El alquiler se encarece en Barcelona y se modera en Madrid

El mercado del alquiler no evoluciona igual en todas las ciudades. A cierre de 2025, Barcelona y Madrid, las dos principales capitales del país, muestran comportamientos distintos tanto en el nivel de precios como en su evolución durante el último año.

Según los datos del informe «La vivienda en alquiler en España en el año 2025», elaborado a partir del Índice Inmobiliario de Fotocasa Research, el precio medio del alquiler sube en Barcelona mientras que se ajusta ligeramente en Madrid.

¿Cuánto cuesta alquilar en Barcelona y Madrid?

A finales de 2025, Barcelona se sitúa como la ciudad más cara para alquilar, con un precio medio de 23,30 euros por metro cuadrado al mes. Esto supone una subida interanual del 2,9 % respecto a 2024.

Por su parte, Madrid registra un precio medio de 21,69 euros por metro cuadrado, con una ligera caída del -0,6 % en el último año.

Aunque ambas ciudades siguen encabezando el ranking de precios más elevados de España, la evolución es distinta: Barcelona mantiene una tendencia al alza moderada, mientras que Madrid muestra las primeras señales de estabilización tras varios años de subidas muy intensas.

¿Qué está pasando con el alquiler en las grandes ciudades?

«En Madrid empezamos a detectar señales incipientes de desaceleración del alquiler. Es un hito que sugiere que, tras tres años consecutivos de récords históricos, la capital, uno de los mercados más tensionados, ha tocado techo, aunque todavía no significa una corrección generalizada», explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

«En cambio, en Barcelona este cambio de ritmo llegó antes y desde finales de 2023 mantiene incrementos más contenidos. En ambos casos hablamos de una fase de estabilización progresiva, no de caídas de precios, ya que el desequilibrio entre oferta y demanda sigue siendo muy elevado», añade Matos.

La directora de Estudios de Fotocasa estima que la moderación en el alquiler de Madrid anticipa un «techo de precios en los mercados más tensionados» que «se irá extendiendo gradualmente al resto de capitales en los próximos meses».

Los barrios más caros para alquilar en Madrid

Dentro de Madrid, los precios del alquiler varían de forma notable según el distrito.

Los más caros a cierre de 2025 son:

• Barrio de Salamanca: 24,02 €/m².
• Centro: 23,96 €/m².
• Chamberí: 23,89 €/m².

Les siguen Arganzuela, Chamartín y Tetuán, todos por encima de los 22 euros por metro cuadrado.

El precio de la vivienda en Madrid, por distritos, en diciembre de 2025.

En el extremo opuesto, los distritos con los alquileres más bajos son:

• Moratalaz: 15,87 €/m².
• Barajas: 17,16 €/m².
• Villa de Vallecas: 17,34 €/m².

Evolución del precio de la vivienda en Madrid

¿Dónde sube y baja más el alquiler en Madrid?

En términos interanuales, las mayores subidas se dan en:

• Vicálvaro (+9,2 %).
• Hortaleza (+8,0 %).
• San Blas (+5,9 %).

La variación del precio de la vivienda en Madrid, según el distrito.

En cambio, algunos distritos registran caídas destacadas:

• Barajas (−13,7 %).
• Villaverde (−8,4 %).
• Fuencarral – El Pardo (−5,4 %).

¿Cuáles son los distritos más caros para alquilar en Barcelona?

En Barcelona, los precios más elevados se concentran en las zonas centrales y más consolidadas.

Encabezan el ranking:

• Eixample: 24,04 €/m².
• Sant Martí: 23,90 €/m².
• Ciutat Vella: 23,78 €/m².

El precio medio de la vivienda en alquiler en Barcelona por distritos.

Por debajo de los 21 euros se sitúan distritos como:

• Horta – Guinardó: 20,93 €/m².
• Nou Barris: 20,52 €/m² (el más económico).

Evolución del precio de la vivienda en Barcelona

¿Dónde sube y baja más el alquiler en Barcelona?

Las mayores subidas interanuales se registran en:

• Eixample (+6,3 %).
• Sant Andreu (+4,5 %).
• Ciutat Vella (+4,2 %).

La variación anual del precio medio de la vivienda en Barcelona., por distritos.

En contraste, algunos distritos presentan descensos marcados:

• Horta – Guinardó (−3,4 %).
• Les Corts (−2,7 %).
• Sants – Montjuïc (−1,3 %).

¿Cómo afecta esto a quienes buscan piso?

Estos datos ayudan a entender por qué alquilar sigue siendo complicado en las grandes ciudades, incluso cuando los precios dejan de subir con fuerza. La escasez de oferta mantiene los precios en niveles muy altos y hace que pequeñas variaciones tengan un impacto importante en el día a día de quienes buscan vivienda.

Por eso, conocer cómo evoluciona el alquiler por ciudades y barrios puede ayudar a ajustar expectativas, comparar zonas y planificar mejor la búsqueda.