¿Cuándo se puede desahuciar a un inquilino?

Cuando un propietario alquila su vivienda lo hace con la esperanza de que la relación contractual con el inquilino sea exitosa. Sin embargo, a veces pueden surgir problemas y, algunos de ellos, pueden acabar en un desahucio. Una de las causas más frecuentes para que el propietario piense en desalojar al inquilino es el impago de la renta, con el objetivo de recuperar el inmueble y volver a disfrutar de su rentabilidad. Pero no es el único motivo, existen otros que también pueden desencadenar la salida forzosa de las personas que están ocupando la casa, ya sea de forma ilegal o por incumplimiento del contrato.

¿En qué casos está justificado el desahucio de inquilinos?

No hacer frente a una mensualidad es razón suficiente para que se produzca el desahucio del inquilino, no es necesario esperar a que los pagos sean recurrentes. Así lo establece el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que específica que el propietario podrá comenzar las acciones legales para echar al inquilino en el momento en que este deje de pagar el alquiler o cualquier otro desembolso que haya asumido o le corresponda.

Aunque el desahucio de inquilinos morosos es el más frecuente, la LAU recoge otras situaciones en las que se puede proceder al desalojo de la vivienda:

1. Impago de las rentas o suministros.
2. No hacer frente al pago de la fianza.
3. El subarriendo de la vivienda sin permiso del propietario.
4. Cuando se realizan actividades molestas, peligrosas o insalubres en el interior del inmueble.
5. Si se producen daños materiales en la vivienda con voluntad de causar malestar.
6. Ejecución de obras sin permiso del propietario, en aquellos casos en los que el consentimiento sea necesario.
7. Si el inquilino se niega a abandonar la casa después de la fecha de vencimiento del contrato.

Para evitar sustos y quebraderos de cabeza, lo más adecuado será recopilar toda la información posible sobre los inquilinos antes de arrendar el inmueble. De hecho, es posible revisar su historial en la lista de inquilinos morosos, una información sobre los candidatos que puede evitar sorpresas en el futuro.

¿Cómo desahuciar a un inquilino que no paga?

Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, lo más adecuado será hablar con él para tratar de llegar a un acuerdo y solventar la situación lo antes posible, evitando recurrir a los juzgados. Hay que tener en cuenta que los gastos del auxilio judicial pueden ser superiores a la deuda contraída por el arrendador. Sin embargo, cuando el impago se mantiene en el tiempo y el inquilino no parece estar dispuesto a hacer un esfuerzo para solucionarlo, es posible recurrir a la demanda de desahucio.

Proceso de desahucio a un inquilino: paso a paso

Como ya hemos comentado, el primer paso será ofrecerle al inquilino la posibilidad de abonar el dinero que debe. Lo más recomendable es enviarle un burofax, dejando constancia fehaciente de la cuantía pendiente y el plazo establecido para subsanar la deuda, que suele ser de 10 días.

Si tras el envío de este mensaje, pasan 30 días y el inquilino no paga ni contesta, la ley entiende que se reafirma en su intención de no pagar. En este caso, no podrá enervar el proceso de desahucio y tendrá que irse en cuanto lo dictamine un juez. Con la ayuda de un abogado y un procurador se redactará la demanda de desahucio en la que se solicitará lo siguiente:

• Que el inquilino abandone el piso para poder recuperarlo.
• El pago de todo lo adeudado por el inquilino, ya sean rentas, suministros, etc.

Una vez que la demanda se admite a trámite, el juzgado establece un plazo de 10 días para que el inquilino responda y así poder establecer las fechas del juicio. Pero, si este no responde, no hará falta celebrar el juicio y se procederá al lanzamiento o desalojo.

¿Cuánto tiempo se tarda en desahuciar a un inquilino moroso?

El proceso conlleva una serie de plazos y trámites, por lo que el desalojo no se producirá de forma inmediata. En nuestro país, el plazo medio para conseguir el desahucio de los inquilinos es de seis meses. Sin embargo, con frecuencia se demoran durante más tiempo. Habitualmente, suele tardar una media de entre siete y ocho meses, pero en algunos casos pueden prolongarse hasta un año.

Documentación necesaria para desahuciar a un inquilino

Para conseguir el desalojo de un inquilino será necesario interponer una demanda, por lo que el propietario deberá contar con un abogado y un procurador que le orientarán sobre cualquier cuestión relacionada con el procedimiento. Pero, para que el juzgado correspondiente admita la demanda a trámite, además habrá que presentar la siguiente documentación:

• Contrato de alquiler firmado tanto por el propietario como por el inquilino. En caso de que el contrato represente a un tercero o una empresa, también se deberán incluir poderes, escrituras de constitución, etc.
• Previamente a iniciar los trámites, habrá que enviar al inquilino un burofax solicitando el pago del dinero adeudado. En el momento de realizar la demanda habrá que presentar el certificado de texto y los acuses de recibo del burofax.
• Justificante de la deuda o deudas contraídas por el inquilino si las hubiera.

¿Se puede desahuciar a personas que ocupan una vivienda de forma ilegal?

Desde hace varios años, es posible reclamar una vivienda ocupada. Concretamente, se regula en el artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este caso, los propietarios podrán interponer la demanda si alguien ha ocupado su vivienda sin su consentimiento. Al igual que ocurría con un inquilino moroso, la demanda deberá estar firmada por un abogado y un procurador. Además, será necesario incluir el título de propiedad de la vivienda y la escritura.

Una vez que la demanda se admite a trámite, se emite el Decreto de admisión y se notifica en la vivienda ocupada a cualquier persona que se encuentre en ella. Además, se le informará de su derecho a recibir ayuda de los servicios sociales en el momento del lanzamiento. Si no se localiza a nadie en la vivienda, la demanda se cuelga en el tablón de anuncios del juzgado durante cinco días, transcurrido este plazo se considera que los ocupantes están al corriente.

Tras ese período de notificación, los ocupantes del inmueble pueden presentar un contrato de arrendamiento, por ejemplo, en cuyo caso no se producirá el desalojo y habrá juicio. Pero si, por el contrario, los ocupantes no responden, el juez emitirá un auto con una orden de lanzamiento inmediato.

En resumen, es imposible saber de antemano cómo será la relación con los inquilinos, por eso es recomendable solicitar garantías, investigar la situación de los candidatos mediante recursos como la lista de inquilinos morosos. Otra opción a tener en cuenta es la contratación de un seguro de impago de alquiler. Si a pesar de todas estas opciones, surgen problemas con los inquilinos, siempre se puede recurrir a una demanda de desahucio.