um diesen Weg zu wählen, müssen Sie über Eigenkapital von etwa 30 % des Immobilienwerts verfügen. Dies liegt daran, dass Finanzinstitute maximal 80 % des Kaufpreises finanzieren, sodass 20 % Anzahlung und zusätzliche 10 % für die Kaufnebenkosten erforderlich sind.

2. Die bestehende Hypothek des Verkäufers übernehmen

Die Hypothekenübernahme (Subrogación) besteht darin, die Inhaberschaft des Darlehens vom Verkäufer auf den Käufer zu übertragen. Das Bankinstitut muss Ihr wirtschaftliches Profil analysieren und seine ausdrückliche Zustimmung geben, wobei in der Regel eine ähnliche oder höhere Bonität als die des ursprünglichen Inhabers verlangt wird.

Diese Alternative spart dem Verkäufer die Löschungskosten und dem Käufer die Bearbeitungsgebühr (Eröffnungskommission). Der Käufer muss jedoch die Übernahmekosten tragen, die bis zu 2 % des noch ausstehenden Darlehensbetrags ausmachen können (ca. 4.000 Euro Gebühr, wenn noch 200.000 Euro zu zahlen sind). Nach der Genehmigung kann eine Vertragsänderung (Novation) beantragt werden, um die Konditionen anzupassen.

3. Die Hypothek vom Kaufpreis abziehen

Eine andere Lösung beim Kauf einer Immobilie mit Hypothekenschulden besteht darin, den genauen Betrag, den der Verkäufer der Bank schuldet, vom Gesamtkaufpreis einzubehalten. Auf diese Weise zahlen Sie die Differenz an den Eigentümer und kümmern sich direkt darum, das restliche Geld an die Bank zu überweisen, um die Schuld sofort zu tilgen.

4. Die Immobilie bar bezahlen

Obwohl nur wenige Menschen über genügend Kapital verfügen, um eine vollständige Zahlung zu leisten, entfallen bei der Barzahlung der Immobilie die Bankzinsen für eine Hypothek vollständig. Darüber hinaus lassen sich bei dieser Modalität rund 10 % der Nebenkosten einsparen, die mit der Formalisierung des Kredits verbunden sind.

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Was tun, wenn Sie ein Haus mit einer bestehenden Hypothek kaufen?

Quelle: Fotocasa

Wird die Hypothekenschuld beim Kauf der Wohnung in Spanien automatisch auf den Käufer übertragen?

Nein, absolut nicht, der Käufer wird dadurch nicht zum Schuldner. Beim Kauf einer Immobilie mit einer Hypothekenbelastung wird die Hypothek niemals automatisch auf Ihren Namen übertragen (es sei denn, Sie haben dies vorher mit dem Verkäufer vereinbart).

Die Verwirrung rührt meist daher, dass die Immobilie (das Haus) mit dem Finanzvertrag (dem Darlehen) verwechselt wird.

• Die Hypothek is eine dingliche Last, die im Eigentumsregister auf die Immobilie eingetragen ist. Wenn der Eigentümer das Haus verkauft, ohne etwas zu unternehmen, wird das Haus mit der darauf liegenden Belastung übertragen.
• Das Hypothekendarlehen ist ein persönlicher Vertrag zwischen dem Verkäufer und seiner Bank. Der Verkäufer bleibt der offizielle Schuldner gegenüber der Bank, bis diese Schuld beglichen ist.

Aus diesem Grund werden zum Zeitpunkt der Unterzeichnung beim Notar zwei gleichzeitige Operationen durchgeführt, damit der Käufer vollständig geschützt ist:

1. Der Verkäufer verwendet das Geld, das Sie ihm für den Kauf übergeben, um sein Konto bei seiner Bank auf Null zu setzen. Seine Bank stellt eine Nullschuldenbescheinigung aus, und die Löschung der Hypothek im Register wird in die Wege geleitet. Auf diese Weise verschwindet die Belastung von der Bildfläche und der Verkäufer tilgt seine Schuld.
2. Sie als Käufer tragen Ihr eigenes Eigentum ein. Wenn Sie eine Hypothek bei Ihrer eigenen Bank beantragt haben, trägt diese eine neue Belastung (Ihre Hypothek) auf die Immobilie ein, die völlig unabhängig von der vorherigen ist.

Die einzige Ausnahme ist die Übernahme (Subrogación), bei der der Käufer im gegenseitigen Einvernehmen (und mit der zwingenden Genehmigung der Bank) in den Vertrag des Verkäufers einsteigt und ihn als Darlehensinhaber ersetzt. Dies erfordert jedoch eine ausdrückliche Unterschrift und Annahme; es geschieht niemals automatisch.

Was sind die Risiken beim Kauf einer Immobilie mit einer bestehenden Hypothek?

Das Hauptrisiko beim Kauf einer Immobilie mit einer bestehenden Hypothek ist das Auftauchen zusätzlicher versteckter Belastungen, wie z. B. Pfändungen oder Gemeinschaftsschulden. Wenn diese Registerbelastungen nicht im Vorfeld entdeckt und gelöscht werden, gehen sie rechtlich auf den Käufer über, sodass dieser gezwungen ist, sie zu begleichen, obwohl er sie nicht verursacht hat.

Tipps für den Kauf eines Hauses mit Hypothekenschulden

Um eine risikofreie Transaktion zu gewährleisten, empfiehlt es sich, einen geordneten und transparenten Prozess für beide Parteien zu befolgen.

1. Das Register prüfen: Fordern Sie die Nota Simple an, bevor Sie Geld übergeben oder einen Anzahlungsvertrag (Arras) unterzeichnen.
2. Die notwendigen Ersparnisse berechnen: Stellen Sie sicher, dass Sie über 30 % des Immobilienwerts verfügen, wenn Sie eine neue Hypothek beantragen wollen.
3. Kosten vergleichen: Prüfen Sie, ob es für Sie finanziell vorteilhafter ist, die aktuelle Hypothek zu übernehmen oder eine neue bei einem anderen Institut aufzunehmen.
4. Die Löschung überprüfen: Verlangen Sie am Tag der Unterzeichnung beim Notar die Bescheinigung über die Restschuld und stellen Sie sicher, dass die für die Tilgung bestimmte Zahlung korrekt ausgeführt wird.

Wie man eine Immobilie mit einer Hypothekenschuld in Spanien kauft

Da wir nun wissen, welche Optionen wir in Bezug auf die Hypothek auf die Immobilie haben, die wir erwerben möchten, sollten wir wissen, dass der Kaufprozess derselbe ist wie der, den wir durchführen würden, wenn die Immobilie keine Hypothekenschuld aufweisen würde.

In jedem Fall ist es wichtig, die Vor- und Nachteile des Kaufs einer Immobilie mit einer Hypothekenschuld in Spanien abzuwägen, um zu beurteilen, ob dies für uns von Interesse ist oder nicht – basierend auf unseren Bedürfnissen und persönlichen Umständen.

Auf dem aktuellen Immobilienmarkt von 2026 ist es völlig normal, auf Immobilien mit ausstehenden Hypotheken zu stoßen. Wenn Sie diese Mechanismen kennen, verhindert dies, dass Sie eine gute Kaufgelegenheit aus Angst vor Registerbelastungen ausschließen.

Der Kauf einer Immobilie mit einer bestehenden Hypothek ist ein absolut sicherer Prozess, wenn die korrekten rechtlichen Schritte befolgt werden. Der unverhandelbare Schlüsselfaktor ist, vor jeglicher Unterschrift das Eigentumsregister zu konsultieren, um sicherzustellen, dass die einzige bestehende Belastung diejenige ist, die mit dem Geld aus dem Kaufvertrag gelöscht wird.

Und Sie? Kannten Sie die Möglichkeit, die Hypothek des Verkäufers zu übernehmen, um Kosten zu sparen? Teilen Sie Ihre Fragen oder Erfahrungen mit uns!