Alquiler con opción a compra de obra nueva, ¿cómo funciona?

Comprar una vivienda de obra nueva es una de las opciones preferidas por los españoles. De hecho, 6 de cada 10 compradores consideró comprar un inmueble de nueva construcción en 2022, según Fotocasa, aunque sólo 2 de cada 10 casas que se compran son de obra nueva.

El precio es una de las principales barreras que encuentran los compradores a la hora de adquirir este tipo de inmuebles: son un 17% más caros que los de segunda mano, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). Además, generalmente, dicho precio no se puede negociar.

Sin embargo, las viviendas de obra nueva tienen muchas ventajas, como una mayor eficiencia energética, más posibilidad de personalización, una mejor distribución y mejores acabados, en la mayoría de los casos.

Por ello, como decimos, este tipo de inmuebles son los preferidos por los españoles, que en muchas ocasiones, se acaban decantando por la segunda mano porque no pueden pagarlos. Pero ¿y si te decimos que el alquiler con opción a compra también es habitual en las viviendas de obra nueva? Desde Fotocasa te contamos cómo funciona.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra? Diferencias entre obra nueva y segunda mano 

Antes de entrar en detalle, debemos recordar que en el alquiler con opción a compra “tradicional”, es decir en las viviendas de segunda mano, las personas que viven en el inmueble pagan una cuota mensual, como si se trata de un alquiler, pero pasado el periodo acordado con el propietario, pueden decidir si acaba adquiriendo la vivienda o no.

En el caso de que, efectivamente, acaben adquiriendo la vivienda, tendrán derecho a que se le descuenten las cuotas que ha estado pagando hasta la fecha del valor total de la casa. Esto permite a los inquilinos decidir si el inmueble y el barrio en el que se encuentra se adaptan a sus necesidades; además, ganar tiempo y ahorrar para la compra de la vivienda.

Pero el alquiler con opción a compra también tiene muchas ventajas para el propietario del inmueble, tanto durante el periodo de arrendamiento, como con la compraventa final. Primero, porque conseguirá un rendimiento mensual por su vivienda y, si todo va según lo previsto, la acabará vendiendo.

Pero ¿qué sucede en las viviendas de obra nueva? ¿Funciona igual que el tradicional? ¿A quién le paga el inquilino las mensualidades de la renta? 

El alquiler con opción a compra en las viviendas de obra nueva es distinto a las de segunda mano. En primer lugar, porque los impuestos que se pagan al comprar una vivienda de obra nueva son distintos: a la hora de adquirir este tipo de inmuebles se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

El IVA debe pagarse por el hecho de tratarse de una vivienda nueva y su importe será del 10% sobre el precio final de venta, mientras que el IAJD será de entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.

En el caso del alquiler con opción a compra de obra nueva el IVA deberá pagarse mensualmente, de forma prorrateada, por lo que la cuota del alquiler se dividirá en:

• El pago del IVA prorrateado (del 10% sobre el valor del inmueble)
• La renta del alquiler, pactada en este caso con la promotora o la constructora a la que se adquiere la propiedad

¿Qué sucede si alguna de las partes finaliza el contrato de alquiler con opción a compra de obra nueva?

A no ser que en el contrato figure lo contrario, si el inquilino decide no comprar el inmueble, perderá, además de las rentas abonadas, el IVA que ha ido pagando a hacienda.

Sin embargo, si decide seguir viviendo en el piso, pero sólo en régimen de arrendamiento (y por lo tanto, finalizar el contrato de alquiler con opción a compra), pagará sólo las mensualidades de la renta, en ningún caso el IVA. Podrá seguir viviendo en el inmueble hasta que finalice la duración del contrato de alquiler.

Si, por el contrario, fuese la promotora o la constructora quien incumpliera el contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino podrá reclamar la devolución total de las cuotas abonadas, así como una indemnización por daños y perjuicios, y los costes de los abogados y notarios derivados de la operación.

Finalmente, es importante mencionar que, el precio que se establece en el contrato de alquiler con opción a compra es inamovible. Sin embargo, si en la vivienda sobre la que se ha firmado un contrato de alquiler con opción a compra existieran vicios ocultos -es decir, algún tipo de defecto en el inmueble o reparaciones inesperadas-, el inquilino también podrá solicitar una rebaja en el precio final de compra.

Como hemos podido comprobar, existen diferencias sustanciales entre los contratos de alquiler con opción a compra de obra nueva y los de segunda mano.