Nueva ley para congelar los precios del alquiler 2026: cómo funciona

El Gobierno ha presentado el Real Derecho-Ley 8/2026 de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán. Esta norma nace como una respuesta de emergencia del Gobierno ante el impacto económico derivado del conflicto bélico en el Golfo Pérsico (Guerra de Irán), que ha provocado una escalada en la inflación y en los costes energéticos, afectando directamente a la capacidad de los hogares para afrontar el alquiler. Desde Fotocasa analizamos cómo afecta a inquilinos y caseros.

El objetivo principal es proteger a los arrendatarios de vivienda habitual ante vencimientos de contratos o incrementos excesivos de rentas en un contexto de crisis de precios. La norma justifica su urgencia en la necesidad de evitar una crisis habitacional mayor.

Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler

El artículo 1 de la normativa indica que se alargarán los contratos de alquiler de vivienda habitual que finalicen entre el 21 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027

• El inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 2 años.

• El casero está obligado a aceptar esta prórroga, salvo que haya comunicado en tiempo y forma la necesidad de ocupar la vivienda para sí mismo o sus familiares (en los términos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos).

• Durante la prórroga se mantienen vigentes todas las condiciones del contrato anterior.

Aunque se debe tener en cuenta si el Real Decreto no fuera convalidado por el Congreso de los Diputados (en un plazo de un mes), la prórroga no se aplicaría a todos los arrendamientos que vencieran después de la no convalidación, aunque se hubiera solicitado previamente, al no tener ningún apoyo normativo en el momento de la finalización.

Límite de la actualización del precio del alquiler

Para evitar que la alta inflación se traslade íntegramente a los alquileres, se impone un «techo» a las subidas anuales del precio del alquiler:

• Viviendas alquilada donde el casero es gran tenedor: el incremento de la renta será el pactado entre las partes, pero no podrá superar del 2%. Se considera gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m².

• Caseros particulares: el incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de pacto, el incremento no podrá ser superior al 2%. Aunque el nuevo acuerdo que puedan alcanzar las partes para la actualización de la renta no es libre, sino que nunca podría superar el IPC que es el límite máximo de actualización que permite el artículo 18 de la LAU.

¿Cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el IRAV?

¿Cómo te afecta esta ley si eres inquilino?

Esta nueva ley te afecta si estás alquilando una vivienda habitual, legislada a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Si tu contrato de alquiler finaliza

De acuerdo con el Real Decreto-Ley, si tu alquiler finaliza entre el 21 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, podrás pedir a tu casero una prórroga extraordinaria para mantener el alquiler al mismo precio durante, al menos, un año y que se podría alargar hasta un máximo de 2 años manteniendo las condiciones actuales.

Si tu contrato de alquiler tiene la renovación anual

De acuerdo con la nueva normativa, si se va a actualizar el precio del alquiler de manera anual, el precio no podrá superar el 2% si tu casero es un gran tenedor. Si se trata de un casero particular, el precio de la la actualización podrá ser acordada entre las partes; pero si no se llega a un acuerdo, la actualización no podrá superar el 2%.

¿Cómo te afecta esta ley si eres casero?

Dependerá si eres casero particular o casero gran tenedor, pero solamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual legislados a través de la LAU.

Si el contrato del alquiler finaliza

Si tienes un alquiler de vivienda habitual que se termina entre marzo de 2026 y diciembre de 2027 y tu inquilino pide pide una prórroga, esta es de carácter obligatorio y se hará por plazos anuales durante un máximo de dos años y manteniendo las mismas condiciones. El casero está obligado a aceptar esta prórroga, salvo que haya comunicado en tiempo y forma la necesidad de ocupar la vivienda para sí mismo o sus familiares (en los términos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Si se actualiza el precio del contrato del alquiler

• Si eres un casero particular: si durante el plazo que indica la ley (marzo de 2026 y diciembre de 2027) toca actualizar el precio del alquiler, el incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de pacto, el incremento no podrá ser superior al 2%.
• Si eres un casero gran tenedor: el incremento de la renta será el pactado entre las partes, pero no podrá exceder del 2%. Se considera gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m².

Calculadora para calcular el límite de la actualización del alquiler

Desde Fotocasa hemos creado una calculadora para calcular la subida máxima del alquiler de ese 2% del Real Derecho-Ley 8/2026 de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán:

Como hemos visto, el nuevo decreto ley vuelve a limitar la actualización del precio del alquiler a un máximo de 2% para los alquileres de vivienda habitual que les toque su revisión anual entre el 21 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Aunque si el casero es una persona particular no gran tenedor, esta actualización podría ser mayor si así se acuerda entre las partes, si no hay acuerdo, el máximo que se podrá subir será del 2%.