Top 10 des erreurs les plus courantes lors de l’achat d’un appartement en Espagne et comment les éviter

Chaque année, des milliers d’acheteurs étrangers bouclent leurs valises avec le rêve d’acquérir un logement sous le soleil d’Espagne. Cependant, le processus d’achat-vente sur le territoire espagnol est très différent de celui d’autres pays et il est courant que les mêmes erreurs soient commises encore et encore.

Se laisser porter par l’aspect purement émotionnel de l’achat sans connaître la réglementation locale se traduit souvent par d’importants problèmes financiers et légaux. Chez Fotocasa, nous vous expliquons quelles sont les erreurs les plus courantes que commettent les acheteurs internationaux lorsqu’ils achètent une maison en Espagne et comment les gérer correctement pour que l’opération soit un succès retentissant.

Savez-vous de combien d’argent supplémentaire vous avez réellement besoin pour faire face à l’acquisition et à l’entretien d’une propriété en Espagne ?

1. Ne pas définir son budget de manière réaliste : la première erreur que commettent les étrangers en achetant une maison en Espagne

Fixer une limite financière en se basant uniquement sur le prix de vente est une erreur fréquente. Les experts recommandent que l’endettement mensuel lié aux obligations financières ne dépasse pas 35 % ou 40 % des revenus nets de l’acheteur. Au moment de calculer votre budget, vous devez prendre en compte non seulement les frais de prêt hypothécaire, mais aussi toutes les dépenses associées au maintien d’un logement en Espagne (frais de services publics, impôts, etc.).

2. Ne pas avoir de prêt hypothécaire pré-approuvé avant de chercher une maison

Commencer à regarder des appartements sur les portaux immobiliers sans savoir si on va vous accorder un prêt hypothécaire est une erreur très courante lors de l’achat d’une maison en Espagne. Avant de faire une offre pour une maison, il est recommandé de demander une pré-approbation bancaire afin d’avoir une estimation précise du montant qu’une banque est prête à vous prêter et de pouvoir faire vos calculs.

De plus, vous devez garder à l’esprit que les établissements bancaires en Espagne accordent généralement aux non-résidents entre 60% et 70% de la valeur d’expertise qu’ils réalisent eux-mêmes sur le bien, et non du prix du marché. Cela oblige l’acheteur étranger à disposer d’un apport personnel plus important que celui d’un résident local.

Comparer les prêts hypothécaires et demander une pré-approbation vous fera gagner du temps et vous évitera des frustrations en vous empêchant de tomber amoureux de propriétés qui dépassent votre capacité financière réelle. De plus, présenter une lettre de pré-approbation hypothécaire vous positionne comme un acheteur sérieux et attrayant, augmentant ainsi les chances que votre offre soit prise en compte.

3. Ne pas prendre en compte les impôts et les frais supplémentaires lors de l’achat d’une maison en Espagne

Une erreur critique commise par de nombreux étrangers qui souhaitent acheter une maison en Espagne est de ne pas calculer les impôts et les frais directement liés au moment de l’achat, qui représentent généralement entre 10% et 12% supplémentaires. Les étrangers paient exactement les mêmes impôts qu’un citoyen espagnol, mais ceux-ci varient selon le type de bien et la communauté autonome :

• Logements de seconde main : Ils sont soumis à l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP). Cette taxe oscille entre 6% et 10% du prix d’achat, pouvant atteindre 13% dans certaines communautés autonomes pour les biens immobiliers de luxe.
• Logements neufs : Ils paient une TVA (IVA) de 10% sur le prix de vente (réduite à 4% pour les logements sociaux ou VPO). De plus, il faut s’acquitter de l’Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (IAJD), qui varie entre 0,5% et 1,5% si l’achat est effectué au comptant, car si un prêt hypothécaire est demandé, ce coût est pris en charge par la banque.
• Frais de notaire : Ils rémunèrent la rédaction de l’acte public de vente. Leur coût varie selon le prix de la maison et représente généralement entre 0,2% et 0,5% de sa valeur.
• Registre de la Propriété : Il s’agit du montant lié à l’inscription du bien au nom du nouvel acheteur. Il est calculé par tranches selon le prix inscrit sur l’acte (par exemple, environ 133 € pour un logement de 100 000 €).
• Frais d’expertise et d’agence : L’expertise est obligatoire si vous demandez un prêt hypothécaire et son coût oscille entre 250 € et 600 €. Il faut également prévoir les honoraires de l’agence pour la prise en charge des démarches administratives de la vente.

4. Ignorer les frais d’entretien d’un logement en Espagne : une autre erreur de base lors de l’achat d’un logement en Espagne

Être propriétaire d’un bien immobilier sur le territoire espagnol entraîne une série de dépenses récurrentes qu’il faut prévoir pour ne pas mettre en péril sa santé financière. Les coûts fixes annuels et mensuels les plus importants pour entretenir une maison en Espagne sont :

• Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI) : Taxe municipale annuelle obligatoire qui se situe généralement entre 0,4% et 1,3% de la valeur cadastrale.
• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : Taxe municipale pour la collecte des déchets qui tourne autour d’une moyenne de 116 € par an.
• Charges de copropriété et travaux exceptionnels : Si l’appartement fait partie d’une résidence ou d’un immeuble, l’entretien des parties communes s’élève en moyenne à 100 € par mois. Il convient de vérifier les appels de fonds pour travaux exceptionnels avant de signer afin d’éviter des paiements imprévus pour des réparations structurelles.
• Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) : Obligatoire pour les étrangers non-résidents en Espagne. Si la maison n’est pas louée, le Trésor public applique une taxe sur un revenu théorique imputé. Si elle est louée, un taux de 19% s’applique pour les résidents de l’UE, d’Islande ou de Norvège (avec déduction des frais) et de 24% pour le reste des pays (sans déductions).

Gastos al comprar una vivienda en España

Source : Fotocasa

Les pourcentages finaux des impôts sur les transmissions patrimoniales et des actes juridiques varient en fonction de la communauté autonome où se situe le logement.

L’IBI et la taxe des ordures ménagères : les charges fixes que vous aurez en tant que propriétaire en Espagne

5. Ne pas demander la Nota Simple ni la Cédula de Habitabilidad

Acheter une maison en Espagne sans demander une Nota Simple mise à jour au Registre de la Propriété est dangereux, car vous pourriez hériter automatiquement des prêts hypothécaires ou des impayés de copropriété du précédent propriétaire.

De même, la Cédula de Habitabilidad (certificat de conformité sanitaire) est obligatoire pour pouvoir ouvrir les compteurs d’eau et d’électricité. De nombreux étrangers, par exemple, achètent d’idylliques maisons de campagne sans savoir qu’elles sont construites sur un sol rustique (non constructible).

6. Ne pas étudier le quartier en profondeur ni comparer les zones : l’une des erreurs les plus courantes commises par les étrangers

Toutes les zones au sein d’une même ville ne se valent pas. Visiter une localité côtière ou une grande ville lors de courtes vacances offre une image très biaisée de la réalité. Nous constatons qu’il est très courant, lors de l’achat d’un logement en Espagne, de ne pas vérifier les services de santé, les écoles, les transports en commun ou l’activité commerciale pendant la basse saison ou l’hiver.

Pour ne pas vous tromper, il est fondamental de mener une recherche exhaustive. Sur le moteur de recherche de Fotocasa, vous pouvez filtrer les propriétés par zones spécifiques et comparer les prix du marché de logements similaires dans le quartier pour vous assurer d’obtenir une valeur juste.

Combien coûte l'achat d'une maison en Espagne? [2026]

7. Avoir peur de négocier le prix de vente

Cette erreur est très fréquente en raison de la timidité ou de la méconnaissance des usages commerciaux espagnols, et c’est une chose que les acheteurs regrettent souvent avec le temps. Il ne faut jamais avoir peur de négocier le prix du logement, car c’est une pratique courante en Espagne. Proposer une contre-offre en se basant sur des arguments solides — comme l’état de conservation du bien, les rénovations nécessaires ou les prix de logements similaires dans la même rue — peut permettre une réduction de coût très significative.

8. Ne pas s’entourer d’une agence immobilière experte

Un conseiller immobilier professionnel qui connaît la région sera d’une grande aide pour vous guider dans le processus légal et bureaucratique espagnol. Une agence vous aidera à trier les meilleures propriétés, vous conseillera sur les prix et les meilleures zones en fonction de vos besoins, servira de médiateur objectif dans la négociation du prix final, vérifiera que toute la documentation est en règle et vous accompagnera avec de pleines garanties de sécurité jusqu’au jour de la signature de l’acte public devant notaire.

9. Ne pas budgétiser le coût des rénovations et du déménagement

Acheter un appartement qui nécessite des améliorations sans calculer au préalable le coût des travaux peut complètement déséquilibrer votre budget. Nous recommandons vivement de réaliser une inspection technique préalable avec un professionnel afin d’identifier les vices cachés du logement avant de signer la transaction.

À cela s’ajoutent les frais logistiques du déménagement qui, dans le cas des acheteurs étrangers, nécessitent souvent des entreprises spécialisées et le transport de biens sur de longues distances.

10. Ne pas demander le NIE ni ouvrir de compte bancaire en Espagne à l’avance

Imaginez-vous trouver l’appartement de vos rêves, mais que quelqu’un vous devance parce que vous n’aviez pas vos documents prêts ? Si vous envisagez d’acheter une maison en Espagne, vous allez avoir besoin du NIE et d’un compte bancaire espagnol pour presque tout. Ces démarches, bien que relativement simples, peuvent prendre du temps. Si vous êtes déjà sûr de vouloir vous installer en Espagne, nous vous recommandons de régler cette formalité au plus vite.

Le NIE peut être demandé en Espagne, auprès des Offices des Étrangers (Oficinas de Extranjería) ou de certains commissariats de police habilités, ou depuis l’étranger auprès de votre consulat d’Espagne.

En ce qui concerne les comptes bancaires, il existe actuellement de nombreux comptes bancaires en Espagne qui peuvent être ouverts gratuitement et 100 % en ligne.

Comment demander le NIE pour acheter un logement en Espagne étape par étape

Quelles erreurs devez-vous éviter si vous allez acheter un logement en Espagne en tant qu’étranger ?

Les erreurs les plus graves lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne depuis l’étranger sont le fait de ne pas valider le financement à l’avance, de ne pas connaître les impôts liés à l’achat d’un logement en Espagne ou les futurs frais d’entretien, d’acheter à l’aveugle sans savoir si le logement dispose de toute la documentation réglementaire, de ne pas présenter de contre-offres et de ne pas bien connaître la zone.

De plus, nous vous conseillons de ne pas laisser toutes les démarches pour la fin, mais de demander votre NIE et d’ouvrir votre compte bancaire espagnol à temps, afin d’éviter de retarder les délais ou de rater des opportunités.

Si vous envisagez de vous installer en Espagne, une agence immobilière locale peut vous accompagner tout au long du processus et vous conseiller les meilleures options pour vous.

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