Deslinde de la propiedad: pasos y riesgos de no hacerlo antes de comprar

Los lindes de una propiedad son aquellas líneas que separan unas viviendas o parcelas de otras; es decir, sus límites. Cada propiedad cuenta con unos lindes concretos a través de los cuales se expande, que son los metros cuadrados que ocupa. Los lindes también se conocen como límites perimetrales.

En consecuencia, un deslinde es el procedimiento mediante el cual estos límites se deshacen o desmarcan. Pero ¿para qué sirve el deslinde de la propiedad? ¿Cómo se lleva a cabo? ¿Cuáles son los riesgos de no hacerlo al comprar? ¿Qué sucede si los límites de una tasación no coinciden con los del Registro de la Propiedad? Lo descubrimos desde Fotocasa en este artículo.

¿Qué son los lindes de una propiedad?

Para entender lo que es un deslinde debemos saber exactamente qué son los lindes de una propiedad. Como hemos adelantado, son aquellas líneas que separan unas propiedades de otras, sus límites. Por lo tanto, cuando por ejemplo compramos una vivienda, tomamos posesión del espacio que se encuentra dentro de esta limitación.

Los lindes suelen constar en la escritura de la propiedad de la vivienda, así como en el Catastro y el Registro de la Propiedad; de hecho cuando solicitamos una copia simple en el Registro, aparecen dichos lindes.

¿Qué es el deslinde de una propiedad?

Un deslinde es el procedimiento que se utiliza para deshacer o desmarcar los lindes o límites que separan una propiedad de otra. Esta actuación suele llevarse a cabo cuando una propiedad concreta presenta lo que se conoce como disputas limítrofes, que no es otra cosa que ciertas irregularidades en lo que a los lindes se refiere.

Es bastante común que los lindes de una propiedad o una parcela que constan en el Catastro no coincidan con los del Registro de la Propiedad, y que, a su vez, éstos tampoco coincidan con los que puedan determinarse en una tasación oficial.

¿Qué ocurre si no coinciden los límites de una tasación con los que aparecen en el Registro de la Propiedad?

Generalmente, esto se debe a que se confunden o mezclan los lindes de un determinado inmueble con los de las viviendas o parcelas colindantes, por lo que no se tiene conocimiento exacto de la línea perimetral de cada uno.

¿Cuáles son los riesgos de no llevar a cabo el deslinde de una propiedad antes de comprar? 

El hecho de que haya discrepancias entre los límites que separan una propiedad de otra puede conllevar numerosos problemas a la hora de adquirir una vivienda o parcela. Por ello, será importante subsanar el problema lo antes posible; es decir, llevar a cabo un deslinde.

Si no lo hacemos podemos tener ciertos problemas la hora de comprar la casa, dado que puede que la tasación esté condicionada y que, en consecuencia, el banco se muestre reticente a concedernos la hipoteca. También podría haber complicaciones si, por ejemplo, compramos el inmueble y al cabo de un tiempo queremos venderlo, por el mismo motivo.

Asimismo, podrían presentarse conflictos con los vecinos de los inmuebles o las parcelas colindantes, que se encontrarán con el mismo problema. Incluso, podría llegar a haber problemas a la hora de repartir los gastos de la comunidad con los vecinos, dado que éstos se pagan en función del coeficiente de propiedad, que viene determinado en gran medida por el tamaño del inmueble y que está directamente relacionado con sus límites.

¿Qué pasos hay que seguir para llevar a cabo un deslinde de la propiedad?

El artículo 284 del Código Civil reconoce el “derecho de todos los propietarios a llevar a cabo un deslinde de la propiedad”. Para ello, deben acreditar ante un notario, que será quien se encargue de llevar a cabo todo el proceso, junto con abogados y topógrafos, que la vivienda o la parcela en la que esto sucede es de su propiedad.

Por lo tanto, antes de adquirir la vivienda, el comprador deberá llegar a un acuerdo por escrito con el propietario por el cual éste se comprometerá a llevar a cabo el proceso de deslinde. Y es que, como vemos, deberá ser el propietario quien se encargue o alguien que tenga derechos reales sobre la propiedad.

Para llevar a cabo un deslinde de la propiedad deberemos contactar con una empresa especializada en deslindes, que designará un topógrafo especializado. Éste deberá seguir los siguientes pasos:

• Estudiar la documentación cartográfica: analizará los documentos del Catastro, del Registro y de SIGPAC (Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas)
• Redactar el acta de deslinde: producto del análisis anterior, redactará el acta de deslinde, en la que propondrá una solución; es decir, los nuevos límites, junto con un plano a escala y demarcado

En el caso de que las partes implicadas estén de acuerdo, tanto el topógrafo como los propietarios y las posibles partes implicadas, deberán firmar el acta. En el caso de que haya discrepancias se deberá llevar a cabo un deslinde por vía judicial, mediante el cual un juez deberá emitir un veredicto al respecto.

¿Cuánto se tarda en llevar a cabo un deslinde de la propiedad y cuánto cuesta?

Un deslinde puede durar entre tres y seis meses, dependiendo de las circunstancias de cada caso. Su precio medio es de unos 500 euros.