La subrogación hipotecaria es la operación que permite cambiar la hipoteca de banco. Principalmente se utiliza para variar el tipo de interés y la duración del préstamo, aunque es posible modificar otras condiciones, cláusulas o vinculaciones.
Cómo se hace la subrogación hipotecaria
El primer paso para llevar a cabo una subrogación hipotecaria es comprobar las ofertas de hipotecas que hay en el mercado. Una vez comparadas las diferentes opciones, debes solicitar una oferta vinculante al nuevo banco con las condiciones acordadas.
Si aceptas las condiciones de la nueva hipoteca, el nuevo banco pedirá a la entidad donde está la hipoteca actual el certificado de la deuda pendiente del préstamo, que debe facilitar en un plazo de 7 días.
No obstante, el banco antiguo tiene la posibilidad de hacerle una contraoferta al cliente para cambiar las condiciones de la hipoteca vigente. En el caso de que el banco no te haga esta oferta o de que no te interese, la subrogación sigue adelante.
Finalmente, solo hay que firmar la escritura ante notario con el nuevo banco, que se encargará de pagar la deuda pendiente y liquidar los gastos de notaría y registro que tiene esta operación.
Condiciones que se pueden cambiar en la subrogación
En principio, cuando te planteas cambiar tu hipoteca de banco es porque ha quedado desfasada con respecto a las condiciones financieras existentes en el mercado. Es habitual hacerlo cuando quieres modificar alguna o varias de las siguientes condiciones:
El tipo de interés
Si, por ejemplo, tu hipoteca actual tiene un diferencial o unos tipos de interés superiores a los que se pueden encontrar en el mercado, puede interesarte una subrogación hipotecaria.
El tipo de hipoteca
También puedes solicitar una subrogación hipotecaria si quieres cambiar de tipo de hipoteca. Por ejemplo, pasar de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo, o viceversa.
Productos combinados
Al firmar la hipoteca se obtienen mejores condiciones si se contratan determinados productos combinados, como los seguros de vida y hogar. Al renegociar las condiciones hipotecarias con el nuevo banco puedes cambiar estos productos y rebajar el coste de la hipoteca.
Plazo
Alargar la duración del préstamo es una de las modificaciones más habituales que se realizan en la subrogación. Al ampliar el plazo de amortización de la hipoteca, las cuotas mensuales son más bajas, aunque a la larga se paguen más intereses. Por ejemplo, para una hipoteca de 120.000 € (euribor + 0,99 %) a 15 años la cuota sería de 568 €, pero si al hacer la subrogación alargas el plazo de amortización a 20 años, la cuota se reduce a 435 €.
Comisiones
Las comisiones por amortización anticipada o cambio de condiciones de las hipotecas pueden limitar las posibilidades de hacer amortizaciones de capital o modificar determinadas cláusulas, aunque hay bancos como ING que ofrecen hipotecas sin comisiones.
Cuándo compensa hacer la subrogación
Para saber cuándo compensa hacer una subrogación debes de tener dos aspectos en cuenta:
- En primer lugar, ver si existe una oportunidad de mejorar las condiciones que tienes actualmente en tu banco (ya sea el tipo de interés, las comisiones… ) aunque puede ser también por otros motivos, como que no estés a gusto en tu entidad y quieras cambiar tus productos a otra.
- En segundo lugar, aunque la operación de llevar tu hipoteca a otro banco no tiene coste para ti (el banco asume los gastos de notaría y registro), es importante que compruebes si tu hipoteca actual tiene una comisión por subrogación.
Un ejemplo de subrogación hipotecaria
Tienes una hipoteca variable (euribor + 1,75 %) firmada en 2012 a 20 años de la que quedan 100.000 € por pagar y quieres cambiarla a otra con un interés de euribor + 0,99 %. La cuota actual es de 495 € y con la nueva hipoteca se rebajaría a 460 €, que son 360 € anuales de ahorro.
Diferencia entre una novación y una subrogación
Finalmente, conviene distinguir una subrogación de una novación hipotecaria. La subrogación se diferencia de la novación hipotecaria en que la modificación de las condiciones en el caso de las novaciones se realiza en el mismo banco donde se firmó la hipoteca.
Por decirlo de otra manera, con la novación cambias la hipoteca sin cambiar de banco, mientras que la subrogación consiste en llevarte la hipoteca a otro banco.
