El desplome de la oferta muestra dinámicas territoriales muy marcadas. Barcelona es el caso más significativo, concentrando el 34,7% de la caída total del stock en España con 11.594 inmuebles menos. Destaca también la situación de Sevilla (-13%), una provincia con niveles de oferta históricamente bajos en relación a su población, ahora con una pérdida de oferta de más del 10%.
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Por el contrario, se observa un mantenimiento de los niveles de stock en Madrid (+0,21%) y Málaga (-0,10%), que presentan cifras muy similares al ejercicio anterior. En el archipiélago canario, se registra una dicotomía: la oferta sube en Santa Cruz de Tenerife (+6,3%) pero baja en Las Palmas, donde el debate sobre la declaración de zonas tensionadas ha retraído a los arrendadores. En ambos casos, el stock sigue bajo mínimos, con un 40% menos de oferta que en 2021.
Zonas tensionadas, un mercado fracturado por la regulación
El 2025, ha estado marcado, a su vez, por la declaración de zonas tensionadas en varias localidades españolas, una medida que, lejos de aliviar el mercado, parece haber acelerado la retirada de inmuebles residenciales:
Cataluña, con el 90% de su territorio regulado desde octubre de 2024, sufre la mayor fuga de oferta nacional, concentrando Barcelona el 34,7% de la pérdida de stock de todo el país. La rigidez de los precios en Barcelona ha provocado que la rotación de viviendas sea escasa, manteniendo la presión de la demanda en niveles récord (462 interesados) pese a los límites legales. Esta situación está mostrando como el control de precios no ha frenado el interés, sino que ha reducido significativamente las opciones disponibles. Girona es la única excepción con una subida testimonial de oferta del 0,9%, aunque la presión ha pasado de los 104 interesados a los 140, por lo que este aumento de la oferta es insuficiente para la alta demanda existente.
País Vasco, por su parte, es la región donde la oferta ha sufrido la caída porcentual más severa del país. Vizcaya (-25,4%) y Guipúzcoa (-23,3%) lideran el retroceso de stock interanual, con propietarios que optan por cerrar el inmueble o trasladarlo a otras modalidades de alquiler ante la incertidumbre regulatoria. Esta disminución tan acentuada de la oferta ha provocado un aumento de los precios que superan ya los 1.300€ en Vizcaya y los 1.500€ en Guipúzcoa.
Por otro lado, en Navarra la oferta ha caído un 16,4%, lo que ha impulsado los precios por encima de los 1.000€ (1.028€) debido a la drástica reducción de inmuebles disponibles. Además, en Galicia, A Coruña presenta una caída del 5,3% en su oferta, con una presión de demanda que se sitúa ya en niveles de riesgo (49 interesados), y un precio medio que alcanza los 775€, muy por encima de la media de la región, y posicionándose como la segunda provincia más cara de la comunidad, por detrás de Pontevedra.
La presión de la demanda se desplaza a otra provincias
La presión de la demanda, es decir, el número de personas que se interesan por una vivienda de alquiler en sus primeros diez días en el mercado, se consolida en 135 interesados por vivienda a nivel nacional, acumulando ya un año y medio por encima de la barrera de los 100. Barcelona vuelve a marcar un récord histórico con 462 interesados, reflejando un mercado totalmente saturado.
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Además de Barcelona, por encima de los 100 interesados por vivienda se encuentran: Girona (140), Baleares (137), Vizcaya (134), Las Palmas (121), Zaragoza (109), Tarragona (109), Valencia (104), Madrid (103) y Santa Cruz de Tenerife (102).Si analizamos la evolución anual, los mayores crecimientos de la demanda se concentran en perfiles diferenciados. Por un lado, se observa un marcado efecto limítrofe en el área de influencia de Madrid, donde la conexión con la capital ha disparado el número de interesados en Toledo (que sube de 33 a 54) y Guadalajara (de 69 a 75), actuando como receptores de los inquilinos expulsados por las rentas metropolitanas.
Por otro lado, el crecimiento en provincias como Girona (de 104 a 140) y Tarragona (de 92 a 109) responde a una dinámica más compleja. Si bien existe un componente de cercanía con Barcelona (que pasa de 421 a 462), su situación no depende exclusivamente de la capital catalana. En Tarragona, el incremento de la presión está estrechamente vinculado a su potente tejido industrial y a un mercado de alquiler propio. Además, en ambos territorios la declaración de zonas de mercado tensionado ha alterado el equilibrio entre oferta y demanda, convirtiéndose en el principal motivo del desequilibrio actual, por encima del mero factor geográfico.
