¿Puedo cancelar un contrato de alquiler antes de tiempo? ¿Me cuesta dinero?

La duración habitual de un contrato de alquiler suele ser de un año, aunque puede prorrogarse por plazos anuales hasta alcanzar los cinco años, o los siete en caso de que el propietario sea una empresa (art. 9 de la LAU). Pero ¿qué pasa si una de las partes quiere cancelar el contrato antes de tiempo?

Desde Fotocasa, analizamos la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la que regula los alquileres habituales y establece cuáles son los supuestos en los que es posible cancelar un contrato antes del vencimiento.

Finalización del contrato de alquiler: ¿cómo ponerle fin?

¿Cuándo puede el inquilino cancelar un contrato de alquiler antes de tiempo?

Empezamos por el inquilino: ¿cuándo puede cancelar el contrato de alquiler antes de finalizar el plazo? Estas son las situaciones en las que es posible rescindir el contrato:

• Han transcurrido los seis primeros meses. De acuerdo con el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días».
• El propietario ha incumplido las cláusulas del contrato de alquiler. En ese caso, el inquilino puede solicitar que finalice la relación contractual antes de tiempo como consecuencia del incumplimiento del acuerdo. Por ejemplo, cuando el propietario no realice las reparaciones y obras necesarias para garantizar el bienestar del inquilino. El propietario debe hacerse cargo de las mejoras y acciones de mantenimiento obligatorias por ley para mantener la habitabilidad de la vivienda (art. 21 de la LAU).

En cualquier caso, para evitar problemas siempre es recomendable que el inquilino comunique la finalización del contrato de alquiler al propietario de forma fehaciente. Es decir, que utilice medios como el burofax, para que quede constancia documental de que ha cumplido el plazo mínimo establecido y desea abandonar la vivienda.

¿Cuándo puede el propietario cancelar el contrato de alquiler antes de tiempo?

El propietario también puede tener motivos para querer rescindir el contrato de alquiler antes del plazo previsto. En este caso, encontramos muchas más casuísticas legales por las que se puede romper el acuerdo:

• Si el inquilino no paga la renta.
• Si se produce un subarriendo o cesión no consentida de la vivienda.
• Si el inquilino lleva a cabo obras no consentidas u ocasiona daños intencionados en el inmueble.
• Si el propietario tiene constancia de que en la vivienda se realizan actividades molestas, insalubres, ilícitas o peligrosas.
• Cuando el inquilino deja de utilizar el inmueble como vivienda habitual.
• Cuando el propietario quiere recuperar la vivienda como residencia habitual para él o para algún familiar de primer grado de consanguinidad, padre o hijos. En este caso, el arrendador estará obligado a preavisar al inquilino con dos meses de antelación y justificar dicha necesidad.

Además, la LAU contempla otro escenario en el que se puede romper el contrato de alquiler: siempre que se produzca la pérdida de la vivienda alquilada por causa no imputable al arrendador, como, por ejemplo, la declaración del inmueble en ruina por parte de la autoridad competente.

¿Cómo comunicar al inquilino que debe dejar la vivienda?

¿Se devuelve la fianza cuando el inquilino cancela el contrato?

En el contrato viene estipulada la fecha de inicio del alquiler, así como la fecha de finalización del acuerdo. Como hemos visto, el inquilino podrá abandonar la vivienda antes de tiempo en algunos casos, pero debemos diferenciar dos supuestos:

• Si lo hace antes de los primeros seis meses (incumplimiento del contrato).
• Si lo hace después del primer semestre (desistimiento del contrato).

Si el inquilino cancela el contrato de alquiler antes de los 6 meses

Antes de los seis meses no existe derecho legal a desistir. Si el inquilino abandona la vivienda, estaría incumpliendo el contrato y el casero podría reclamar las rentas pendientes hasta cumplir los seis meses.

Por lo tanto, cuando se produzca un incumplimiento del contrato por parte del inquilino, el propietario de la vivienda podría retener la fianza como parte de la indemnización. 

Si el inquilino cancela el contrato de alquiler pasados los seis meses

Si han transcurrido seis meses desde la firma del contrato, el inquilino podrá cancelar el contrato avisando con 30 días de antelación.

Si no hay una cláusula en el contrato que establezca una indemnización para el propietario por cancelación del acuerdo (aunque se hayan cumplido los seis meses de rigor), el arrendador deberá devolver la fianza al inquilino, siempre que no haya daños en el inmueble.

¿Y cuánto tendrá que pagar el inquilino si se ha pactado por escrito una indemnización en caso de desistimiento del contrato? En este caso, la LAU establece que la indemnización será de una mensualidad de la renta por cada año de contrato que reste por cumplirse.

En definitiva, la mejor opción antes de firmar un contrato de alquiler es revisar de forma exhaustiva el documento. Tanto el propietario como el inquilino deben comprobar cuáles serán sus obligaciones durante el tiempo que dure el alquiler y si el acuerdo escrito refleja todo lo pactado verbalmente para evitar problemas en el futuro.

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