La nueva ley hipotecaria española entró en vigor el 19 de junio de 2019 y sigue vigente en la actualidad. Se trata de una normativa que regula la concesión de hipotecas en España y cuyo principal objetivo es proteger a los clientes de la falta de transparencia y la mala praxis de las entidades financieras.
La ley hipotecaria, también conocida como Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario (LCCI), empezó a tomar forma tres años antes, en 2016, cuando Bruselas instó a todos los países de la Unión Europea a seguir una serie de directrices en materia hipotecaria.
A pesar de ser el último país de la UE en aplicarla, España tomó nota y un año después empezó a perfilar la ley. De hecho, fue más allá: no sólo se adaptó a las peticiones europeas, sino que además añadió varios cambios a la ya existente, en pro de los consumidores. Finalmente, como apuntábamos, entró en vigor el 19 de junio de 2019.
Cambios de la nueva ley hipotecaria
Los principales cambios que introdujo la nueva ley hipotecaria podrían resumirse en tres puntos: transparencia, protección del consumidor y reparto de gastos más equitativo entre el banco y el cliente.
Gracias a la nueva normativa, los clientes tienen la posibilidad de conocer más en profundidad las condiciones de su hipoteca y saber a qué atenerse. Además, los costes de la formalización se reparten de forma más equitativa: antes, el cliente los pagaba todos, mientras que ahora, gracias a un reciente fallo del Tribunal Supremo, que dictaminó que las entidades bancarias también debían abonar la tasación, los clientes sólo deberán abonar el 100% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el 50% de la notaría.
La falta de precisión en la legislación anterior daba vía libre a los bancos a incluir en sus contratos hipotecarios una cláusula que obligaba a los compradores a pagar cualquier gasto de formalización. Sin embargo, gracias a la nueva Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario el sector hipotecario es mucho más fiable y transparente y hace que banco y cliente compartan responsabilidades.
La nueva Ley Hipotecaria también otorga mayor libertad a los clientes para cambiar de entidad bancaria y limita los productos vinculados, es decir, no permite que los bancos obliguen al consumidor a contratar otros productos para poder tener acceso a sus hipotecas, como planes de pensiones, tarjetas de crédito o seguros hipotecarios.
Asimismo, la comisión o compensación por amortización anticipada, tanto si es total o parcial, se ha abaratado. En la nueva regulación también se prohíbe de forma específica la aplicación de un interés mínimo, por lo tanto, los bancos no pueden incorporar bajo ningún concepto las polémicas cláusulas suelo, que establecían un límite de interés mínimo. La ley también prohíbe considerar el euríbor al 0% si éste está en negativo.
Dos de los puntos clave, y que quizás han creado más controversia de la nueva LCCI, son la libertad a la hora de cambiar de banco y un mínimo de doce impagos para poder echar al inquilino de la vivienda.
En el primer caso, si en el proceso de subrogación de una hipoteca el banco hace una oferta igual o mejor a la de otra entidad, el cliente ya no está obligado a aceptarla. Dicho de otra manera: tiene libertad para elegir el banco que mejor se adapte a sus necesidades.
La segunda es una de las medidas más importantes de la ley. Anteriormente, si un hipotecado dejaba de pagar su cuota durante tres meses, el banco ya podía empezar los trámites para proceder a un desahucio. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago a doce.
Más seguridad y transparencia gracias a la nueva LCCI
La nueva ley refuerza la seguridad jurídica y, por lo tanto, mejora el funcionamiento del mercado hipotecario, lo que se traduce en una mayor actividad crediticia.
Como apuntábamos, la falta de transparencia y la ambigüedad de la ley anterior han sido objeto de conflicto durante muchos años. Esta incertidumbre no sólo perjudicaba a los clientes, sino que también lo hacía a los mismos bancos, dado que los consumidores no se atrevían a dar el paso porque no sabían a qué atenerse, al no conocer los costes exactos y los riesgos de la transacción.
Por lo tanto, la nueva ley hipotecaria ha permitido regular el sector y, por ende, mejorar e incrementar la actividad crediticia. Además, todas las personas y entidades que ofrezcan este tipo de servicios deben estar registradas en el Banco de España, lo que garantiza seguridad y transparencia a los clientes. De hecho, para evitar el intrusismo de los conocidos como brokers inmobiliarios, intermediarios financieros y prestamistas privados, la LCCI ha creado un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas, en aquellas en las que sólo se pueda operar a nivel regional.
Dado que la LCCI obliga a evaluar en profundidad la solvencia del potencial cliente, antes de firmar la hipoteca, los bancos también tienen más garantías de que éstos podrán hacer frente a sus pagos y, por lo tanto, esto beneficiará a ambas partes.
Aunque se trata de una ley relativamente nueva y, por lo tanto, es arriesgado analizar sus resultados, podemos afirmar que la seguridad jurídica se ha visto muy beneficiada por ésta. Y es que desde que se implantó la nueva ley hipotecaria el Banco de España ha recibido menos reclamaciones relativas a problemas relacionados con las hipotecas. De hecho, poco antes de su implantación, en el año 2017 se alcanzó el récord histórico de reclamaciones recibidas, principalmente por la instauración de cláusulas suelo y los gastos de formalización.
