La rentabilidad de la vivienda en España cae y cierra 2025 en 5,9%

La rentabilidad media anual de la vivienda en España cierra en 2025 con un 5,9%, un 0,8 punto menos que hace un año (un 6,7% en 2024) y un 0,9 punto menos que hace 5 años (un 6,8% en 2020), según el estudio de “La rentabilidad de la vivienda en España en 2025”, basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler de diciembre de 2025 por el portal inmobiliario Fotocasa. Los datos también indican que adquirir una propiedad para ponerla en alquiler en diciembre es la segunda rentabilidad más alta desde 2006. 

La rentabilidad de la vivienda en España baja hasta niveles de 2018

“La ligera caída de la rentabilidad de la vivienda hasta niveles de 2018, se explica por el fuerte encarecimiento del precio de compra. Aunque el alquiler se encuentra en máximos históricos y sigue registrando subidas significativas, en torno al 7% interanual, el precio de la vivienda en venta ha aumentado a un ritmo muy superior, cercano al 20%».

«Este desajuste hace que la inversión inicial necesaria para comprar y poner una vivienda en alquiler sea hoy más elevada, lo que modera el rendimiento final. Aun así, una rentabilidad del 6%, sigue siendo una cifra sólida en términos históricos y muy competitiva frente a otros productos de inversión. Esto confirma que la vivienda continúa funcionando como un valor refugio, especialmente en un contexto de incertidumbre económica geopolítica y fuerte presión de la demanda sobre el mercado del alquiler”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Rentabilidad de la vivienda por Comunidad Autónoma

En 2025 la rentabilidad de la vivienda ha disminuido en 14 comunidades y en 10 de ellas el valor es igual o está por encima de la rentabilidad de España (5,9%) y son: Castilla-La Mancha (7,8%), Cataluña (7,4%), Castilla y León (6,9%), Aragón (6,9%), Extremadura (6,8%), Navarra (6,7%), La Rioja (6,6%), Asturias (6,3%), Comunitat Valenciana (6,3%) y Región de Murcia (6,2%). Por debajo de la rentabilidad media se encuentran las comunidades de País Vasco (5,8%), Cantabria (5,7%), Galicia (5,6%), Canarias (5,5%), Andalucía (5,1%), Madrid (4,7%) y Baleares (4,3%).

Rentabilidad inmobiliaria por municipios

El análisis de Fotocasa también ofrece datos de rentabilidad por municipios. Así, del análisis se desprende que el 43% (el 36% en 2024) de los municipios estudiados (203 municipios en total) tienen una rentabilidad igual o por encima de la media de España (5,9%). 

La rentabilidad de la vivienda cierra 2025 con tan solo una ciudad por encima del 10% (5 en 2024). Las 10 ciudades más rentables de España son: Sueca con 10,4%, Santa Coloma de Gramenet con 9,9%, El Ejido con 9,3%, Badalona con 9,1%, Terrassa con 9,1%, Elda con 9,1%, L’Hospitalet de Llobregat con 8,5%, Mataró con 8,4%, Parla con 8,3% y Zamora capital con 8,3%.

Por otro lado, el 33% de las ciudades analizadas tienen una rentabilidad inferior al 5% y las primeras diez son: Santa Eulària des Riu con 2,8%, Donostia – San Sebastián con 3,4%, Tarifa con 3,5%, Calpe / Calp con 3,6%, Eivissa con 3,6%, Sant Cugat del Vallès con 3,8%, Vera con 3,8%, Benicasim / Benicàssim con 3,8%, Conil de la Frontera con 3,9% y Pozuelo de Alarcón con 3,9%.

Rentabilidad de la vivienda por distritos

El análisis de Fotocasa también ofrece datos de los distritos más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en Madrid y Barcelona.

En cuanto a Madrid capital, el distrito de Villaverde ha pasado en 10 años del 6,4% al 8,1% de rentabilidad, convirtiéndose en el distrito en donde más ha aumentado la rentabilidad en la última década. 

Del análisis también se desprende que los distritos con rentabilidad de mayor a menor son: Villaverde con 8,1%, Puente de Vallecas con 7,2%, Usera con 6,5%, Carabanchel con 6,2%, Latina con 5,9%, Villa de Vallecas con 5,9%, Vicálvaro con 5,6%, San Blas con 5,4%, Hortaleza con 5,2%, Arganzuela con 4,6%, Ciudad Lineal con 4,6%, Moratalaz con 4,5%, Barajas con 4,3%, Tetuán con 4,2%, Fuencarral – El Pardo con 3,9%, Centro con 3,7%Moncloa – Aravaca con 3,7%, Chamartín con 3,4%, Chamberí con 3,1%, Retiro con 3,0% y Barrio de Salamanca con 2,7%.

En cuanto a Barcelona capital, el distrito de Nou Barris ha pasado en 10 años del 6,3% al 7,6% de rentabilidad, convirtiéndose en el más rentable de la capital catalana. Le siguen, Sant Andreu con 6,3%, Horta – Guinardó con 6,0%, Sants – Montjuïc con 5,9%, Sant Martí con 5,7%, Ciutat Vella con 5,6%, Gràcia con 4,8%, Eixample con 4,3%, Les Corts con 4,0% y Sarrià – Sant Gervasi con 3,7%.

Rentabilidad inmobiliaria por barrios

El análisis de Fotocasa también ofrece datos de los barrios más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en España. 

En cuanto a Madrid capital, el barrio más rentable es Villaverde Alto con un 8,2% de rentabilidad, seguido de San Diego con 7,3%, Numancia con 6,7%, San Isidro con 6,6%, Lucero con 6,2%, Aluche con 6,1%, Puerta del Ángel con 5,7%, Pinar del Rey con 5,6%, Opañel con 5,4%, Ensanche de Vallecas – La Gavia con 5,4%, Valdeacederas con 5,3%, Pueblo Nuevo con 5,3%, Ventas con 5,1%, Canillas con 5,1% y Simancas con 5,0%. 

Por otro lado, los barrios menos rentables son los que tienen el precio de venta y alquiler más alto como Castellana con 2,6%, Lista con 2,6%, Recoletos con 2,6%, Goya con 2,7%, Ibiza de Madrid con 2,8%, Jerónimos con 2,8%, Almagro con 2,8%, Niño Jesús con 3,0%, Ríos Rosas – Nuevos Ministerios con 3,0%, El Viso con 3,0%, Justicia – Chueca con 3,1%, Trafalgar con 3,1%, Arapiles con 3,1%, Nueva España con 3,1%, Hispanoamérica – Bernabéu con 3,2%, Fuente del Berro con 3,3%, Gaztambide con 3,3%, Argüelles con 3,4%, Vallehermoso con 3,4%, Sol con 3,4% y Cortes – Huertas con 3,4%.

En cuanto a Barcelona capital, el barrio más rentable es La Verneda i la Pau con un 7,5% de rentabilidad. Le siguen, El Camp de l’Arpa del Clot con 6,6%, El Raval con 6,4%, El Poble Sec – Parc de Montjuïc con 6,2%, Sant Andreu de Palomar con 5,7%, El Baix Guinardó con 5,5%, Sants-Badal con 5,3%, Fort Pienc con 5,3%, Sagrada Família con 5,3%, La Barceloneta con 5,2%, Sant Pere, Sta. Caterina i la Ribera con 5,1%, El Guinardó con 5,1%, La Nova Esquerra de l’Eixample con 5,1%, Hostafrancs con 5,0% y Sants con 5,0%.

Por otro lado, los barrios menos rentables son Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou con 3,3%, Sant Gervasi- Galvany con 3,4%, Sarrià con 3,5%, Dreta de l’Eixample con 3,5%, Sant Gervasi i la Bonanova con 3,8%, L’Antiga Esquerra de l’Eixample con 4,0%, Barri de les Corts con 4,1%, El Camp d’en Grassot i Gràcia Nova con 4,4%, Vila de Gràcia con 4,5%, El Putget i el Farró con 4,6%, El Poblenou con 4,8%, Sant Antoni con 4,9%, El Clot con 4,9 y Barri Gòtic con 4,9%.