¿Pensando en poner tu inmueble en alquiler? No inicies el trámite sin antes tener claros los 18 aspectos imprescindibles para arrendar un piso: desde el tipo de contrato que necesitas, el método más eficiente para calcular la renta hasta las deducciones que tienes disponibles por alquilar vivienda.
18 claves esenciales para poner un piso en alquiler
1. Tipos de contratos que existen
Existen varios tipos de contratos de alquiler. Decide en qué modalidad de arrendamiento te interesa alquilar tu vivienda:
- Contrato de alquiler de vivienda habitual. Se trata de contratos de alquiler con una duración de hasta 5 años, prorrogables hasta 3 años más.
- Contrato de alquiler temporal. Contrato con una duración inferior a un año. Es un tipo de contrato habitual entre los estudiantes, por ejemplo.
- Contrato de alquiler turístico. El alquiler turístico consiste en el arrendamiento de viviendas con propósitos vacacionales.
- Contrato de alquiler con opción a compra. El alquiler con opción a compra se refiere a aquel tipo de contrato que permite al inquilino comprar el inmueble al finalizar el plazo del contrato, restando las mensualidades abonadas del precio de compra.
- Contrato de alquiler por habitaciones. En grandes ciudades o zonas universitarias, el alquiler por habitaciones es una fórmula común, que consiste en ceder el derecho de uso de una habitación a cambio de una renta.
2. Normativa: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Es importante, además, que conozcas cuáles son las leyes que amparan este negocio inmobiliario:
- La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La Ley 29/1994 de 24 de noviembre es el régimen jurídico por el que se rigen los contratos de alquiler de vivienda habitual, de alquiler temporal, alquileres turísticos y los contratos de alquiler con opción a compra.
- La nueva Ley de Vivienda. La nueva Ley 12/2023 de 24 de mayo tiene por objeto regular el alquiler de inmuebles, trayendo novedades para propietarios, como el pago de los honorarios de la inmobiliaria o la regulación de los precios en determinadas zonas, conocidas como tensionadas.
- El Código Civil. El Código Civil es un conjunto de normas legales sobre el derecho privado, y es la normativa por la cual se rigen los contratos de alquiler por habitaciones.
3. Contratación de servicios inmobiliarios
Tanto si eres primerizo en el alquiler de propiedades como si tienes cierta experiencia, contar con el asesoramiento de profesionales inmobiliarios te será muy útil.
Estos profesionales te cobrarán unos honorarios por prestarte sus servicios: promocionar tu inmueble, gestionar la búsqueda de inquilinos o tramitar la firma del contrato de alquiler. Estarán ahí para resolver todas tus dudas legales o fiscales.
¿No sabes qué inmobiliaria seleccionar para gestionar tu inmueble en alquiler? Encuentra la tuya a través del buscador de inmobiliarias de Fotocasa.
4. Análisis del perfil del inquilino objetivo
Para evitar sorpresas en el futuro, siempre se aconseja analizar el perfil de cada inquilino basándose en su solvencia económica. Podrás determinar si un inquilino es viable o no solicitando los siguientes documentos básicos:
- La documentación personal. El DNI, el NIE o el pasaporte.
- El contrato de trabajo. Para comprobar si el candidato cuenta con un trabajo estable o temporal.
- Las últimas tres nóminas. Te servirá para corroborar que el potencial inquilino recibe ingresos mensuales suficientes para hacer frente al pago de la mensualidad del alquiler.
Por ley, además, se pueden solicitar otros documentos para asegurar la capacidad de pago y buenas prácticas, como avales, referencias de otros caseros o la última declaración de la Renta.
5. Precio de la renta según la oferta local
Para calcular y acertar en el precio de tu piso de alquiler, puedes hacer varias cosas:
- Estudiar las viviendas de la zona y comprobar cuál es el precio del metro cuadrado en el barrio. Puedes utilizar el índice de precios de Fotocasa.
- Solicitar la valoración de tu agente inmobiliario. Si trabajas con una inmobiliaria para la gestión de tu piso de alquiler, podrán asesorarte sobre el precio al que puedes alquilar tu vivienda según sus condiciones y ubicación.
- Apoyarte en el simulador online de Fotocasa. Inserta tu dirección y conoce en segundos cuál es, de forma aproximada, el precio del alquiler de tu vivienda.
Con este dato, podrás calcular la rentabilidad de tu vivienda alquilada utilizando la calculadora de Fotocasa:
6. Formas de pago de la renta mensual
Acuerda con el inquilino cómo quieres recibir la renta mensualmente e indícalo en el contrato de alquiler.
Eso sí, de acuerdo con la modificación en la nueva Ley de vivienda del número 3 apartado 17 “El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendadaPor tanto, deberás elegir entre una de las siguientes formas de pago más habituales:
- Por transferencia bancaria.
- Por Bizum.
- Mediante domiciliación bancaria.
7. Depósito de la fianza y garantía adicional
De acuerdo con la LAU, debes solicitar de forma obligatoria una fianza, que debe equivaler a una mensualidad. Adicionalmente, puedes pedir una garantía adicional de, hasta máximo, dos mensualidades.
Según la comunidad autónoma en la que te encuentres, deberás tramitar el depósito de la fianza en una oficina u otra:
- Andalucía: Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía.
- Aragón: Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.
- Cataluña: Instituto Catalán del Suelo (INCASOL).
- Castilla la Mancha: Dirección General de la Vivienda y Urbanismo.
- Castilla y León: Consejo General de las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León.
- Comunidad Valenciana: Dirección General de Tributos y Juego.
- Extremadura: Caja General de Depósitos de la Comunidad Autónoma.
- Galicia: Instituto Gallego de Vivienda y Suelo.
- Islas Baleares: Instituto Balear de la Vivienda.
- Islas Canarias: Instituto Canario de la Vivienda.
- Madrid: Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA).
- País Vasco: Servicio Vasco de Vivienda.
- Región de Murcia: Caja de Depósitos de la Comunidad Autónoma.
- Ceuta: Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta.
8. Puesta a punto del inmueble según el tipo de inquilino
Si quieres ofrecer tu vivienda de alquiler con muebles, debes saber que no es lo mismo alquilarla a una familia, a varios estudiantes o a una pareja.
- Si alquilas tu piso a una familia, puedes incluir muebles básicos y opciones de almacenamiento.
- Si alquilas tu piso a estudiantes, puedes equipar las habitaciones con escritorios, estanterías, Internet a alta velocidad…
- Si alquilas tu piso a una pareja, lo mejor es colocar muebles básicos de estilo minimalista para que la pareja pueda decorar el inmueble a su gusto.
9. Documentación obligatoria para alquilar piso
A la hora de poner tu piso en alquiler, existen una serie de documentos que tienes que tener listos y tramitados para poder iniciar el arrendamiento:
- El título de la propiedad para verificar que eres el propietario del inmueble.
- La cédula de habitabilidad, un documento que reconoce que tu vivienda es habitable según la normativa.
- El certificado energético, un trámite obligatorio para alquilar o vender casa que indica cuál es el consumo de energía del inmueble.
10. Seguro de hogar y de impagos
Seguramente, querrás proteger tu inmueble ante posibles situaciones complicadas, como daños en la vivienda o impagos de la renta. Para ello, los propietarios de viviendas de alquiler pueden contratar las siguientes coberturas:
- Seguro de hogar, para tener garantías ante reparaciones y daños en el inmueble.
- Seguros de impago del alquiler, como método de protección ante posibles impagos o daños intencionados en la vivienda.
11. Gastos que genera el alquiler de vivienda
Estos son los gastos que pasarás a tener cuando te conviertas en propietario de una vivienda en alquiler:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Este impuesto suele recaer sobre el propietario, aunque puede pactarse con el inquilino.
- Gastos de la comunidad. La cuota mensual de la comunidad de propietarios también suele ir a cargo del casero, aunque también puedes pactar el traslado del pago al inquilino.
- Reparaciones y averías. Este tema suele generar muchas dudas. Según la LAU, el propietario de la vivienda es el responsable de abonar las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad del inmueble.
- Gastos de los seguros. Si tienes contratado un seguro de hogar o de impago, debes tener en cuenta este gasto.
12. Ventajas de crear un inventario del mobiliario
Sobre todo si alquilas tu vivienda con mobiliario o electrodomésticos, te interesará adjuntar en el contrato de alquiler un inventario detallado, que servirá para lo siguiente:
- Registro detallado de los bienes incluidos.
- Protección para propietario e inquilino al documentar el estado actual de cada elemento.
- Inspecciones más ágiles al finalizar el contrato.
- Resolución más eficaz de posibles disputas entre las partes sobre el estado de los bienes de la vivienda al finalizar el contrato.
13. Mantenimiento y reparaciones en la vivienda
De acuerdo con el artículo 21 de la LAU, “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad”.
El mantenimiento y las reparaciones en el inmueble alquilado suelen ser un motivo de disputa entre caseros e inquilinos. Veamos cuáles son, por lo general, las reparaciones que deberías asumir como propietario:
- Reparación o sustitución de la caldera.
- Reparación o sustitución del aire acondicionado.
- Mantenimiento de las tuberías y el cableado.
- Mantenimiento de la calefacción.
- Reparación de humedades.
14. Acuerdo sobre el pago de los suministros
Lo habitual es que el inquilino de tu piso en alquiler sea el titular de los suministros (agua, luz, gas, Internet…), sin embargo, el artículo 20 de la LAU deja este tema a voluntad de las partes.
15. Gastos de comunidad e IBI
Del mismo modo, las partes pueden acordar que el pago de la comunidad de vecinos y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles vaya a cargo del inquilino. No obstante, en la práctica, este gasto suele asumirlo el propietario del inmueble.
16. Tributación IRPF por las rentas percibidas
Tus ingresos recibidos por el alquiler tributan en Hacienda, por lo que debes incluirlos en tu declaración de la Renta. Para ver cómo funciona su tributación, ponemos un ejemplo práctico.
Imagina que recibes 10.000 euros al año en concepto de rentas por el alquiler de tu propiedad, que te genera los siguientes gastos anuales:
- Seguro anual: 250 euros.
- Comunidad de vecinos: 900 euros.
- IBI: 400 euros.
- TOTAL: 1.550 euros.
Tu ganancia neta corresponde a los ingresos menos los gastos, lo que da un total de 8.450 euros. Sobre este ingreso neto, si alquilas la vivienda con residencia habitual, puedes aplicar una deducción de hasta el 90%, siendo la reducción general del 50%, por lo que solo tributarán como máximo 4.225 euros. Estos son los tipos de reducciones:
- 90% si el piso se ubica en una zona de mercado tensionado y se reduce el precio de la renta en un 5% en base al contrato anterior.
- 70% si la vivienda se ha puesto en alquiler en un mercado tensionado y se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años, entre otros supuestos.
- 60% si se han realizado obras de rehabilitación en la vivienda en los dos años anteriores.
- 50% general, en el resto de los casos.
17. Deducciones disponibles para propietarios
Como ya has visto en el ejemplo anterior, a la hora de tributar por tus ingresos percibidos por las rentas, puedes reducir la base imponible restando los gastos relacionados con tu vivienda. Estos son los gastos que puedes deducir en el alquiler:
- Gastos de los seguros de la vivienda.
- Intereses de préstamos o hipotecas para comprar o conservar la casa.
- Tasas municipales, como el IBI o la tasa de basuras.
- Gastos de la comunidad.
- Reparaciones y mantenimiento.
- Servicios inmobiliarios para la formalización del contrato de alquiler.
- Suministros, si eres el que los abona.
18. Derechos y obligaciones como casero
Ahora que ya conoces los puntos más importantes sobre el alquiler de una vivienda, solo te falta repasar cuáles son tus derechos y obligaciones como propietario. Tienes derecho a:
- Recuperar la vivienda en caso de necesidad propia o familiar.
- Finalizar el contrato en caso de incumplimiento de contrato por parte del inquilino.
- Reclamar una compensación por finalización del contrato antes de tiempo.
- Exigir que la vivienda se devuelva tal y como se entregó al inicio del contrato.
- Utilizar parte de la fianza para financiar daños en el inmueble.
- Fijar el importe de la renta y las condiciones del contrato.
También, tienes una serie de obligaciones:
- Depositar la fianza en el organismo que corresponda y devolverla si no existen daños en la vivienda.
- Realizar reparaciones para conservar la habitabilidad de la vivienda.
- Respetar la privacidad de los inquilinos, avisando sobre la intención de visitar la vivienda durante el arrendamiento.
- Permitir realizar mejoras de accesibilidad en caso de discapacidad.
- Notificar sobre la actualización del precio anual con dos meses de antelación.
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