¿Cómo rescindir un contrato de alquiler? Lo que pueden hacer el propietario y el inquilino en 2026

Tanto el propietario como el inquilino pueden rescindir un contrato de alquiler, aunque no en cualquier circunstancia. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija los motivos, plazos y requisitos que deben cumplirse para poner fin al alquiler de forma legal. Te contamos qué dice la normativa y cómo actuar en cada caso.

¿Cómo finalizar el contrato de alquiler si soy inquilino?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce el derecho del inquilino a desistir del contrato de alquiler antes de la fecha pactada, siempre que se cumplan determinados requisitos. Según el artículo 11 de la LAU, el inquilino puede poner fin al contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses desde su firma, siempre que lo comunique al propietario con un mínimo de 30 días de antelación.

«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.» (artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Si el inquilino abandona la vivienda antes de que se cumplan esos seis meses, estaría incumpliendo lo previsto en la ley y el propietario podría reclamar la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios. Además, si el contrato incluye una cláusula de indemnización por desistimiento, esta solo puede aplicarse cuando el desistimiento se produzca después de los seis meses.

¿Puede el inquilino cancelar un contrato de alquiler si todavía no se ha mudado?

Si el inquilino decide no ocupar finalmente la vivienda antes de la fecha de inicio del contrato, deberá intentar llegar a un acuerdo con el propietario para resolver el contrato de mutuo acuerdo. En caso contrario, el casero podría reclamar los daños y perjuicios que le haya ocasionado el incumplimiento, especialmente si dejó de buscar otros inquilinos confiando en ese contrato.

Por su parte, si es el propietario quien decide no entregar la vivienda una vez firmado el contrato, el inquilino también podría exigir el cumplimiento del contrato o reclamar la correspondiente indemnización por los perjuicios sufridos.

¿Cuándo puede rescindir el contrato de alquiler el propietario?

El propietario no puede poner fin al contrato de alquiler de forma unilateral. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) solo permite la resolución anticipada del contrato en los supuestos expresamente previstos por la ley.

1. La necesidad de recuperar la vivienda para destinarla a residencia habitual del propio propietario o de determinados familiares. Según el artículo 9.3 de la LAU, el casero podrá recuperar el inmueble una vez haya transcurrido el primer año de contrato, siempre que comunique su decisión al inquilino con al menos dos meses de antelación y la necesidad sea real.
2. El incumplimiento del contrato por parte del inquilino. El artículo 27.2 de la LAU permite al propietario solicitar la resolución del contrato, entre otros supuestos, por el impago de la renta, el subarriendo de la vivienda, daños en la vivienda o el desarrollo de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

¿Qué documentos se deben entregar al finalizar un contrato de alquiler? Es recomendable firmar la resolución del contrato

¿Cómo debe proceder el propietario al rescindir el contrato?

Si existe causa legal para poner fin al contrato, lo recomendable es comunicar previamente al inquilino el incumplimiento y darle la oportunidad de solucionarlo si se trata de un impago de la renta. Si el inquilino no abandona la vivienda o no corrige el incumplimiento, el propietario podría acudir a los tribunales para solicitar la resolución del contrato.

¿Qué ocurre tras finalizar el contrato de alquiler? Pasos para el inquilino

Si el inquilino ha decidido poner punto y final al contrato, estos son los siguientes pasos tras la entrega de las llaves del inmueble:

• Firmar un documento de finalización del contrato. Es recomendable que ambas partes dejen constancia por escrito de la fecha de entrega de las llaves y de la extinción del contrato de arrendamiento.
• Revisar el estado de la vivienda. Antes de abandonar el inmueble, es aconsejable comprobar que se encuentra en buen estado y revisar el inventario, si lo hubiera, para evitar discrepancias sobre posibles desperfectos.
• Recuperar la fianza. El propietario dispone de un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza, siempre que no existan rentas pendientes o daños. Si transcurre ese plazo sin devolverla de forma justificada, el inquilino podrá reclamarla.
• Comprobar que no quedan pagos pendientes. Antes de dar por concluido el contrato, conviene verificar que se han abonado todas las rentas y suministros que correspondan al inquilino y conservar los justificantes de pago.

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¿Qué debe revisar el propietario tras finalizar el contrato?

Una vez finalizado el contrato de alquiler y recuperada la posesión de la vivienda, el propietario debe comprobar lo siguiente:

Rescindir un contrato de alquiler implica cumplir una serie de requisitos legales tanto para el propietario como para el inquilino. Si este artículo te ha resultado útil, valóralo con estrellas y consulta más guías sobre alquiler en el blog de Fotocasa.