Un año de la ley del alquiler en Cataluña, ¿qué opinan los expertos?

El pasado mes de septiembre se cumplió un año desde que el Parlament de Catalunya aprobara una ley pionera y bastante polémica para regular el precio del alquiler en todo el territorio catalán.

Entre las medidas que contempla la ley catalana del alquiler, que sigue vigente, destaca la obligación de mantener o bajar el precio de los arrendamientos en zonas residenciales tensionadas, es decir, donde hay escasez de vivienda asequible y siempre que en dicha localidad vivan más de 20.000 habitantes.

Se trata, en total, de sesenta municipios, las cuatro capitales de provincia y el grueso del área metropolitana de Barcelona. En esas zonas la renta de los nuevos contratos no puede superar el precio por metro cuadrado que establece el índice de rentas de la Agència de l’Habitatge de Catalunya. 

La ley también prohíbe que los propietarios suban el precio del alquiler de su vivienda, aún cuando este sea inferior al que establece el índice. Si incumplen la normativa pueden llegar a pagar hasta 90.000 euros de sanción.

Quedan exentos de cumplir este decreto los arrendadores cuyos ingresos mensuales sean inferiores a 2.000 euros, es decir, los considerados vulnerables.

El Gobierno español considera que se trata de una medida inconstitucional

Como apuntábamos, se trata de una ley muy polémica y que ha dado mucho que hablar desde que se constituyó. De hecho, el Gobierno español ha afirmado en numerosas ocasiones que es inconstitucional y que vulnera los derechos de los propietarios, además de crear una gran inseguridad en el sector inmobiliario. 

Asimismo, el Ejecutivo sigue defendiendo que el Parlament de Cataluña no tenía competencias para regular el precio del alquiler de forma unilateral, y que, por lo tanto, vulnera la autoridad del Gobierno central.

Sin embargo, de momento, no solo no ha solicitado la suspensión automática de la normativa, sino que hace menos de un mes prometió a los ciudadanos fórmulas efectivas para regular el alquiler e, incluso, puso como ejemplo la ley catalana del alquiler, que tanto ha llegado a criticar y que, incluso, llegó a recurrir.

¿Qué opinan los expertos sobre la ley del alquiler en Cataluña?

En este contexto, y dado que la ley del alquiler en Catalunya ha suscitado tanta polémica, desde el portal inmobiliario Fotocasa hemos querido preguntar a algunos de los principales expertos en materia de vivienda en España, qué opinan sobre esta cuestión, cómo está afectando al mercado del alquiler en nuestro país y qué necesita el parque de viviendas en alquiler para que realmente bajen los precios.

Para la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), la limitación de los precios del alquiler en Cataluña ha perjudicado claramente al alquiler en esta Comunidad Autónoma, y todos los datos y tendencias del mercado así lo afirman. Han disminuido notablemente la firma de contratos, lo que ha propiciado que en estas zonas el mercado esté todavía más tensionado con una fuerte demanda frente a una cada vez más exigua oferta. Ahora las zonas intervenidas en Cataluña son, digamos, zonas privilegiadas para unos pocos, y con mucha gente esperando conseguir piso, porque la oferta cada vez es menor, señala José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

En la misma línea, Beatriz Toribio, directora general de ASVAL, señala que el control de precios no es la solución a los problemas del alquiler y en Cataluña ha provocado el mismo efecto que en otras ciudades europeas: un descenso de la oferta de vivienda de arrendamiento. Por otro lado, los precios siguen con la tendencia a la baja que ya mantenían antes de que estallara la pandemia por un descenso de la demanda de vivienda, pero a medida que la actividad económica se recupere, empezarán a subir y si no mejoramos la oferta, nos encontraremos con problemas iguales o peores de accesibilidad.

Montserrat Junyent, asesora jurídica del Consejo General de COAPI de España y del COAPI de Barcelona asegura que el efecto más inmediato de la limitación de precios es la inseguridad jurídica generada, así como la disminución de producto y de inversión en obras de rehabilitación, actualización de las viviendas y calidades utilizadas. Por todo ello, los inversores desvían hacia otros mercados más seguros sus proyectos y cada vez hay menos interesados en poner producto en el mercado de alquiler. No saben si podrán recuperar la vivienda a final del plazo contractual, si recuperaran el inmueble en las mismas condiciones y, en el supuesto de que no les paguen la renta, si podrán recuperar la deuda y la vivienda.

Por este motivo, según el presidente de la Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria (ACI), Ricardo Martí Fluxá, para que bajen los precios del alquiler se necesita más oferta de vivienda a precios asequibles. En España apenas el 2,5 % del parque inmobiliario es público, una cifra alejadísima de otros países de nuestro entorno. Debemos empezar ya a trabajar en construir un parque de vivienda público a precios asequibles para aquellas personas que por diversas razones no pueden acceder a las viviendas del mercado libre. Además, el régimen de alquiler en España (22,9 %) sigue siendo muy inferior al promedio de la UE, un 30,7 % de la población. 

Finalmente, el subdirector general de donpiso, Emiliano Bermúdez, opina que las administraciones deberían asumir su papel y no trasladar el problema al sector privado, que es lo que ha hecho con la limitación de precios, que roza la inconstitucionalidad y es un atentado a la propiedad privada. Es urgente promover de manera pública o público privada inmuebles destinarlos al alquiler en España. Es decir, aumentar el volumen de la oferta, que es justo lo contrario de lo que se está haciendo mediante esta limitación de las rentas.

Por lo tanto, todos los expertos consultados por Fotocasa están de acuerdo en que la limitación del alquiler en Cataluña ha supuesto una caída de la oferta, una disminución de los contratos de arrendamiento y que el mercado esté más tensionado, es decir, efectos muy negativos. Así, todos coinciden en que la solución es que el Gobierno incremente significativamente la oferta de vivienda a precios asequibles.